Zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość
Pytanie:
"Mój mąż zakupił działkę budowlaną z byłą żoną na podstawie umowy notarialnej przedwstępnej w 1991 r i wartość działki /na dzień dzisiejszy ok 5 tyś/została zapłacona sprzedającym z tym że nie została zawarta umowa właściwa notarialna .Na tej działce zostały wzniesione piwnica i parter budynku do 1997 r ,gdzie mój mąż prowadził od tego okresu działalność gospodarczą .W świetle prawa właścicielami tej nieruchomości do dnia dzisiejszego są poprzedni właściciele, którzy to mają zobowiązania w stosunku do osób trzecich/ok35 tyś/ na tej podstawie został dokonany stosowny wpis do hipoteki. Z czasem sytuacja się skomplikowała gdyż obecny mój mąż podczas procesu o podział majątku z była żoną /było do podziału mieszkanie własnościowe oraz ta nieruchomość /został pozbawiony prawa do mieszkania i sąd uzasadnił, że małżonek może się przenieść do tego budynku w trakcie budowy i po małych przeróbkach może zamieszkać. W tym czasie miałam już dziecko z obecnym mężem, jak również został mąż z dzieckiem eksmitowany z mieszkania własnościowego w okresie ochronnym co skutkowało poczynieniem nakładów z mojej strony na sporną nieruchomość w kwocie /ok. 30 tyś/ w celu adaptacji do zamieszkania. Na dzień dzisiejszy stan prawny tej nieruchomości wygląda w ten sposób, że mąż został zobowiązany do zapłaty 50 tyś. za tą nieruchomość dla byłej żony; w wyroku o podział majątku jest adnotacja, że może sobie rościć prawa do tej nieruchomości (wyrok z 2004). Lecz z tym wyrokiem kolidują dwa inne orzeczenia Sądu Okręgowego oraz Sądu Apelacyjnego, które mówią, że mój mąż nie może być właścicielem tej nieruchomości (wyroki z 2005 r) czyli zachodzi niezgodność prawa. Mąż wnosił zażalenia, skargi oraz o wznowienie postępowania do lutego 2006 bezskutecznie. Właściciel prawny tej działki wiedział, że robię nakład na tą nieruchomość. Czy mogę żądać od właściciela działki zwrotu nakładów poniesionych na tą nieruchomość lub starać się o przepisanie sądowne ponieważ nakład jest wyższy od wartości działki? Co zrobić, aby obalić ten krzywdzący podział majątku."
Odpowiedź prawnika: Zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość
Nie jest do końca jasne, czy w opisanej sytuacji można Panią traktować jako posiadacza samoistnego. Jest nim osoba, która włada rzeczą jak właściciel (np. jeśli Kowalski codziennie jeździ na działkę, sadzi na niej drzewka, płaci podatek); natomiast posiadaczem zależnym jest osoba, która włada rzeczą jak inny uprawniony (np. Kowalski włada lokalem jak najemca - płaci czynsz i zamieszkuje lokal).
Zgodnie z art. 231 kodeksu cywilnego samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Do realizacji tego roszczenia konieczne jest, by posiadacz był w dobrej wierze. Wystąpienie przez Panią z takim roszczeniem budzi wiele wątpliwości. Naszym zdaniem z tym roszczeniem powinien wystąpić Pani mąż. Jego można bowiem uznać za posiadacza w dobrej wierze. Za takiego bowiem posiadacza uznaje się na gruncie tego przepisu osobą, która co prawda wiedziała, iż właścicielem nie jest, lecz zapłaciła za nieruchomość.
Co do zwrotu nakładów, to sprawa ta przedstawia się następująco. W opisanym przypadku, jeśli założyć, że ma Pani status samoistnego posiadacza, to jednak jest nim Pani w złej wierze. A samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Są to remonty i naprawy, konserwacja, wymiana starych drzew w sadzie na młode, zasiewy, utrzymanie inwentarza żywego, podatki, opłaty, składki na ubezpieczenia.
Natomiast postanowienie dotyczące podziału majątku byłych małżonków, wydane w 2004 r. jest już prawomocne, a jedynym sposobem wzruszenia mogłoby być wznowienie postępowania. Brak jednak w treści pytania danych wskazujących na to, że zachodzą jakiekolwiek podstawy wznowienia.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?