Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową

Odpowiedź prawnika: Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową

Z jednej strony, jeśli gmina jest właścicielem jednego z lokali we wspólnocie, może sprawować w niej zarząd.

Zarządcą, w umownym modelu zarządzania (a więc wyłonionym na podstawie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przyp. red.), może być osoba prawna, także gmina (jednostka samorządu terytorialnego), jeżeli jest współwłaścicielem danej nieruchomości - tak Dziczek Roman, Najnowsze wydanie:  Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IV) ss. 304.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Oddział we Wrocławiu - z 11 września 2003 r. (II SA/Wr 1234/2003 OSS 2004, nr 1, poz. 12) zauważono, że „Działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu, na podstawie odrębnych umów, podmiotom innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy wymienionych w art. 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ma charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. 

Działalność tę należy odróżnić od administrowania nieruchomościami wspólnymi, prowadzonego na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), stanowiącego, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością mieści się w zakresie zadań o charakterze użyteczności publicznej z tej to przyczyny, że wykonywane jest również i na rzecz gminy w zakresie jej własnych zadań w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej". 

Z kolei zgodnie z ustawą o gospodarce komunalnej, działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego (art. 7 ustawy).  Jak wynika z orzeczenia NSA - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z roku 2003 (II SA/Wr 1234/2003), gminny zakład budżetowy nie może zarządzać nieruchomościami nie należącymi do gminy. A contrario, może zarządzać nieruchomościami należącymi do gminy. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, gmina jest tylko współwłaścicielem, wniosek jest więc jeden - GZMK nie może zarządzać taką wspólnotą.

Dla realizacji zadań użyteczności publicznej może być natomiast powołana spółka z udziałem jednostki samorządu terytorialnego. Biorąc pod uwagę orzeczenie NSA z dnia 11 września 2003 roku, skoro zarządzanie nieruchomością jest zadaniem z zakresu użyteczności publicznej to należy wnioskować, iż spółka z udziałem jednostki samorządu terytorialnego może zarządzać taką nieruchomością, pod warunkiem, że jest jednym z członków wspólnoty (jednym ze współwłaścicieli).

Inną kwestią jest, w jakiej formie winna tego dokonać i czy w Państwa przypadku będzie to ten właśnie zarząd - te wątpliwości - Zarządu, zarządcy - zostały już wyjaśnione w poprzednich odpowiedziach.

Odpowiadając na Pana pytanie należy zastanowić się w ogóle nad formą sprawowanego zarządu. W Państwa przypadku Zarząd należy naszym zdaniem do wybranych członków wspólnoty, natomiast zarządzanie powierzone osobie prawnej winno być dokonane na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jeśli ma mieć szeroki zakres - jeśli mówimy tylko o „Zarządcy" naszym zdaniem umowa może zostać zawarta w zwykłej formie.