Okres zalegania z czynszem a wypowiedzenie - opinia prawna
Stan faktyczny
Najemca w umowie cywilnoprawnej zawartej pod koniec lipca zgodził się na opłatę czynszu za pierwszy miesiąc oraz za kaucje wartości 1 miesiąca czynszu w przeciągu kilku dni po wprowadzeniu się, oraz na następne opłaty czynszu z 1 miesięcznym wyprzedzeniem. Jednak pierwszego terminu nie dochował i tylko jedna oplata za 1 miesiąc z tytułem "czynsz" wpłynęła na rachunek Wynajmującego pod koniec sierpnia. Wynajmujący zarachował jednak sierpniową wpłatę jako kaucję oraz poinformował o tym najemcę listem poleconym 11 października, tym samym, w którym po raz pierwszy wezwał do zapłaty zaległości. Uznając, że zaległość była nadal za koniec lipca (kilka dni), sierpień, wrzesień i październik, (czyli więcej niż 3 m-ce) Wynajmujący wysłał 20.11 list do Najemcy z wezwaniem do zapłaty. Na początku grudnia Najemca zapłacił jeszcze za 2 miesiące zaległego czynszu, ale nie za wszystko. Czyli licząc od początku umowy zapłacił wartość 3 miesięcy lub kaucje i 2 miesiące (tak to uznał Wynajmujący). Od tej pory nie zapłacił już nic. Nawet rachunek za elektryczność zaległy od pół roku musiał zapłacić Wynajmujący. W związku z powyższym oficjalne wymówienie umowy i wezwanie o zapłatę zaległości zostało wysłane 31.01.2008. W chwili obecnej zaległość jest już za 6 miesięcy (wliczając marzec) oraz za wszystkie rachunki (prąd, woda). Czy Wynajmujący może zarachować pierwszą opłatę jako kaucję, która według umowy była w tej same kwocie i miała być wpłacona najpierw? Czy 3-miesieczny okres zalegania z czynszem musi być liczony ponownie od czasu, gdy Najemcy zapłaci częściowo zaległość? Czy można już składać wniosek o eksmisję?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93),
Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266).
Zgodnie z art. 451 kodeksu cywilnego dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić.
Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu. W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.
Z opisanej sytuacji wynika, że dłużnik wskazał w tytule przelewu, jaki dług chce zapłacić, w związku z tym nie można przyjąć, że pierwsza wpłata była dokonana na poczet kaucji.
Zgodnie z art. 11 ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust.
