Zmiana zarządcy we współwłasności
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielem kamienicy, w których 50% udziału posiada miasto, a pozostałą część posiada kilku pozostałych współwłaścicieli, osób fizycznych (ja posiadam około 5% udziałów). W kamienicy są mieszkania czynszowe (nie ma kwaterunkowych) oraz jeden lokal użytkowy. Kamienica posiada założoną Księgę Wieczystą, ale do tego roku była ona nieuporządkowana: wpisani w niej byli nieżyjący już współwłaściciele a mój udział był znacznie mniejszy. W tym roku księga została uporządkowana na podstawie spraw spadkowych (księga jest już zgodna ze stanem rzeczywistym). Na podstawie umów między współwłaścicielami o korzystaniu z nieruchomości (myślę, że typu QUOAD USUM) niektóre lokale użytkowane są przez współwłaścicieli. Ja otrzymałem zgodę od zarządu reprezentującego miasto) i pozostałych współwłaścicieli na korzystanie z lokalu użytkowego, ale zarząd wyraził zgodę pod warunkiem comiesięcznej opłaty tzw. remontowego w wysokości kilkaset zł, na co się zgodziłem (podpisałem oświadczenie że zobowiązuje się płacić comiesięczna opłatę remontową na rzecz całego budynku, po czym otrzymałem dokument przekazania lokalu). Zarządcą nieruchomości jest Zakład Komunalnych Zasobów Lokalowych (wybrany przez miasto Poznań) a administratorem nieruchomości jest BOM-1 (Biuro Obsługi Mieszkańców nr 1). Ponieważ kamienica od wielu lat przynosi zyski chciałbym brać udział w rozliczeniach zgodnie ze swoimi udziałami. Zwróciłem się z prośbą do zarządu o roczne rozliczenie przychodów i rozchodów kamienicy, Ci mnie odesłali do administratora, skąd dostałem jedną kartkę ze zgrubnym wyliczeniem przychodów i rozchodów. Czy jest możliwość zmiany zarządcy/administratora, w jakich przypadkach i na jakiej podstawie prawnej?"
Odpowiedź prawnika: Zmiana zarządcy we współwłasności
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego:
-
każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną
-
do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli
-
w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności
-
jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd
-
każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość
-
współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy
Jak wynika z przedstawionej sytuacji zarządcą jest, wybrany przez jednego współwłaściciela, Zakład Komunalnych Zasobów Lokalowych, na który w sposób dorozumiany wyrazili zgodę pozostali współwłaściciele. Należałoby więc uznać, iż mamy do czynienia z zarządem umownym. Najprawdopodobniej z umowy dotyczącej sposobu sprawowania zarządu zawartej między współwłaścicielami nie wynika czy w jakim terminie tę umowę można wypowiedzieć. Nie oznacza to jednak, że jej wypowiedzenie jest niemożliwe. W tej sytuacji w braku porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami, należałoby powołać się na art. 203 kc (Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość) i złożyć wniosek (postępowanie jest nieprocesowe) o wyznaczenie zarządcy.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?