Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługuje stosowny udział. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest tym większy, im większa jest powierzchnia lokalu wyodrębnionego. Wysokość udziału ma doniosłe znaczenie, ponieważ jego wielkość przesądza o zakresie praw, a także i obowiązków właściciela w stosunku do nieruchomości wspólnej. Podstawowym prawem właściciela wyodrębnionego lokalu jest prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podstawowym obowiązkiem zaś w stosunku do nieruchomości wspólnej jest ponoszenie wydatków związanych z jej utrzymaniem oraz ponoszenie kosztów związanych z jej zarządem.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna może zaciągać zobowiązania, a także nabywać różne prawa. Należy jednak zaznaczyć, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. W związku z faktem, iż właściciele lokali partycypują również odpowiednio w nieruchomości wspólnej, nieruchomością tą należy jakoś zarządzać. Jeżeli lokali w budynku jest więcej niż 7, wspólnota jest obowiązaną ustanowić jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który będzie prowadził politykę wspólnoty. Jeżeli jednak ilość lokali nie przekracza tej liczby, wówczas ustanowienie zarządu, jako odrębnego organu, jest fakultatywne. W razie braku wyodrębnionego zarządu, wspólnota sama dokonuje czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości. Jeżeli jednak zarząd jest, podejmowanie decyzji w sprawach zarządu często nie leży jedynie w gestii wyodrębnionego zarządu, ale również wszystkich właścicieli
W jakich sytuacjach nie jest konieczne wypowiedzenie się wszystkich członków wspólnoty?
Jeżeli wspólnota ustanowiła zarząd, decyzje w prawach zwykłych, bieżących, związanych z utrzymaniem nieruchomości, o znaczeniu podstawowym zarząd takiej wspólnoty może podejmować samodzielnie, bez potrzeby odwoływania się do stanowiska właścicieli w tej sprawie.

Właściciele w zasadzie nie mogą sprzeciwić się czynnościom zwykłego zarządu dokonanymi przez zarząd, mogą jednak:
- odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków w każdej chwili na mocy uchwały,
- żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie wykonuje swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki; uprawnienie do wystąpienia do sądu z takim żądaniem przysługuje każdemu członkowi wspólnoty.
W jaki sposób właściciele podejmują decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej?
Na początku należy zaznaczyć, iż wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwały. Uchwały takie zapadają bądź na zebraniu właścicieli bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Istnieje tutaj duża dowolność, jednakże istnieją sytuacje, kiedy prawo obliguje do podjęcia decyzji właśnie na zebraniu właścicieli. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Taka jest zasada. Właściciele mogą jednak postanowić w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu albo w uchwale, w której większość głosów odpowiada większości udziałów, że w określonej sprawie każdemu właścicielowi będzie przypadał jeden głos bez względu na wielkość udziału. Jeżeli jednak suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do właściciela budynku, wówczas głosowanie w konkretnej sprawie przy uwzględnieniu, iż każdemu właścicielowi przypada jeden głos, nastąpi na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli, członkom wspólnoty nie doręcza się jej postanowień. Jeżeli jednak uchwała została podjęta w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, wówczas każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Czy przeciwko uchwale właścicieli służą jakieś środki odwoławcze?
Uchwała właścicieli nie jest ostatnim słowem w zdaniu, przysłowiową kropką nad „i”.

Potrzebujesz porady prawnej?
Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?
Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a mieszkańcem – właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, w rzeczywistości (...)
Skutkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów jest to, że 2,5 mln użytkowników wieczystych stało się właścicielami. 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych (...)
Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli (...)
Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)
Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty (...)
Celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków oraz ich rodzin przez budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków praw do lokali. Prawa, które spółdzielnia najczęściej ustanawia na rzecz (...)
Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem mieszkania w kamienicy. Wspólnota mieszkaniowa to, łącznie ze mną, 10 lokali i 3 lokale gminne. Mieszkam na poddaszu i chciałbym powiększyć mieszkanie o część strychu, która do niego przylega. Proszę o określenie kolejnych czynności prawnych (...)
Jak uzyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?
Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, (...)
Jak uzyskać zaświadczenie o samodzielności dla lokalu użytkowego?
Jeżeli jesteś np. deweloperem i sprzedajesz lokale użytkowe, to musisz wiedzieć, jakie wymagania musi spełnić lokal użytkowy, żeby mógł być uznany za samodzielny i aby można uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wydawanie zaświadczeń o samodzielności dla lokali o (...)
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)
Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja
Mieszkanie dla Młodych – wznowienie przyjmowania wniosków 8 sierpnia 2017 r. ruszył ponowny nabór wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na zakup mieszkania w programie "Mieszkanie dla Młodych". Wznowienie naboru jest możliwe dzięki nowelizacji ustawy o pomocy państwa (...)
Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?
Wszyscy zamieszkujący wspólną nieruchomość budynkową właściciele lokali użytkują na co dzień nie tylko swój samodzielny lokal - wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy (...)
Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna
Stan faktyczny Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. (...)
Co świadczy o dobrej wierze ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia – opinia prawna
Stan faktyczny Notarialny właściciel nieruchomości, której do końca nie spłacił, sprzedał ją bez zachowania formy notarialnej ponad 50 lat temu. Nowy właściciel nie uregulowawszy spraw do końca za określoną sumę pieniędzy, przekazał jej posiadanie na zasadzie ,,dzierżawy" innemu, a (...)
Uchwała NSA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów 26 lutego 2018 r. podjął następującą uchwałę (sygn. I OPS 5/17): "Pozostawanie nieruchomości we władaniu przedsiębiorstwa PKP bez udokumentowanego prawa w sposób określony w art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia (...)
Wakacje za granicą Przed każdą taką zagraniczną podróżą, czy to samodzielną, czy w grupach zorganizowanych, niezależnie od tego, czy to wyjazd wakacyjny czy w celach biznesowych – warto poświęcić kilka chwil, aby zadbać o spokojny pobyt, z którego przywieziemy wyłącznie (...)
Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?
Sprawdź jak sprawować w nich zarząd nieruchomością wspólną – wnioski z wyroku SN z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II CSK 817/15 W sprawie, która analizował Sąd Najwyższy chodziło o ustalenie, kiedy dochodzi do zmiany z „małej” wspólnoty mieszkaniowej (...)
Wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem mieszkania o powierzchni 42 m kw. w kamienicy w Krakowie. Mieszkanie zajmuje lokatorka, która nabyła prawo do jego najmu na podstawie przydziału kwaterunkowego. W trybie art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów skutecznie doręczyłem (...)
Kiedy właściciel lokalu może powiesić reklamę - opinia prawna
Stan faktyczny Członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokali użytkowych i prowadzą działalność gospodarczą w swoich lokalach. Lokale usytuowane są na parterze bloku mieszkalnego, na podwyższeniu ok. 1,5 m powyżej poziomu dolnego (...)
Wpłaty na fundusz remontowy właściciela lokalu w spółdzielni - opinia prawna
Stan faktyczny Proszę o interpretację art. 1 pkt 3 ustawy z 03.06.2005r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 122 poz. 1024 z 2005r.), a mianowicie: czy obowiązek świadczenia na fundusz remontowy tworzony przez spółdzielnię dotyczy także właścicieli lokali wydzielonych (...)