Najem jako wada prawna rzeczy sprzedanej
Według art. 556 § 2 Kodeksu cywilnego z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej, albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej. Na tle wskazanego przepisu pojawił się jednak problem, czy z wadą prawną rzeczy sprzedanej mamy do czynienia także w sytuacji, gdy nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży zajmowana jest przez najemców, z którymi umowy najmu podpisał poprzedni właściciel.
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy:
Mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie, należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy.
Prawami obligacyjnymi natomiast są m.in. najem, dzierżawa oraz inne prawa powstające w drodze umowy zawartej przez właściciela nieruchomości z osobą trzecią.
Uzasadnienie omawianego wyroku nie zostało co prawda opublikowanie, niemniej pogląd wskazany przez Sąd Najwyższy w tezie wyroku został zaaprobowany w doktrynie. E. Drozd w glosie do niniejszego wyroku stwierdził, iż zgadza się z tezą, lecz nie z jej uzasadnieniem. Prawa obligacyjne nie gasnące wskutek zbycia rzeczy winny być traktowane na równi z prawami rzeczowymi. Dlatego prawa te podlegają pod pojęcie wada prawna w rozumieniu kc. Stąd przepisy o odpowiedzialności za wady prawne znajdują do nich zastosowanie wprost, a nie w drodze analogii (E. Drozd, Glosa do Wyroku SN z 12 maja 1980 roku, sygn. akt I CR 1071/80, publ. OSPiKA 1981/11 str. 490).
Wskazany pogląd poparła także Cz. Żuławska w komentarzu do Kodeksu cywilnego. W jej ocenie o wadzie prawnej rzeczy można mówić wtedy, gdy sprzedana rzecz m.in. jest obciążona prawem osoby trzeciej, np. prawem rzeczowym (użytkowaniem, służebnością zastawem) albo obligacyjnym (np. dzierżawą ustawowym prawem zatrzymania) [Cz. Żuławska [w:] S. Dmowski, M. Sychowicz, H. Ciepła, K. Kołakowski, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, J. Gudowski, G. Bieniek, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II Warszawa 2005 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wydanie VII, s. 899].
Doniosłość niniejszego wyroku jest znaczna, bowiem umożliwia nabywcy skorzystanie we wsazanej wyżej sytuacji z uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy (art. 556 i n. k.c.).
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 maja 1980 roku, sygn. akt I CR 1071/80
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?