Odpowiedź prawnika: Utrata wynajmowanego lokalu
Gmina jest właścicielem określonego majątku i jako właściciel może tym majątkiem rozporządzać. Oczywiście zasady tego rozporządzania określa prawo. Przepisy prawa określają zarówno kompetencje organów gminy do podejmowania decyzji w sprawach rozporządzania majątkiem gminy, jak również w określonych przypadkach ograniczają gminę w dysponowaniu jej majtkiem. Rada gminy podejmując pierwszą uchwałę umocowała wójta, który jest organem wykonawczym gminy, do zawierania z najemcami umów sprzedaży, czyli do rozporządzania tymi nieruchomościami. Takiej zgody rady gminy wymagają przepisy ustawy o samorządzie gminnym. Wójt na podstawie tej uchwały mógł skutecznie zawierać umowy sprzedaży. Mógł, ale nie musiał. Co więcej, ta uchwała, jak wynika z treści pytania, nie tworzyła żadnych uprawnień po stronie najemców lokali komunalnych? Gmina miała prawo zmienić swoją decyzję, co do przedmiotowej nieruchomości i wnieść ją jako wkład do spółki z o.o.
Uprawnienia po stronie najemców stwarza ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 34 w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje m. in. osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jeżeli zbycie obejmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (a nie osobny lokal mieszkalny), to nie może ono nastąpić z pominięciem, przysługującego najemcom lokali mieszkalnych położonych w tym budynku, pierwszeństwa w nabyciu tych lokali. Przepis zacytowany w ostatnim zdaniu został wprowadzony 22 września 2004 r.
Z dat podjęcia przez radę gminy uchwał (1995 r.) wynika, że mamy do czynienia ze sprawą dość dawną. Konieczne jest więc sięgnięcie do poprzednio obowiązujących przepisów. Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985 r. Zgodnie z art. 21 tej ustawy, jeżeli gmina chciała sprzedać lokal mieszkalny, to mogło to zrobić tylko na rzecz najemcy lub jego następcy prawnego.
Sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę lub dzierżawcę może nastąpić tylko na rzecz tego najemcy lub dzierżawcy albo wskazanej przez niego osoby bliskiej stale z nim zamieszkującej, za cenę równą wartości tego lokalu ustalonej w sposób określony w art. 38.
Rada gminy może ustalić w drodze uchwały ulgi przy sprzedaży tych lokali mieszkalnych. Przepis dotyczył jednakże tylko sprzedaży lokalu mieszkalnego, a nie sprzedaży całej nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym. Taką interpretację przepisu potwierdza wyrok SN z dnia 24 lutego 1995 r., zgodnie z którym określone w art. 21 ust. 7 pierwszeństwo nabycia lokalu zajmowanego przez osoby tamże wymienione nie przysługuje w razie sprzedaży gruntu wraz z budynkiem, w którym znajduje się ten lokal lub w razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży tego budynku.
Z kolei zgodnie z orzeczeniem z dnia 17 października 1997 r. przedmiotowy przepis ma zastosowanie w drodze analogii do sprzedaży budynków dotychczasowym ich najemcom, gdy w okolicznościach danego wypadku przemawia za tym cel zawartego w tym przepisie unormowania. Takie zastosowanie przepisy dotyczy jednak w szczególności wypadków sprzedaży domów jednorodzinnych, wykorzystywanych na cele mieszkalne, położonych w mniejszych miejscowościach.
Biorąc pod uwagę przedstawioną wyżej regulację prawną, należy stwierdzić, że gmina miała prawo podjąć opisane działania. Najemców chroni obecnie ustawa o ochronie praw lokatorów, która z jednej strony określa kiedy można wypowiedzieć najem, z drugiej – określa zasady podwyżek czynszu.
Jeśli najemca przez określony czas nie płacił czynszu ani innych opłat związanych z lokalem, dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście, do zadań gminy należy m. in. tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej i w tym celu gmina może tworzyć zasób mieszkaniowy. Jednak gmina realizuje także inne działania i zarządza swoim majątkiem ze swobodą ograniczoną różnymi przepisami. W opisanej jednak sytuacji gmina nie przekroczyła swoich uprawnień.
