Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jeżeli strony inaczej się nie umówiły (a zatem kwestie te można sprecyzować w umowie, postanawiając, że w pierwszej kolejności wpłata będzie zaliczana na "opłaty niezależne od właściciela"), to kwestie związane z zaliczeniem długu reguluje art. 451 kc, zgodnie z którym, dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne (np. odsetki) oraz na zalegające świadczenia główne (np. przeterminowaną ratę). Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.
W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego. W przypadku, gdy długi są tak samo wymagalne, powinno się je zaliczyć stosunkowo.
Zatem, co do zasady to dłużnik wskazuje, który dług chce spłacić. Jednakże nie może on się sprzeciwić temu, by wierzyciel zaliczył tą spłatę, wbrew wskazaniom dłużnika, na odsetki, czy zalegające świadczenie główne. Ponadto, naszym zdaniem, można w świetle kc (pomimo, że ustawa o ochronie lokatorów rozróżnia te pojęcia) rozumieć pod pojęciem czynszu wszystkie opłaty, jakie obowiązany jest płacić wynajmującemu najemca - a w konsekwencji brak spłaty opłat niezależnych od właściciela oznacza również brak spłaty czynszu. Oznacza to naszym zdaniem, że jest to jeden dług. W konsekwencji więc, najemca nie może wskazać, że płaci za tzw. media. Można również dodać, że jeżeli do lokatora ma zastosowanie ustawa o ochronie lokatorów, to zgodnie z art. 11 ust. 2, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.