Zmiana przeznaczenia lokalu na użytkowy

Odpowiedź prawnika: Zmiana przeznaczenia lokalu na użytkowy

Naszym zdaniem zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Nawet jeśli zmiana przeznaczenia nie oznaczałaby konieczności dokonania określonych przeróbek w części wspólnej, to z natury rzeczy oznacza zmianę sposobu i intensywności korzystania z części wspólnej. Stąd potrzebna będzie uchwała właścicieli.  

Przeznaczenie budynku oraz lokali znajdujących się w jego obrębie  wynika  z treści pozwolenia na budowę, a także z innych dokumentów, na podstawie których wybudowano blok  (np. z projektu budowlanego). Przeznaczenie obiektu budowlanego może wynikać także z jego wartości historycznej, chronionej jako zabytek. 

Prawo budowlane wymaga, by w takiej sytuacji (zmiana sposobu użytkowania części budynku) dokonać zgłoszenia właściwemu organowi. Należy go dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; 

2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi; 

3. oświadczenie, o prawie dysponowania nieruchomością

4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 

5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, w razie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; 

6. w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami. 

Warto zwrócić szczególna uwagę na fakt, iż oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością jest składane pod groźbą odpowiedzialności karnej. A o prawie do dysponowania będzie świadczył nie tylko akt notarialny kupna mieszkania czy odpis z księgi wieczystej, ale i uchwała wspólnoty (właścicieli), wyrażająca zgodę na zmianę przeznaczenia.  

Warunki techniczne są w zasadzie takie same dla lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Jednak konieczne może być spełnienie także innych warunków, np. sanitarnych, zależnie od rodzaju prowadzonej działalności. Nie jest wykluczone, że uchwała wspólnoty zobowiąże właściciela do odpowiedniego dostosowania lokalu tak, by zmniejszyć uciążliwość dla pozostałych właścicieli. 

Oprócz tego wspólnota moze podjać uchwałę o zwiększeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (czynszu) po stronie właściciela lokalu użytkowego.