zarządca sądowy a najemca

Odpowiedź prawnika: zarządca sądowy a najemca

Co do zasady na ważność umów najmu nie wpływa w żaden sposób zmiana dotychczasowego zarządcy nieruchomości. Zarządca jest bowiem jedynie pełnomocnikiem właściciela nieruchomości, a zatem stroną umowy najmu jest najemca i właściciel jako wynajmujący. Podobna sytuacja występuje w przypadku zbycia przez dotychczasowego właściciela przedmiotu najmu z tym zastrzeżeniem, że nabywca może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, przy czym nie znajduje to zastosowania w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Natomiast w pytaniu mamy do czynienia z nieco odmiennym stanem faktycznym. Otóż chociaż zasadniczo fakt objęcia przez Panią zarządu na mocy postanowienia sądu nie powinien wpływać na zawarte umowy najmu, to trzeba wskazać, że umowy te nie zostały zawarte w imieniu wszystkich współwłaścicieli, a jedynie przez jednego z nich. Z uwagi na to, że ten ostatni działał bez stosownego umocowania pozostałych trzeba wskazać, że umowy te są nieważne. Wynajem lokali w nieruchomości stanowiącej współwłasność jest bowiem niewątpliwie tzw. czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Co za tym idzie na zawarcie takiej umowy winni się zgodzić wszyscy wpółwłaściciele. Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Odnosząc się do przedstawionej sytuacji należy wskazać, że ma Pani dwie możliwości. Po pierwsze uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli w formie w jakiej zawarte zostały umowy najmu. W takim wypadku winna Pani zapoznać najmujących o uzyskaniu takiej zgody i odebrać od nich oświadczenia o przekazaniu tej informacji na piśmie. Przy czym jeśli zawarte umowy zawierają postanowienia, na mocy których czynsz najmu miał być uiszczany do rąk poprzedniego zrządcy wymienionego z imienia i nazwiska, to trzeba zawrzeć stosowne aneksy wskazujące, że czynsz ten winien być przekazywany ogólnie na ręce zarządcy. Po drugie w przypadku nie potwierdzenia umów przez pozostałych współwłaścicieli umowy te stana się nieważne, co będzie wymagało zawarcia nowych. Jednakże w takim wypadku będzie wymagana zgoda współwłaściciela, który dotychczas był zarządcą. Jeżeli będzie się on sprzeciwiał zawarciu nowych umów to pozostali współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów będą musieli uzyskać "zastępczą" zgodę w postępowaniu sądowym.