Odpowiedź prawnika: Współwłasność z osobą ubezwłasnowolnioną
Z treści pytania wynika, że małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości razem z ubezwłasnowolnionym bratem żony. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych. Udział w tej współwłasności małżonkowie otrzymali małżonkowie w drodze darowizny od brata. Zakładamy, że brat w chwili dokonania darowizny miał pełną zdolność do czynności prawnych. Z treści pytania wynika bowiem, że brat dopiero później został ubezwłasnowolniony. Żaden ze współwłaścicieli nie może sprzedać całej nieruchomości bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Przedstawiciel ustawowy brata nie może więc bez Państwa zgody sprzedać całej nieruchomości. Może natomiast w imieniu brata rozporządzać jego udziałem w tej nieruchomości. Np. może ten udział sprzedać i będą Państwo mieli zamiast brata innego współwłaściciela. Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli może posiadać i korzystać z całej nieruchomości w takim zakresie, w jakim nie wyłącza to korzystania i posiadania przez drugiego współwłaściciela.
Istotne jest jednak to, że każdy z właścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Skoro Państwu nie odpowiada zniesienie współwłasności, to proszę nie wyrażać zgody na zniesienie współwłasności w drodze umowy. Wtedy przedstawiciel ustawowy brata będzie musiał skierować wniosek do sądu. W tej sprawie będzie toczyło się postępowanie nieprocesowe. W tym postępowaniu sąd oceni, czy zniesienie współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli więc działka rzeczywiście nie nadaje się do podziału, to zniesienie współwłasności nastąpi przez sprzedaż całej nieruchomości i podział uzyskanej ceny lub poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli, np. Państwu, z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz brata. W ramach ustalania spłat będą mogli Państwo starać się, by spłaty zostały pomniejszone o wydatki i ciężary (np. zapłacone podatki od nieruchomości), w części przypadającej na brata. Z pytania wynika bowiem, że obecnie ponoszą Państwo samodzielnie całość tych ciężarów, a powinno być to po połowie.
Jak więc wynika z powyższego brat nie może spłacić Państwa udziału bez Państwa zgody. Jeśli jednak zostanie do sądu skierowany wniosek o zniesienie współwłasności, a nie da się jej podzielić na dwie odrębne działki, to albo muszą Państwo dokonać spłaty udziału brata, albo wyprowadzić się z domu, a nieruchomość będzie przyznana bratu z obowiązkiem spłaty na Państwa rzecz albo będzie sprzedana zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego (i może ją kupić przedstawiciel ustawowy brata). Jeżeli nie chcą Państwo opuszczać nieruchomości ani dokonywać spłat, to należałoby wnioskować przed sądem o dokonanie fizycznego podziału nieruchomości.
Warto także wskazać tutaj art. 156 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z nim opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku osoby ubezwłasnowolnionej. Jeżeli więc przedstawiciel ustawowy (opiekun) będzie chciał przejąć udział w nieruchomości brata M., co może nastąpić przez darowiznę lub sprzedaż za zaniżoną kwotę, barierą będzie konieczność uzyskania zezwolenia sądu.
