Zwrot kosztów remontu najmowanego pomieszczenia

Odpowiedź prawnika: Zwrot kosztów remontu najmowanego pomieszczenia

Odpowiadając na drugie z zadanych pytań zgodnie z kodeksem cywilnym termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia – czyli o północy. Zatem do 24 może Pan zajmować lokal użytkowy. Oczywiście drobne nakłady obciążają Pana jako najemcę. Naprawy, które mają doprowadzić rzecz do umówionego użytku obciążają wynajmującego. W przypadku natomiast ulepszenia rzeczy wynajmowanej wynajmujący może albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zasadą jest, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Umowa najmu powinna określać, w jakim stanie lokal powinien być wydany. Jeżeli nie umówiono się, co do stanu lokalu lokal ma być w stanie wynikającym z umówionego użytku (umówionym użytkiem jest prowadzenie działalności gospodarczej w postaci cukierni i piekarni). Zatem skoro wynajmujący nie doprowadził lokalu do umówionego stanu użytku, a najemca poniósł z tego tytułu koszty może żądać ich zwrotu. Jeśli jednak umówiono się o wynajęciu lokalu, w stanie, w jakim jest aktualnie, to poczynione wydatki ulepszają rzecz wynajmowaną, którą jest lokal użytkowy a w takim zakresie może wynajmujący te ulepszenia zatrzymać np. instalacja gazowa, junkersy albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W sytuacji, gdy z umowy stron wynika, że wynajmujący, godząc się na modernizację i przystosowanie wynajętych obiektów do nowej produkcji uruchomionej przez najemcę, zastrzegł, że po rozwiązaniu umowy nie będzie ponosił kosztów związanych z modernizacją i że domaga się odłączenia tych nakładów od przedmiotu najmu, najemca pozostawiając nakłady nie może domagać się od wynajmującego zapłaty z tego tytułu (orz SN z dnia 22 kwietnia 1999 r., II CKN 296/98, nie publ.). Zgodnie z tym orzeczeniem zwrotu kosztów instalacji gazowej, płytek i malowania nie mógłby się Pan domagać. Zgodnie natomiast z nowszym orzeczeniem tj. wyrokiem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 565/2004 wydatki na prowadzenie prac remontowych w budynku, polegających na przystosowaniu go do potrzeb prowadzonej działalności, należy traktować jako nakłady konieczne, a nie nakłady ulepszające. Nakłady te obciążają wynajmującego a nie najemcę i regułą o wyborze (zatrzymanie albo przywrócenie stanu poprzedniego) nie znajduje w tym przypadku zastosowania. Naszym zdaniem, może Pan dochodzić zwrotu tych wydatków, chyba że co innego wynikało z umowy. Natomiast demontaż junkersów jest możliwy i powinny one być traktowane jako ulepszenia.