PIT od działalności gospodarczej, a ryczałt od najmu...

Kiedy można rozliczać się ryczałtem z przychodów z wynajmu?

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych , dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czyli m.in. z najmu, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarcza, są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Co do zasady najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od przychodów i kosztów z działalności gospodarczej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany lokal jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą – wtedy jego najem generuje przychód (i koszty) z działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przykład: 

  • Podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych (podatek opłacany jest w formie podatku liniowego) oraz zamierza wynajmować lokal mieszkalny, który nie jest składnikiem działalności gospodarczej.


    Zakres działalności gospodarczej, którą podatnik prowadzi, nie obejmuje usług najmu. Wobec powyższego osiągane z tego tytułu przychody nie będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowić będą natomiast odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A zatem najem lokalu mieszkalnego (nie ujętego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej), który to lokal jest udostępniany na działalność gospodarczą innemu podmiotowi można opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych mogą więc opłacać również osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.Opodatkowanie przychodów z umowy najmu (i umów podobnych) przez osoby fizyczne jest więc możliwe, o ile umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem nie wyłącza z opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu samo wykonywanie przez podatnika działalności gospodarczej, ale tylko fakt, że umowy najmu (i umowy podobne) zawierane są w ramach prowadzonej działalności. Istnieje więc możliwość skorzystania ze zryczałtowanego sposobu opodatkowania przychodów z najmu przez osoby prowadzące działalność w zakresie najmu (i umów podobnych), jeśli umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku bowiem przychody z działalności gospodarczej w zakresie najmu stanowią odrębne od przychodów z najmu źródło przychodów. 

Skorzystanie z ryczałtowego opodatkowania najmu nie wyklucza przy tym możliwości wspólnego rozliczenia się małżonków.

Przez umowę najmu, zgodnie z art. 659 k.c., wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu najczęściej są lokale mieszkalne lub użytkowe, ale najem może dotyczyć również innych rzeczy.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.).

Doinnych umów o podobnym charakterzenależy przykładowo umowa leasingu finansowego. Na jej podstawie finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego (art. 709 1 k.c.).

Kiedy najem trzeba opodatkować PIT?

Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak opodatkowane są ryczałtem przychody z wynajmu?

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Powyższe przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, do których w zasadzie nie stosuje się opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (objętych wyłączeniami, o których będzie mowa dalej).

Wartość pieniężną świadczeń w naturze określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Natomiast wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

  • jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,  

  • jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,  
  • jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,  
  • w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia. 

Jeśli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według powyższych zasad, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Można wybrać ryczałt...

Zasadą jest dobrowolność ryczałtowej formy opodatkowania; zasadniczą formę opodatkowania stanowią zaś zasady ogólne (ustawa o PIT). Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania, należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Wybór musi mieć formę pisemnego oświadczenia o odpowiedniej treści, złożonego urzędowi skarbowemu. O zasadach składania wspomnianych oświadczeń stanowi art. 9 ust. 1 ustawy, w myśl którego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

 Zatem nie ma obowiązku corocznego składania oświadczenia i wyboru formy opodatkowania. Obowiązuje bowiem domniemanie, iż w przypadku braku informacji od podatnika o zmianach – prowadzi on działalność na dotychczasowych zasadach. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 4, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio.

Jak z powyższego wynika, w przypadku niezłożenia wspomnianego oświadczenia w terminie ustawowym podatnik jest obowiązany do opłacania podatku na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym.

Jaką stawkę ryczałtu zastosować?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Tekst jedn. Dz. U. 2012 r. poz. 361 ze zm.)
  • Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 r. Nr 144 poz. 930 ze zm.)
Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne