Zniesienie współwłasności

Odpowiedź prawnika: Zniesienie współwłasności

Zgodnie z art.  210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może domagać  się zniesienia współwłasności przez sąd. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Chcąc dokonać podziału wspólnej nieruchomości należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku należy wskazać proponowany (pożądany) sposób podziału. 

Istnieją trzy zasadnicze sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

1)  podział fizyczny;

2)  podział przez przyznanie jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości na wyłączną

własność, z zasądzeniem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela;

3)  sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.

Pierwszeństwo ma podział fizyczny. Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno  –  gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Podział fizyczny, jest to  podział przez wydzielenie z jednej nieruchomości dwóch (lub więcej) nieruchomości odrębnych i podzielenie ich między dotychczasowych współwłaścicieli. Nierówności w wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku podziału wyrównuje się przez dopłaty. To, czy podział fizyczny jest możliwy i w jaki sposób powinien być przeprowadzony stwierdzane jest przez powołanego przez sąd biegłego geodetę. Koszt takiej opinii to ok. 2.000 zł. Również wartość nieruchomości – w przypadku braku zgody współwłaścicieli  -  oceniana  jest w postępowaniu przez biegłego do spraw szacowania wartości nieruchomości. Opinia biegłego to koszt ok. 1.500 – 2.000 zł.
Jeżeli nie można dokonać podziału fizycznego lub też wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli i jednocześnie zasądzić spłatę na rzecz drugiego ze współwłaścicieli. Wartość nieruchomości, a przez to również wysokość spłaty, będzie ustalona przez biegłego, o czym była mowa powyżej.
Trzeci z wymienionych sposobów  –  sprzedaż nieruchomości  –  nie jest podziałem korzystnym, gdyż sądowa sprzedaż jest przeprowadzana na podstawie przepisów regulujących egzekucję z nieruchomości, a zatem sąd zleca sprzedaż komornikowi, który przeprowadza sprzedaż  licytacyjną. W pierwszej licytacji cena wywoławcza to ¾ wartości oszacowania (czyli zasadniczo ¾ wartości rynkowej). Jeżeli nie uda się sprzedać nieruchomości przy pierwszej sprzedaży, wówczas cena ulega obniżeniu do połowy wartości. W tej sytuacji wydaje się, że korzystniejszym rozwiązaniem jest rozwiązanie 1 lub 2. 

Jeżeli chodzi o koszty postępowania, to oprócz opinii biegłych,  konieczne jest zapłacenie opłaty sądowej od wniosku o zniesienie współwłasności. Opłata ta wynosi 1.000 zł, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, to wówczas opłata wynosi 300 zł. Opłatę sądową należy uiścić wraz z wnioskiem. Jeżeli chodzi o pozostałe koszty postępowania (czyli przede wszystkim wspomniane wcześniej opinie biegłych) to koszty te powinny być podzielone pomiędzy uczestników postępowania. Kwestia ta została uregulowana w art. 520 k.p.c., zgodnie z którym: 

„§ 1. Każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.
§ 2. Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników.
§ 3. Jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie”.

Składając wniosek do sądu należy przedłożyć odpis aktualny księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości oraz wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej. To są podstawowe dokumenty, które będą konieczne w trakcie postępowania.