Nowości w gospodarce nieruchomościami

Jakie zmiany w gospodarce nieruchomościami?

Zmiany w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw mają zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami. W najnowszej nowelizacji chodzi o doprecyzowanie przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne oraz takich, w stosunku do których w obrocie istnieją wątpliwości dotyczące ich stosowania. Przedmiotowa regulacja jest odpowiedzią na wnioski Rzecznika Praw Obywatelskich, a także uwzględnia postulaty niektórych samorządów i organizacji zawodowych związanych z nieruchomościami.

Poza tym nowelizacja przewiduje m.in.:

1. rozszerzenie definicji organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych o izby gospodarcze, które zrzeszają rzeczoznawców majątkowych prowadzących we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, wprowadzając ponadto dodatkowy warunek, aby przedsiębiorcy ci stanowili co najmniej połowę wszystkich członków izby;
2. wprowadzenie możliwości umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, czynsz, najem lub dzierżawę, w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, przez wojewodę lub właściwego ministra;
3. umożliwienie właściwym organom powierzenia niektórych czynności gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa wybranym podmiotom;
4. rozszerzenie katalogu czynności, jakie mogą wykonywać jednostki organizacyjne korzystające z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, tak aby w ramach korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd jednostka organizacyjna mogła dokonać również rozbiórki obiektu budowlanego;
5. ograniczenie zasobu nieruchomości gospodarowanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa przeznaczonych na potrzeby Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, poprzez wyłączenie, obok nieruchomości przeznaczonych na potrzeby rejonów GDDKiA, również nieruchomości zajętych pod drogi publiczne lub przeznaczonych na realizację inwestycji drogowych;
6. zwolnienie użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata;
7. ujednolicenie terminu określania opłat adiacenckich oraz doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania tychże opłat.

Każdy może zadeklarować wartość nieruchomości na własne potrzeby

Oświadczenie majątkowe radnego, informacja o spodziewanej cenie mieszkania w ogłoszeniu o sprzedaży, deklaracja spadkowa – w tych przypadkach nadal można samodzielnie zadeklarować wartość nieruchomości. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami ma dyscyplinować rzeczoznawców majątkowych, czyli osoby profesjonalnie zajmujące się wyceną nieruchomości, do działania w określonych przez prawo formach organizacyjnych.

Rzeczoznawca musi być profesjonalistą

Wymagania dla osób profesjonalnie zajmujących się wyceną nieruchomości określa art. 174 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy powinien prowadzić własną działalność gospodarczą (jednoosobowo bądź w ramach spółki osobowej) lub wykonywać swoje obowiązki na podstawie umowy o pracę (czy innej umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości). Natomiast zasada, zgodnie z którą określanie wartości nieruchomości dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych, wynika z art. 7 ustawy.

Na rzeczoznawców majątkowych, którzy nie stosują się do obowiązku prowadzenia działalności zawodowej w formach przewidzianych w ustawie, może zostać nałożona grzywna (art. 198b ust. 1 pkt 1). Przepis ten odnosi się do wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych czynności szacowania nieruchomości w innych formach niż przewidziano to w art. 174 ust. 7 tej ustawy.

Podawanie wartości nieruchomości na własne potrzeby – bez zmian

Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje m.in. zasady wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego i nie odnosi się do sytuacji, w których wartość nieruchomości deklarowana jest przez osoby prywatne na własny użytek. W takim przypadku każdy zainteresowany może korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych, ale nie ma takiego przymusu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje sankcji dla osób, które podają wartość nieruchomości na własne potrzeby lub podczas wypełniania oświadczeń majątkowych, deklaracji podatkowych czy innych czynności. Osoby te nie sporządzają opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, o której mowa w art. 156 ust. 1.

Kto jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, a kto zarządcą nieruchomości?

Nowelizacja ma zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami. Nowe prawo doprecyzowuje również niektóre przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przywrócono definicje „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”, a także zdefiniowano pojęcia „pośrednik w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządca nieruchomości”. Pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Dlatego przyjęto, że pośrednikiem bądź zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Natomiast faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą. Dzięki temu ograniczone zostanie ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby.

Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości musi dołączyć kopię polisy OC do:

• operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości,
• umowy pośrednictwa,
• umowy o zarządzanie nieruchomością.

Pomoże to w ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

Nowelizacja zmienia również mechanizm ustalania standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Po wejściu w życie ustawy standardy te będzie ustalał i ogłaszał Minister Infrastruktury i Budownictwa.

Skorzystają użytkownicy wieczyści...

Nowelizacja wprowadza możliwość zawarcia umowy użytkowania wieczystego (bez przetargu) z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły złożyć wniosku o jego przedłużenie przed datą wygaśnięcia umowy. Obecnie osoby te zgłaszają wnioski, jednak przepisy nie dają w takiej sytuacji możliwości przedłużenia umowy.

Przewidziano zwolnienie użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę dla tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia tzw. opłaty pierwszej. W nowelizacji jednoznacznie rozstrzygnięto również, że w sytuacji zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego prawo to wygasa.

Kiedy zmiany wejdą w życie?

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw wejdzie w życie, co do zasady, z dniem 1 września 2017 r.