Hipoteka w zbiorze dokumentów

Odpowiedź prawnika: Hipoteka w zbiorze dokumentów

Co do zasady hipoteka jest ustanowiona z chwilą jej wpisania do ksiegi wieczystej - stąd dla jej ustanowienia konieczne jest istnienie takiej księgi. Jednakże dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami.

Zgodnie z art. 123 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nieruchomość nie mającą założonej księgi wieczystej można obciążyć hipoteką poprzez złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki do zbioru dokumentów tylko wtedy, gdy przepis szczególny na to zezwala. Takimi przepisami szczególnymi są art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych oraz art. 38 § 2 ordynacji podatkowej. Takim przepisem jest również art. 95 ustawy prawo bankowe. Zgodnie z nim księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. Wpis hipoteki do zbioru dokumentów jest możliwy, jednakże zgodnie z art. 123 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Stąd, o ile wpis hipoteki jest możliwy, to w praktyce jest dla banku o wiele mniej korzystny niż wpis hipoteki do księgi wieczystej, nie wiąże się bowiem z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wobec tego banki zdecydują się na zawarcie umowy kredytowej raczej w sytuacji, w której umowa taka będzie mogła zostać zabezpieczona hipoteką wpisaną do księgi wieczystej. Nie jest jednak wykluczone, że któryś bank zdecyduje się udzielić kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną do zbioru dokumentów lub zastosować inny sposób zabezpieczenia kredytu (np. weksel, przewłaszczenie na zabezpieczenie). Zależy to od woli i polityki konkretnego banku.

Na spółdzielni ciąży obowiązek założenia księgi wieczystej. Osoba zainteresowana kupnem mieszkania nie może jednak zmusić spółdzielni mieszkaniowej do założenia księgi wieczystej. Jak najbardziej dopuszczalne jest jednak zawarcie w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania zawarcie zobowiązania spółdzielni do założenia księgi wieczystej. Możliwe są różne konstrukcje prawne - można np. określić, że niezałożenie księgi wieczystej w określonym terminie będzie skutkowało rozwiązaniem umowy przedwstępnej i wzajemnym zwrotem przez obie strony umowy spełnionych już świadczeń. Założenie księgi wieczystej byłoby wówczas tzw. warunkiem rozwiązującym umowę przedwstępną. Można również w umowie przedwstępnej zawrzeć zobowiązanie do założenia księgi wieczystej i ustanowić w przypadku jego niewykonania w terminie wyznaczonym tzw. karę umowną. Kara umowna to kwota, którą strona umowy zobowiązuje się zapłacić w przypadku niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy. Karę można ustanowić w dowolnej wysokości - np. kilkakrotności wpłacanej przez kupującego w ramach umowy przedwstępnej zaliczki na poczet ceny mieszkania. Podkreślić jednak należy, że zamieszczenie omawianego zobowiązania w umowie przedwstępnej będzie uzależnione od zgody spółdzielni.