Planowane zmiany w zakresie przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych

• z dnia 30 marca 2003 r. oraz 

• z dnia 20 kwietnia 2005 r. 

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował bowiem jako niezgodne z Konstytucją RP szereg przepisów zarówno z ustawy nowelizującej z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, ustawy z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak również niektórych przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Chodzi tutaj głównie o te przepisy, które uniemożliwiają lub bardzo utrudniają uzyskanie przez członków spółdzielni prawa odrębnej własności swoich mieszkań po spełnieniu przez nich wszystkich warunków dotyczących pokrycia całkowitych kosztów budowy ich lokali jako związanych z określonym zadaniem inwestycyjnym spółdzielni mieszkaniowej.

Wprowadzona ustawą nowelizującą z dnia 19 grudnia 2002 r. możliwość ustanowienia ponownie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stała się niestety, zdaniem projektodawców, polem nadużyć ze strony zarządów wielu spółdzielni mieszkaniowych. Tę możliwość prawną potraktowano jako faktyczną barierę dla ustanawiania prawa odrębnej własności. W wielu spółdzielniach podjęto też bezprawne działania polegające na dezinformowaniu członków spółdzielni o aktualnej sytuacji prawnej, z jednej strony w działalności propagandowej zacierano praktycznie różnicę pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a które jest faktycznie ograniczonym prawem rzeczowym do mieszkania, a prawem odrębnej własności mieszkania.

Z drugiej strony zaś, poprzez manipulacyjne zabiegi stosowane na zebraniach grup członkowskich, a następnie na walnych zebraniach spółdzielni wprowadzano do statutów spółdzielni niezgodne z Konstytucją zapisy, które umożliwiały na warunkach bonifikaty przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu, tylko na inne prawo spółdzielcze tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nie dając żadnej możliwości przekształcenia tego prawa na porównywalnych warunkach ekonomicznych - na prawo odrębnej własności. Zawarte na podstawie takich zapisów umowy cywilnoprawne przewidują ponadto ograniczenia czasowe przekształcenia nabytego tą drogą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, np. przez okres 3, 5 lub nawet 8 lat, pod groźbą sankcji uchylenia udzielonej bonifikaty.

Tego rodzaju praktyki stanowią przykład praktycznego torpedowania przez zarządy wielu spółdzielni mieszkaniowych głównych intencji ustawodawcy ułatwiających przekształcenie własności kolektywnej w prywatną własność indywidualnych członków spółdzielni i ich rodzin. Tylko prawo odrębnej własności mieszkania daje pełną swobodę prawną i ekonomiczną dysponowania tym mieszkaniem oraz niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z: 

• z zaciągniętymi przez zarząd spółdzielni bez świadomości członków spółdzielni kredytami obciążającymi wszystkich członków spółdzielni pozostających we własności kolektywnej (tj. mających lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu - nawet gdy prawo jest wpisane do księgi wieczystej); 

• upadłością lub likwidacją spółdzielni (kiedy wszystkie mieszkania, do których członkowie spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej własności, stają się częścią umowy upadłościowej spółdzielni).

Będzie zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

W tej więc sytuacji odczytując właściwie intencje Trybunału Konstytucyjnego, który nie znalazł konstytucyjnego uzasadnienia dla członków ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - omawiany projekt przewiduje zakończenie faktycznej wieloznaczności zapisów ustawy i rezygnację z ustanawiania ograniczonego prawa rzeczowego mieszkań na rzecz pełnego prawa własności.

Zgodnie z projektem, od dnia 1 stycznia 2006 roku spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać, w budynku stanowiącym jej własność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nowelizacja przewiduje ponadto, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych kwestie sporne ma rozstrzygać sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonywać ma spółdzielnia.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

Zamiast spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego pełne prawo własności

Zgodnie z projektowaną nowelizacją, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat.

Jakie koszty mają się wiązać z przeniesieniem własności lokalu na członka spółdzielni? 

