Prawo pierwokupu a cena sprzedaży

Odpowiedź prawnika: Prawo pierwokupu a cena sprzedaży

Prawo pierwokupu polega na tym, że w razie sprzedaży rzeczy, co do której ustanowiono takie prawo, uprawniony może złożyć oświadczenie, w wyniku którego sprzedawca będzie musiał przenieść na niego własność rzeczy, zamiast na osobę przez siebie wybraną.

Jest to więc swoiste ograniczenia prawa własności, które obejmuje między innymi możliwość rozporządzania rzeczą, w zakresie kupującego, tzn. ogranicza wybór właściciela co do tego, komu może on sprzedać nieruchomość. Nie ogranicza go natomiast w decyzji czy i kiedy sprzedać oraz w decyzji jak, rozumianej jako treść czynności prawnej. W szczególności chodzi tu o cenę sprzedaży. Z tym jednak zastrzeżeniem (art. 600 kc), że postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne, a jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń.

Na tym tle wydaje się, że takie zastrzeżenie przy prawie pierwokupu byłoby niedopuszczalne. Pojawia się jednak pytanie czy taki zapis w umowie sprzedaży będzie nieważny. Bez analizy konkretnej treści umowy trudno przyjąć, iż zawsze takie postanowienie byłoby nieważne. Naszym zdaniem mogłoby ono odnieść skutek. Tyle, że nie będzie to zastrzeżenie prawa pierwokupu, lecz na przykład umowa zobowiązująca do sprzedaży nieruchomość. Przy tego typu umowie należy jednak pamiętać o konieczności zamieszczenia wyraźnej klauzuli, że strony wyłączają skutek rozporządzający umowy zobowiązującej . w przeciwnym razie doszłoby do kuriozalnej sytuacji, w której na mocy umowy, na podstawie której nabywają Państwo nieruchomość na współwłasność, drugi współwłaściciel od razu przenosi na Państwa swój udział w tej nieruchomości.

Należy też pamiętać, że prawo pierwokupu co do zasady nie powoduje nieważność sprzedaży zawartej z pominięciem Państwa. Jeśli bowiem współwłaściciel sprzedałby rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomiłby Państwa o sprzedaży lub podał Państwu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, poniesie on wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawczą, a umowa sprzedaży będzie ważna.

Odwołując się do w/w art. 600 kc należy jednak wyraźnie podkreślić, że ustalenie od razu ceny sprzedaży, by uchronić się przed zawarciem przez drugiego współwłaściciela w umowie sprzedaży ceny „zaporowej" (często fikcyjnej), nie jest niezbędne. Art. 600 kc pozwala bowiem w takich wypadkach na kwestionowanie ceny sprzedaży jako mającej na celu udaremnienie wykonania prawa pierwokupu. Oczywiście skorzystanie z tego przepisu w większości wypadków sprowadza się do rozstrzygnięcia sporu przez sąd, który w postępowaniu, posiłkując się opinią biegłego, ustali cenę nieruchomości.