Hipoteka w zbiorze dokumentów

Pytanie:

Nieruchomość wystawiona na sprzedaż w przetargu jest lokalem użytkowym, który do tej pory był wynajmowany, a teraz spółdzielnia wystawiła go na sprzedaż. Lokal nie posiada założonej ksiegi wieczystej. Spółdzielnia posiada jedynie akt notarialny dla budynku. Chciałbym kupić lokal wpłacając 10% ceny gotówka, pozostałą cześć zapłacić kredytem hipotecznym. Spółdzielnia zapewnia że istnieje taka możliwość, lecz w banku dowiedziałem się, że lokal nie posiadający księgi wieczystej nie może być zabezpieczeniem. Spółdzielnia twierdzi że dopiero po wpłaceniu całości środków będzie możliwe utworzenie księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki, która będzie stanowiła zabezpieczenie dla banku.Jaka jest możliwość zakupu tego typu nieruchomości na kredyt? Czy można np. w umowie przedwstepnej zawrzeć wpis regulujący ustanowienie ksiegi wieczystej przed zapłaceniem całej kwoty, jeśli tak to jaki?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Co do zasady hipoteka jest ustanowiona z chwilą jej wpisania do ksiegi wieczystej - stąd dla jej ustanowienia konieczne jest istnienie takiej księgi. Jednakże dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami.

Zgodnie z art. 123 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nieruchomość nie mającą założonej księgi wieczystej można obciążyć hipoteką poprzez złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki do zbioru dokumentów tylko wtedy, gdy przepis szczególny na to zezwala. Takimi przepisami szczególnymi są art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych oraz art. 38 § 2 ordynacji podatkowej. Takim przepisem jest również art. 95 ustawy prawo bankowe. Zgodnie z nim księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. Wpis hipoteki do zbioru dokumentów jest możliwy, jednakże zgodnie z art. 123 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Stąd, o ile wpis hipoteki jest możliwy, to w praktyce jest dla banku o wiele mniej korzystny niż wpis hipoteki do księgi wieczystej, nie wiąże się bowiem z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wobec tego banki zdecydują się na zawarcie umowy kredytowej raczej w sytuacji, w której umowa taka będzie mogła zostać zabezpieczona hipoteką wpisaną do księgi wieczystej. Nie jest jednak wykluczone, że któryś bank zdecyduje się udzielić kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną do zbioru dokumentów lub zastosować inny sposób zabezpieczenia kredytu (np. weksel, przewłaszczenie na zabezpieczenie). Zależy to od woli i polityki konkretnego banku.

Na spółdzielni ciąży obowiązek założenia księgi wieczystej. Osoba zainteresowana kupnem mieszkania nie może jednak zmusić spółdzielni mieszkaniowej do założenia księgi wieczystej. Jak najbardziej dopuszczalne jest jednak zawarcie w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania zawarcie zobowiązania spółdzielni do założenia księgi wieczystej. Możliwe są różne konstrukcje prawne - można np. określić, że niezałożenie księgi wieczystej w określonym terminie będzie skutkowało rozwiązaniem umowy przedwstępnej i wzajemnym zwrotem przez obie strony umowy spełnionych już świadczeń. Założenie księgi wieczystej byłoby wówczas tzw. warunkiem rozwiązującym umowę przedwstępną. Można również w umowie przedwstępnej zawrzeć zobowiązanie do założenia księgi wieczystej i ustanowić w przypadku jego niewykonania w terminie wyznaczonym tzw. karę umowną. Kara umowna to kwota, którą strona umowy zobowiązuje się zapłacić w przypadku niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy. Karę można ustanowić w dowolnej wysokości - np. kilkakrotności wpłacanej przez kupującego w ramach umowy przedwstępnej zaliczki na poczet ceny mieszkania. Podkreślić jednak należy, że zamieszczenie omawianego zobowiązania w umowie przedwstępnej będzie uzależnione od zgody spółdzielni.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 15.2.2010

    Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?

    Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na (...)

  • 14.9.2014

    Hipoteka przymusowa - czym jest i jak ją ustanowić?

    W obrocie gospodarczym nierzadko spotyka się nieuczciwych kontrahentów. Dlatego też popularnym i skutecznym sposobem na zabezpieczenie swoich interesów jest stosowanie stworzonych ku temu (...)

  • 23.3.2018

    Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

    Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona (...)

  • 7.5.2009

    Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?

    Wierzyciel może żądać od dłużnika aby ten zaspokoił jego roszczenie. Jednak może się zdarzyć, że dłużnik nie będzie mógł świadczyć (np. będzie niewypłacalny). Hipoteka jest prawem wierzyciela, (...)

  • 11.5.2010

    Na czym polega zabezpieczenie hipoteką kaucyjną?

    Hipoteka kaucyjna jest specjalną odmianą hipoteki w ogóle. Zabezpiecza się nią wierzytelności o nieustalonej wysokości. Hipotekę wtedy ustanawia się do oznaczonej sumy. Wysokość wierzytelności (...)