Zadatek a niedojście umowy do skutku

Odpowiedź prawnika: Zadatek a niedojście umowy do skutku

Kodeks cywilny stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Od powyższej reguły kodeksowej strony wprowadziły umownie wyjątek, zgodnie z którym zachowanie zadatku nie jest możliwe, jeżeli powodem odstąpienia od umowy jest brak zgody banku na wykreślenie hipoteki obciążającej przedmiot przyszłej umowy sprzedaży. Trudno jednoznacznie ocenić opisaną sytuację, gdyż nie wiadomo, jaki jest powód braku odpowiedzi ze strony banku. Jeżeli powodem jest to, że nadal bank ustala, czy są podstawy do wykreślenia hipoteki, a kupujący odstępuje mimo to od umowy, to sprzedawca może zatrzymać zadatek. Jeśli natomiast brak odpowiedzi ze strony banku jest podyktowany tym, iż nie zgadza się on na wykreślenie hipoteki (a wg treści umowy nie jest wymagane pisemne potwierdzenie braku zgody), to można uznać, iż zadatek podlega zwrotowi. Jeżeli natomiast od umowy odstąpił sprzedawca, to bez względu na powód odstąpienia jest zobowiązany do zwrotu zadatku.

Sformułowanie, że „jedynym wyjątkiem odstąpienia od kar umownych obu stron i zwrotu Kupującym wpłaconego zadatku może być fakt nie wyrażenia zgody przez Banki na wykreślenie hipotek stanowiących obciążenie w KW” jest naszym zdaniem błędnie skonstruowane. Językowo oznacza ono, że wyjątkiem od zwrotu zadatku jest odstąpienie od umowy podyktowane zgodą banku. Innymi słowy zasadą byłby zwrot zadatku w razie każdego odstąpienia od umowy przez kupującego, a wyjątkiem – brak zwrotu zadatku w przypadku odstąpienia z powodu odmowy banku. Kłóci się to z początkowymi postanowieniami umowy (W przypadku odstąpienia od umowy przez kupujących, zbywca nie ma obowiązku zwrotu wpłaconego zadatku), należy więc uznać, że strony błędnie sformułowały wyjątek. Należy więc przyjąć jak powyżej. Jeśli natomiast umowa nie doszła do skutku nie z powodu odstąpienia od niej przez jedną ze stron, ale dlatego, że np. żadna ze stron nie wyznaczyła terminu zawarcia umowy definitywnej (w pytaniu nie podano bowiem, dlaczego umowa nie doszła do skutku), to obie strony powinny sobie zwrócić to, co otrzymały. W tym także sprzedawca ma obowiązek zwrócić zadatek.