Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Pytanie klienta:

""Wypowiedziałam umowę najmu lokalu z zachowaniem przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów. Sprawa o eksmisję może trwać latami. Jeżeli sąd pozew oddali na przykład po 2 latach od wypowiedzenia, czy będzie to oznaczało, że przez te 2 lata osoba, zajmująca moje mieszkanie nie miała tytułu prawnego do lokalu?""

Odpowiedź prawnika:

Skoro - jak Pani twierdzi - wypowiedziała Pani najemcy lokalu umowę najmu lokalu w zgodzie z przepisami Ustaw z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca, który nadal zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, zajmuje go bez tytułu prawnego od momentu upływu terminu wypowiedzenia mu umowy najmu.  W przypadku bowiem stosunku najmu zawiązanego między wynajmującym a najemcą tytułem prawnym istniejącym po stronie najemcy do zajmowania określonego lokalu jest właśnie umowa najmu. W momencie jednak, gdy umowa najmu costanie przez wynajmującego wypowiedziana zgodnie z wymogami przewidzianymi w powołanej wyżej Ustawie, wygaśnięcie tytułu prawnego najemcy następuje z chwilą upływu terminu wypowiedzenia umowy.

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego rodzi po stronie wynajmującego uprawnienie do wystąpienia na drogę sądową z powództwem o opróżnienie lokalu przez najemcę i wydanie go wynajmującemu (powództwo eksmisyjne). Zajmowanie jednak lokalu bez tytułu prawnego rodzi także skutki cywilnoprawne dla najemcy. Zgodnie bowiem z art. 18 Ustawy, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione zaś do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Ustawa przewiduje również, iż jeśli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121).

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.