Jakie są sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu?
Odrębna własność lokali nie jest najpopularniejszą formą władania mieszkaniem w Polsce. W miastach najczęściej występują spółdzielnie, które budują mieszkania, przyjmują w poczet swoich członków osoby zainteresowane posiadaniem mieszkania, a następnie przyznają członkom ograniczone prawa rzeczowe w formie własnościowych praw do lokalu mieszkalnego Natomiast poza dużymi ośrodkami miejskimi dominuje forma własności nieruchomości jako gruntu wraz z przynależnymi do niego budynkami, najczęściej jednorodzinnymi. Ustanowienie konstrukcji odrębnej własności lokali uzasadnione jest uniezależnieniem wykonywania prawa do lokalu od spółdzielni, a także możliwością tworzenia odrębnej własności w niewielkich, dotychczas jednorodzinnych domkach. Jednym z ograniczeń możności ustanawiania odrębnej własności lokali jest fakt, iż wyodrębnieniu może być poddany tylko lokal, czyli wydzielona trwałymi ścianami izba bądź zespół izb, co oznacza, że nie można dokonywać wyodrębnienia innej części nieruchomości wspólnej np. klatki schodowej bądź piętra.
Kiedy lokal będzie mógł ulec wyodrębnieniu?
Wyodrębnieniu może ulec tylko lokal samodzielny, czyli taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami i samodzielnie pełni funkcje do jakiej jest przeznaczony. O samodzielności lokalu stwierdza właściwy organ architektoniczno–budowlany (na podstawie obecnie obowiązujących przepisów jest nim starosta) i wydaje stosowne zaświadczenie; jeżeli jednak dochodzi do ustanowienie odrębnej własności w trybie sądowym – sąd może również ustalić tę cechę na podstawie opinii biegłego.
Ustanowienie odrębnej własności lokali może obejmować wszystkie lokale znajdujące się w danym budynku, ale może dotyczyć tylko niektórych z nich. Dopuszczalne jest też ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby. Nie ma znaczenia, czy z wyodrębnionego lokalu właściciel będzie korzystał sam, czy z rodziną, czy też ma zamiar lokal przeznaczyć na cele komercyjne (np. wynajmować).
W jakiej formie może być ustanowiona odrębna własność lokalu?
Ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:
- w drodze umowy,
- jednostronnej czynności prawnej,
- orzeczenia sądowego,
- z mocy prawa w razie upadłości lub likwidacji spółdzielni,
- w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę,
- w trybie przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.
Nie może dojść do powstania odrębnej własności lokalu w drodze zasiedzenia, choć możliwe jest zasiedzenie nieruchomości, która została już uprzednio wyodrębniona w któryś z wyżej wymienionych sposobów.
Jakie warunki musi spełniać umowa o ustanowienie własności lokalu?
Umowa o ustanowienie własności lokali może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i osobę, która nabywa od niego lokal. Niezbędną formą do ważności tej umowy jest forma aktu notarialnego, natomiast skutek prawny w postaci powstania takiego prawa zaistnieje w momencie, gdy dokonany zostanie wpis w zakładanej księdze wieczystej – ma on charakter konstytutywny.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna określać w szczególności:
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a także może zawierać
- sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Nieruchomość wspólna powstaje z mocy samego prawa na skutek wyodrębnienia lokalu.
W jakich sytuacjach może powstać odrębna własność lokalu w związku z łączącymi członka stosunkami przynależności do spółdzielni?
Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić także w związku z przynależnością do spółdzielni. Odrębna własność może zatem powstać:
- w wykonaniu umowy zobowiązującej – członek spółdzielni zawiera umowę o budowę lokalu, w której strony zobowiązują się do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Z chwilą zawarcia takiej umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokalu. W terminie 3 miesięcy po wybudowaniu spółdzielnia ma obowiązek ustanowić odrębną własność lokalu,
- na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu – spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat zobowiązań, zadłużenia i wkładu.
