Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Odpowiedź prawnika: Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zgodnie z poprzednio obowiązującym prawem budowlanym z roku 1961, przez zmianę sposobu użytkowania należało rozumieć stworzenie tego rodzaju sytuacji w obiekcie budowlanym, przy której następuje przeróbka na pomieszczenie na pobyt ludzi takich lokali, które uprzednio miały inne przeznaczenie lub były budowane dla innego celu, albo naruszenie warunków bezpieczeństwa pożarowego lub warunków higieniczno-sanitarnych, albo zmiana obciążeń użytkowych bądź zmiana wyglądu obiektu budowlanego. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymagała zgody właściwego organu państwowego nadzoru budowlanego.

Natomiast zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem przepisów prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (na którą to zmianę jest potrzebne pozwolenie)  rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Nowelą z dnia 28 lipca 2005 r. obowiązującą od dnia 26 września 2005 postanowiono, że nie trzeba uzyskiwać specjalnego pozwolenia gdy zmiana polega jedynie na przeróbce pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne. Zatem, w chwili obecnej nie jest potrzebne pozwolenie na zmianę użytkowania, jeżeli zmieniane jest przeznaczenie pomieszczenia, chyba że następuje zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń (co jednak najprawdopodobniej w przypadku przystosowania pomieszczenia na zakład stolarski nastąpiło).

Przepisy przejściowe prawa budowlanego, obowiązującego od roku 1995 nie wprowadziły szczególnych rozwiązań dotyczących osób, które nie uzyskały zgody na zmianą sposobu użytkowania, a więc należy stosować przepisy prawa budowlanego, które weszło w życie z roku 1995.

W tym miejscu wskazać należy, że uniknął Pan jednak obecnie obowiązującego zastosowania art. 71a, zgodnie z którym, w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

1. wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części; 

2. nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. 

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa powyżej - w przypadku stwierdzenia jego wykonania - w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Przepisu tego nie stosuje się bowiem (zgodnie z art. 2 ust. 3 przepisów wprowadzających nowelę z roku 2004) do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego pozwolenia i dokonanego przed dodaniem do prawa budowlanego art. 71 a (czyli przed dniem 31.05.2004 r.). W takich przypadkach stosuje się przepisy obowiązujące do tej daty. Główną, praktyczną różnicą pomiędzy tymi regulacjami jest brak obowiązku uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej w przepisach wcześniej obowiązujących. Wymóg wysokości 2,2 m w pomieszczeniu wynika z przepisów prawa budowlanego (konkretnie z rozporządzenia o warunkach technicznych budynków), zgodnie z którymi, pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, jak dyżurki, portiernie, kantory, kioski, w tym kioski usytuowane w halach dworcowych, wystawowych, handlowych, sportowych, jeżeli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia powinny mieć wysokość 2,2 m. Jeżeli zatrudniałby Pan pracowników, w grę ewentualnie wchodzić by mogły przepisy dotyczące BHP, gdyż przepisy dotyczące warunków technicznych budynków stanowi, iż wymagania dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń w zakładach pracy określają przepisy o bezpieczeństwie i higienie pracy. 

Przepisy rozporządzenia, z którego wynika wymóg zachowania w pomieszczeniu wysokości 2,20 m, stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. Przy nadbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków istniejących lub ich części wymagania, o których mowa wyżej, mogą być spełnione w sposób inny niż podany w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.  Nie jest więc tak, że skoro pomieszczenie ma mniej niż 2,20 m, to na pewno nie dostanie Pan zezwolenia.