zarządca sądowy

Odpowiedź prawnika: zarządca sądowy

Zarząd sądowy jest jednym z rodzajów zarządu, przewidzianych przepisami kodeksu cywilnego. Pozycję zarządcy określa kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 611 k.p.c. zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów. Według art. 615, jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z art. 935 par. 1 k.p.c., zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, ma także prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Samodzielność zarządcy obejmuje tylko czynności zwykłego zarządu, gdyż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 par. 3 k.p.c.).

Pobieranie pożytków z nieruchomości wspólnej odnosi się m.in. do pobierania wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna. Powstaje jednak pytanie dotyczące sposobu rozliczeń między zarządcą a współwłaścicielami nieruchomości oraz obowiązków zarządcy w tym zakresie. Przepisy nie precyzują szczegółowo tej kwestii, podając ogólną zasadę dotyczącą pobierania przez zarządcę pożytków z nieruchomości. Bezsporne jest, że czynsz powinien trafiać do zarządcy; brak jednak regulacji dotyczących sposobu, w jaki powinno to mieć miejsce. Wydaje się, że może to być również dokonywane w sposób „pośredni”, tj. najpierw pobieranie czynszu przez współwłaściciela (lub jego spadkobierców) od najemców, a następnie przekazanie pobranego czynszu na rzecz zarządcy. Decydujące zdanie w tej kwestii powinien mieć zarządca i to od jego uznania zależy wybór sposobu rozliczeń – pobieranie czynszu bezpośrednio od najemców, czy w opisany powyżej sposób. Istotny w tym przypadku nie jest sposób, ale rezultat – pieniądze z czynszu powinny trafiać do zarządcy, który następnie powinien rozporządzać nimi w granicach własnych uprawnień. Jeżeli taka sytuacja występuje, trudno uznać, aby reguły prawidłowego zarządu były naruszone.

Nie istnieje przepis, ustanawiający konieczność pobierania czynszu przez zarządcę bezpośrednio od najemców, trudno więc przyznać rację argumentom dotyczącym naruszenia obowiązków zarządcy. Odpowiedzialność zarządcy dotyczy jedynie prawidłowego prowadzenia gospodarki w ramach swoich uprawnień i na tym, szerokim polu należy oceniać jego działalność. Z naruszeniem obowiązków zarządcy i nieprawidłowym wykonywaniem zarządy mielibyśmy raczej do czynienia w sytuacji, gdyby np. zarządca w ogóle nie pobierał czynszu, nie dokonując rozliczeń ze współwłaścicielami.