Zaliczenie spłat
Pytanie:
"Podpisana jest umowa najmu lokalu mieszkalnego. Lokator zobowiązany jest na podstawie umowy najmu do uiszczania czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela (co razem daje kwotę x). Wpłaty dokonywane są przez lokatora przelewem bankowym lub osobiście w kasie administracji. Powstaje wątpliwość jak księgować wpłaty, które uiszcza lokator, a które nie odpowiadają sumie x. Lokator wpłaca zamiast np. 600 zł różne inne kwoty np. 350, 400, 100 zł, nie zaznaczając na dokumencie przelewu lub nie deklarując przy wpłacie w kasie na poczet czego wpłaca niepełną kwotę- czy na poczet czynszu, czy może opłat niezależnych, a może 30% na czynsz a reszta na opłaty niezależne). Ma to fundamentalne znaczenie w przypadku, gdy właściciel chce wypowiedzieć umowę najmu. Spotkałem się z twierdzeniem lokatora, że wszystkie takie nieopisane wpłaty lub niepełne dotyczą w pierwszej kolejności czynszu, przez co powstałe zaległości dotyczą tylko i wyłącznie opłat niezależnych od właściciela, co nie daje podstawy do wypowiedzenia umowy. Przyjmując takie twierdzenie za słuszne pozostaje tylko wystąpienie o sądowy nakaz zapłaty. Moim zdaniem takie wpłaty, w których lokator nie precyzuje czego dotyczy kwota wpłaty, należy w pierwszej kolejności księgować jako wpłaty z tytułu opłat niezależnych od właściciela. Są to usługi obce, za które właściciel musi zapłacić w określonym terminie, pod groźbą naliczenia odsetek karnych przez dostawcę. Brak wpłat przez lokatorów skutkuje koniecznością pokrycia niezapłaconych faktur z własnych środków. W takiej sytuacji jedynie pozostałe po odliczeniu opłat niezależnych kwoty mogą zostać zaliczone na poczet czynszu."
Odpowiedź prawnika: Zaliczenie spłat
Jeżeli strony inaczej się nie umówiły (a zatem kwestie te można sprecyzować w umowie, postanawiając, że w pierwszej kolejności wpłata będzie zaliczana na "opłaty niezależne od właściciela"), to kwestie związane z zaliczeniem długu reguluje art. 451 kc, zgodnie z którym, dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne (np. odsetki) oraz na zalegające świadczenia główne (np. przeterminowaną ratę). Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.
W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego. W przypadku, gdy długi są tak samo wymagalne, powinno się je zaliczyć stosunkowo.
Zatem, co do zasady to dłużnik wskazuje, który dług chce spłacić. Jednakże nie może on się sprzeciwić temu, by wierzyciel zaliczył tą spłatę, wbrew wskazaniom dłużnika, na odsetki, czy zalegające świadczenie główne. Ponadto, naszym zdaniem, można w świetle kc (pomimo, że ustawa o ochronie lokatorów rozróżnia te pojęcia) rozumieć pod pojęciem czynszu wszystkie opłaty, jakie obowiązany jest płacić wynajmującemu najemca - a w konsekwencji brak spłaty opłat niezależnych od właściciela oznacza również brak spłaty czynszu. Oznacza to naszym zdaniem, że jest to jeden dług. W konsekwencji więc, najemca nie może wskazać, że płaci za tzw. media. Można również dodać, że jeżeli do lokatora ma zastosowanie ustawa o ochronie lokatorów, to zgodnie z art. 11 ust. 2, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?