Użyczenie a sprzedaż bezprzetargowa

Odpowiedź prawnika:

Przepisy regulujące umowę użyczenie nie przewidują analogicznego rozwiązania, które ma miejsce w przypadku najmu. W odniesieniu do umowy najmu istnieje zasada, że w  razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca ma prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Żadna z powyższych umów nie ogranicza natomiast uprawnień wynikających z prawa własności wynajmującego polegających między innymi na możliwości rozporządzania rzeczy, w tym sprzedaży rzeczy. W razie przejścia własności przedmiotu użyczenia na inną osobę umowa użyczenia wygasa. Jeżeli użyczający sprzedał przedmiot nie wypowiadając wcześniej w odpowiednim terminie umowy użyczenia, biorący w użyczenie ma prawo wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Umowa sprzedaży pozostaje ważna bez względu na wykonanie czy niewykonanie obowiązków wynikających z umowy użyczenia.

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wykonuje prawa właścicielskie Skarbu Państwa. Do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa znajduje zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią co do zasady sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w drodze przetargu. W drodze bezprzetargowej sprzedaż nieruchomości następuje, jeżeli:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu;  

2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;  

3. jest zbywana na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego; 

4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;  

5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;  

6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości; 

7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;  

8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;  

9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości; 

10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej. 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie rozstrzyga natomiast kwestii, czy ważna jest sprzedaż dokonana w drodze bezprzetargowej, gdy istniał obowiązek do zachowania tego trybu. Orzecznictwo jest przy tym bardzo niejednolite w tej kwestii. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1995 r. (III CZP 172/94, OSP 1995,  nr 7-8, poz. 165): Sąd rejonowy w postępowaniu o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności nie bada i nie ustala prawidłowości zorganizowania i przeprowadzenia przetargu, jak i uprawnień, na które powoływał się biorący udział w przeprowadzeniu tego przetargu inny - poza właścicielem nieruchomości – podmiot. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego umowa sprzedaży zawarta bez przetargu nie jest bezwzględnie nieważna. Stwierdzenia nieważności takiej umowy należy więc dochodzić w postępowaniu rozpoznawczym. Odmienny pogląd prezentuje A. Oleszko w: Księgi wieczyste. Zagadnienia Prawne, Kraków 1996,  s. 302 i n.  Według zdania tam wyrażonego nie ulega wątpliwości, iż sąd wieczystoksięgowy  powinien odmówić wpisu prawa w księdze wieczystej w razie stwierdzenia, że akt notarialny, stanowiący podstawę wpisu, obejmuje czynność prawną dotkniętą bezwzględną nieważnością. Zgodnie z tym poglądem sprzedaż bez zachowania trybu przetargu jest nieważna od samego początku, i to z mocy prawa, wobec czego sąd uwzględnia ten stan z urzędu bez konieczności zgłaszania przez zainteresowaną stronę jakichkolwiek wniosków w tym względzie. Nieważność ta ma charakter bezwzględny. Każdy i zawsze może na nią powołać się.