Planowane zmiany w zakresie przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych

• z dnia 30 marca 2003 r. oraz 

• z dnia 20 kwietnia 2005 r. 

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował bowiem jako niezgodne z Konstytucją RP szereg przepisów zarówno z ustawy nowelizującej z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, ustawy z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak również niektórych przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Chodzi tutaj głównie o te przepisy, które uniemożliwiają lub bardzo utrudniają uzyskanie przez członków spółdzielni prawa odrębnej własności swoich mieszkań po spełnieniu przez nich wszystkich warunków dotyczących pokrycia całkowitych kosztów budowy ich lokali jako związanych z określonym zadaniem inwestycyjnym spółdzielni mieszkaniowej.

Wprowadzona ustawą nowelizującą z dnia 19 grudnia 2002 r. możliwość ustanowienia ponownie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stała się niestety, zdaniem projektodawców, polem nadużyć ze strony zarządów wielu spółdzielni mieszkaniowych. Tę możliwość prawną potraktowano jako faktyczną barierę dla ustanawiania prawa odrębnej własności. W wielu spółdzielniach podjęto też bezprawne działania polegające na dezinformowaniu członków spółdzielni o aktualnej sytuacji prawnej, z jednej strony w działalności propagandowej zacierano praktycznie różnicę pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a które jest faktycznie ograniczonym prawem rzeczowym do mieszkania, a prawem odrębnej własności mieszkania.

Z drugiej strony zaś, poprzez manipulacyjne zabiegi stosowane na zebraniach grup członkowskich, a następnie na walnych zebraniach spółdzielni wprowadzano do statutów spółdzielni niezgodne z Konstytucją zapisy, które umożliwiały na warunkach bonifikaty przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu, tylko na inne prawo spółdzielcze tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nie dając żadnej możliwości przekształcenia tego prawa na porównywalnych warunkach ekonomicznych - na prawo odrębnej własności. Zawarte na podstawie takich zapisów umowy cywilnoprawne przewidują ponadto ograniczenia czasowe przekształcenia nabytego tą drogą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, np. przez okres 3, 5 lub nawet 8 lat, pod groźbą sankcji uchylenia udzielonej bonifikaty.

Tego rodzaju praktyki stanowią przykład praktycznego torpedowania przez zarządy wielu spółdzielni mieszkaniowych głównych intencji ustawodawcy ułatwiających przekształcenie własności kolektywnej w prywatną własność indywidualnych członków spółdzielni i ich rodzin. Tylko prawo odrębnej własności mieszkania daje pełną swobodę prawną i ekonomiczną dysponowania tym mieszkaniem oraz niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z: 

• z zaciągniętymi przez zarząd spółdzielni bez świadomości członków spółdzielni kredytami obciążającymi wszystkich członków spółdzielni pozostających we własności kolektywnej (tj. mających lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu - nawet gdy prawo jest wpisane do księgi wieczystej); 

• upadłością lub likwidacją spółdzielni (kiedy wszystkie mieszkania, do których członkowie spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej własności, stają się częścią umowy upadłościowej spółdzielni).

Będzie zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

W tej więc sytuacji odczytując właściwie intencje Trybunału Konstytucyjnego, który nie znalazł konstytucyjnego uzasadnienia dla członków ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - omawiany projekt przewiduje zakończenie faktycznej wieloznaczności zapisów ustawy i rezygnację z ustanawiania ograniczonego prawa rzeczowego mieszkań na rzecz pełnego prawa własności.