Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?
Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a mieszkańcem - właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, w rzeczywistości prawnej są to bardzo odległe sobie konstrukcje. Najczęstszą formą władania lokalem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia buduje mieszkania, przyjmuje zainteresowanych w poczet członków, a następnie podejmuje zarząd nieruchomością, w której zamieszkują lokatorzy - członkowie spółdzielni. Zarząd ten jest odpłatny i przymusowy dopóki lokal stanowi przedmiot spółdzielczego prawa do lokalu. Sytuacja kształtuje się zupełnie inaczej, gdy mieszkańcy przestają być członkami spółdzielni, gdyż zażądali przeniesienia własności, bądź też na innej podstawie przysługuje im odrębna własność lokalu. Wówczas sprawa zarządu nieruchomością, w której zamieszkują właściciele, pozostaje w ich gestii.
W jaki sposób powstaje zarząd nieruchomością wspólną?
Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Ustalony w ten sposób porządek nie jest wiążący jedynie dla ustalających. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Ewentualna zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi wówczas podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli natomiast mieszkańcy nie określili zarządu w powyższy, własny sposób - zastosowanie znajdą przepisy ustawy, która kwestię zarządu nieruchomością wspólną obszernie reguluje.
Kiedy trzeba powołać zarząd lub zarządcę?
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.
W zależności od wielkości nieruchomości, realizacja tego prawa i obowiązku będzie albo bezpośrednia albo pośrednia. Jeżeli liczba lokali:
- wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem - wówczas do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności,
- wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana niekoniecznie spośród właścicieli lokali.
Odesłanie w przypadku małej wspólnoty do regulacji współwłasności oznacza, iż każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wszyscy właściciele muszą się zgodzić na czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Jakie obowiązki ma zarząd lub zarządca?
Zasadniczo zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Wykonywanie tych zadań uwidacznia się w poszczególnych obowiązkach, zatem zarząd lub zarządca, gdy podejmuje się swojej funkcji, jest obowiązany:
- sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
- przechowywać dokumentację techniczną budynku,
- prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
- prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
- prowadzić ewidencję rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
- do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją takiej dokumentacji,
- dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
- składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
- zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
