Czy na umieszczenie reklamy na budynku muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź prawnika: Czy na umieszczenie reklamy na budynku muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele?

W przedstawionej sytuacji należy odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza dotyczy uprawnienia do wynajęcia lokalu użytkowego, druga zaś wyrażenia zgody na umieszczenie reklamy świetlnej na froncie kamienicy. Jak zostało to przedstawione w treści pytania, wynajęty lokal został sądownie przyznany jednemu ze współwłaścicieli na wyłączny użytek. W związku z tym, osoba ta była uprawniona do wynajęcia tego lokalu osobie trzeciej. Zgodnie z orzeczeniem sądu osoba ta była wyłącznie uprawniona do zarządzania tą częścią nieruchomości wspólnej. Inną jest natomiast okoliczność umieszczenia przez najemcę reklamy świetlnej na froncie kamienicy. W takiej sytuacji najemca umieszcza reklamę świetlną na części wspólnej wszystkich współwłaścicieli, jaką jest ściana zewnętrzna kamienicy. W tym też zakresie współwłaściciel, który wynajął lokal użytkowy nie miał uprawnienia do samodzielnego podjęcia decyzji w przedmiocie wyrażenia zgody na umieszczenie reklamy świetlnej. Wyrażenie zgody na umieszczenie takiej reklamy należy zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do takich czynności, w myśl zasady wyrażonej w art. 201 kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności.

W związku z powyższym, nie jest konieczne, aby zgodę wyrazili wszyscy współwłaściciele. Wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, ustalona w oparciu o wielkość udziału w rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli.

Oczywistym jest, że właściciele mogą żądać odpowiedniego wynagrodzenia za korzystanie przez osobę trzecią z rzeczy wspólnej. Tym samym możliwym jest żądanie od najemcy lokalu użytkowego odpowiedniego wynagrodzenia za umieszczenie reklamy świetlnej na elewacji frontowej budynku. Jednak w takim wypadku w myśl art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają każdemu ze współwłaścicieli w stosunku do przysługującego mu udziału w rzeczy wspólnej. Oznacza to, że w razie uzyskania wynagrodzenia za umieszczoną reklamę, każdemu ze współwłaścicieli przysługiwałaby tylko taka część wynagrodzenia, która odpowiadałaby proporcjonalnie wielkości jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.