Zdolność sądowa wspólnoty mieszkaniowej
Pytanie:
"Mieszkańcy 6-lokalowego nowo wybudowanego budynku mieszkalnego zawiązali wspólnotę mieszkaniową. Po rocznym przeglądzie budynku zleconym przez wspólnotę okazało się , że wiele pracy budowlanych przy budowie budynku zostało wykonane nieprawidłowo, co wskazał inspektor nadzoru budowlanego w protokole pokontrolnym. Wspólnota zwróciła się z pisemnym wezwaniem do developera o usunięcie wad w częściach wspólnych budynku. Developer mimo monitów ze strony wspólnoty nie zajmuje jasnego stanowiska i nie dokonuje napraw wadliwych elementów budynku. Wspólnota chce poddać spór arbitrażowi przed Stałym Polubownym Sądem Konsumenckim przy Wojewódzkim Inspektorze Inspekcji Handlowej. Jeżeli developer nie zgodzi się na arbitraż, to chcemy skierować sprawę do sądu powszechnego. Mamy wątpliwości czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność procesową. Czy wspólnota mieszkaniowa w opisanym może pozywać do sądu w tym w szczególności do arbitrażu przed sądem konsumenckim, czy pozew musi być wniesiony przez każdego mieszkańca lub ewentualnie przez grupę mieszkańców?"
Odpowiedź prawnika: Zdolność sądowa wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80 poz. 903) wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zdolność sądowa jest to zdolność podmiotu do występowania w procesie w charakterze strony. Z art. 64 § 2 kodeksu postępowania cywilnego wynika, że zdolność taką mają także organizacje społeczne dopuszczone do działania na podstawie obowiązujących przepisów, czyli m.in. wspólnoty mieszkaniowe.
Zdolność procesową, czyli możliwość podejmowania czynności procesowych mają osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, osoby prawne, inne jednostki organizacyjne oraz organizacje społeczne, o których mowa w art. 64. Czynności przed sądem wspólnota powinna dokonywać przez swoje organy albo przez osoby uprawnione do działania w ich imieniu.
W pozwie wspólnoty nie oznacza się jako grupy mieszkańców, ale po prostu jako wspólnotę mieszkaniową z podaniem jej adresu. Jeśli wspólnota jest reprezentowana przez zarząd (osoba fizyczna lub prawna), to także należy podać ten fakt w oznaczeniu powoda np. wspólnota mieszkaniowa X reprezentowana przez zarządcę Marka Nowaka prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Zarząd Nieruchomościami Y.
Z kolei wystąpienie do sądu arbitrażowego wymaga umowy stron, w której musi być wskazany przedmiot sporu lub stosunek prawny, z którego spór wyniknął lub może wyniknąć (tzw. zapis na sąd polubowny). Do konstytutywnych elementów zapisu na sąd polubowny należy zatem zaliczyć poddanie sporu pod rozstrzygnięcie sądu polubownego i oznaczenie przedmiotu sporu lub stosunku prawnego, z którego spór wyniknął lub może wyniknąć. Z zapisu musi wynikać ponadto oznaczenie sądu polubownego. Zapis na sąd polubowny powinien zawierać dokładne oznaczenie przedmiotu sporu albo stosunku prawnego, z którego spór wynikł lub może wyniknąć. Dopuszczalne jest więc zarówno zawarcie specjalnej umowy o poddanie pod rozstrzygnięcie sądu polubownego sporu już istniejącego (tzw. kompromis), jak i zamieszczenie w umowie podstawowej klauzuli przewidującej, że wszelkie spory mogące wyniknąć w przyszłości z tej umowy będą rozstrzygane przez sąd polubowny (tzw. klauzula arbitrażowa) (Tadeusz Ereciński Ciszewski Jan, Ereciński Tadeusz Najnowsze wydanie: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część czwarta. Przepisy z zakresu międzynarodowego postępowania cywilnego. Część piąta. Sąd polubowny (arbitrażowy) Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie II) ss. 485). Jeśli wspólnota zamierza poddać spór pod rozstrzygnięcie stałego sądu polubownego konieczne jest jego oznaczenie w zapisie w sposób konkretny, który umożliwi jego identyfikację (por. J.P. Naworski, Wybrane zagadnienia zapisu na sąd polubowny, MoP 2005, nr 5, s. 240).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?