Zwrot nakładów na wyposażenie mieszkania

Odpowiedź prawnika: Zwrot nakładów na wyposażenie mieszkania

W przedstawionej przez Pana decyzji podstawą prawną przydziału była ustawa Prawo lokalowe z dnia 10 kwietnia 1974 r. (nie na podstawie ustawy w brzmieniu z 10 kwietnia), która weszła w życie 1 sierpnia 1974 r.

Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy w razie opuszczenia przez najemcę lokalu mieszkalnego i pozostania w nim osób zamieszkujących dotychczas wspólnie z najemcą, terenowy organ administracji państwowej, z zastrzeżeniem ust. 3, wydaje decyzję o przekwaterowaniu tych osób. Przekwaterowanie może nastąpić do lokalu uzyskanego przez dotychczasowego najemcę, chociażby do lokalu tego nie miały zastosowania przepisy o najmie na podstawie decyzji o przydziale; terenowy organ administracji państwowej może również wydać decyzję o przekwaterowaniu pozostawionych osób do lokalu, w którym zamieszkiwały one poprzednio jako osoby bliskie najemcy, właściciela nieruchomości albo członka spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli od dnia opuszczenia przez nie tego lokalu nie upłynęło więcej niż dwa lata. 

Zgodnie z ust. 2 w razie braku możliwości przekwaterowania pozostawionych osób na podstawie ust. 1 lub gdyby w lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie tych osób, powstało zagęszczenie poniżej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, terenowy organ administracji państwowej powinien wydać decyzję o przydziale tym osobom pomieszczenia zastępczego i przekwaterowaniu ich do tego pomieszczenia.

Zgodnie z ust. 3, jeżeli w lokalu opuszczonym przez najemcę pozostały jego dzieci, osoby przysposobione lub rodzice, terenowy organ administracji państwowej wydaje decyzję o przydziale im tego lokalu, chyba że najemca zamieszkał w znajdującym się w tej samej lub pobliskiej miejscowości lokalu (domu) stanowiącym jego własność bądź uzyskanym na podstawie decyzji o przydziale, umowy najmu albo spółdzielczego prawa do lokalu, a powierzchnia lokalu zapewnia pozostawionym osobom normy przysługujące im zgodnie z obowiązującymi przepisami. Gdyby jednak w wyniku przydzielenia dzieciom, osobom przysposobionym lub rodzicom dotychczasowego najemcy zajmowanego przez nie lokalu powstała w nim nadwyżka powierzchni mieszkalnej stanowiąca co najmniej jeden pokój, jak również w razie pozostania tych osób w domu jednorodzinnym albo w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość, o który ubiega się właściciel, terenowy organ administracji państwowej powinien wydać decyzję o ich przekwaterowaniu do lokalu odpowiadającego warunkom określonym w art. 6 ust. 1.

Zgodnie z powołaną wyżej ustawą wynajmującego, poza obowiązkami określonymi w ust. 1 i 2 oraz w przepisach Kodeksu cywilnego o najmie, obciążają w szczególności obowiązki dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w tym lokalu, w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza: 

• napraw i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez urządzeń odbiorczych, a także napraw i wymiany instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, telefonicznej oraz zbiorczej anteny telewizyjnej - z wyjątkiem osprzętu, 

• wymiany pieców ogrzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków w lokalu. 

Ustawa powyższa została uchylona 12 listopada 1994 r. przez ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatki mieszkaniowe. Na jej podstawie obowiązki wynajmującego były w powyższym zakresie takie same. Przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny były sporządzić protokół, w którym określa się stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Zgodnie z tą ustawą najemca mógł wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Najprawdopodobniej większość prac była wykonana w czasie obowiązywania właśnie tych przepisów.

Jeśli np. piecyk gazowy był wadliwy i nie nadawał się w ogóle do użytku, to Pana jako wynajmującego powinny obciążyć koszty jego wymiany. Jeśli jednak najemca założył po prostu lepsze urządzenie, to mamy do czynienia z ulepszeniem. Zgodnie z art. 17 tej ustawy po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw. Za wymienione przez najemcę w okresie trwania najmu elementy wyposażenia lokalu należy się zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości, według stanu z dnia objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Kwotę należną najemcy oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez swojej zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.  

Powyższą ustawę zastąpiła ustawa o ochronie praw lokatorów, która weszła w życie 1 lipca 2001 r. i tu obowiązki obu stron w zasadzie są takie same i ulepszenia mogą być wprowadzane tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Gdy najemca dokonał ulepszeń, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem powyższych zasad i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. 

Dla jasności, kierując roszczenia do najemcy powinien Pan powoływać się na ostatnią z przedstawionych regulacji, tj. na ustawę o ochronie praw lokatorów, gdyż to ona w przedmiotowym zakresie znajdzie zastosowanie (mimo, iż stosunek najmu powstał przed jej wejściem w życie). 

Dzięki wprowadzeniu powyższego przepisu, do Pana należy wybór czy zwróci Pan w odpowiednim stosunku wartość ulepszeń i zatrzyma je, czy nakaże ich usunięcie. To najemca w tym drugim wypadku będzie obowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego, np. założenia z powrotem starego piecyka.  

Co do glazury położonej w kuchni czy w łazience nie będzie Pan mógł żądać usunięcia ulepszeń, gdyż naszym zdaniem narusza to substancję lokalu. Proszę natomiast przy rozliczeniach wziąć pod uwagę stopień zużycia glazury. Jeśli płytki zostały położenie kilkanaście lat temu, może on być znaczny.