Spółdzielnia zawrze z członkiem ww. umowę przeniesienia własności lokalu dopiero po dokonaniu przez niego:

1. całkowitej spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni (określonych w umowie), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2.

2. spłaty znominalizowanej kwoty przypadającej na jego lokal części umorzenia kredytu lub dotacji, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, podlegającej odprowadzeniu do budżetu,

3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat uiszczanych zgodnie z postanowieniami statutu, przez które członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązkowo uczestniczą w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów.

W projekcie proponuje się zatem uściślenie zapisów określających warunki kosztowe (pokrycie w pełni kosztów budowy mieszkania), które nie są mieszane z kategorią wartości rynkowej mieszkania. Kategoria ta nie powinna mieć zastosowania w relacjach przekształcenia własności kolektywnej, która powstała kosztem członków spółdzielni, na prawo odrębnej własności dla tych samych członków.

Koszty zawarcia ww. umowy przeniesienia własności lokalu oraz koszty założenia księgi wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej, mają obciążać członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu takiej umowy ma wynosić 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Kwota tej samej wysokości ma być pobierana jako koszty sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu i związanej z nim nieruchomości gruntowej oraz wpisu do tej księgi wieczystej.

Zdaniem projektodawców, nie ma żadnego uzasadnienia, aby tylko członkowie chcący nabyć prawo własności swojego mieszkania byli zobowiązani niejako "za karę" pokrywać ponownie koszty remontu budynków spółdzielczych.

Przedłożony projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określa ponadto warunki uzyskania własności lokali użytkowych oraz mieszkań zakładowych przejętych odpłatnie bądź nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe.

A co, jeśli członkowie spółdzielni nie spłacili jeszcze zobowiązań wobec spółdzielni?

Ustawa przedstawia również propozycję przekształcenia prawa spółdzielczego na prawo odrębnej własności dla tych członków spółdzielni, którzy nie spłacili jeszcze zobowiązań wobec spółdzielni. Propozycja ta polega na ustanowieniu prawa odrębnej własności z obciążeniem hipotecznym, która wygasa wraz ze spłata ostatniej należności przez obciążonego nią członka spółdzielni. Zgodnie więc z projektem, jeżeli członek spółdzielni mający spółdzielcze prawo do lokalu złożył wniosek o przeniesienie na niego prawa odrębnej własności lokalu, lecz nie dokonał w całości wymaganych spłat, to spółdzielnia ma przenieść na niego prawo odrębnej własności lokalu w trybie przewidzianym w ustawie tworząc hipotekę na ustanowionej własności tego lokalu w wysokości niespłaconej należności wobec spółdzielni. Ustanowione obciążenie hipoteczne wygaśnie z chwilą całkowitej spłaty należności wobec spółdzielni. Na powyższe przeniesienie i utworzenie hipoteki członek winien wyrazić zgodę.

Jeśli nie po dobroci, to przed sądem...

Inną ważną propozycją, mającą również swoje uzasadnienie w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego, jest możliwość dochodzenia przez członków spółdzielni na drodze sądowej prawa odrębnej własności mieszkań - o ile zarząd ich spółdzielni nie wywiązuje się w tym względzie ze swoich ustawowych obowiązków.

Co obejmuje termin "modernizacja"?

W ustawie sprecyzowano pojęcie "modernizacji".  Według projektu modernizacja stanowi unowocześnienie istniejącego i prawidłowo funkcjonującego budynku lub lokalu, przez podniesienie jego standardu. Przewiduje też wyraźnie, że kosztów dociepleń budynków nie zalicza się do modernizacji. Wszyscy członkowie spółdzielni od 1 stycznia 2001 r. wpłacają na fundusz remontowy w swojej spółdzielni, zaś środki z tego funduszu winny być przeznaczone na wszelkie remonty, do których należy również docieplenie budynku.

Podstawa prawna:

• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk 339);

• Utawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, ze zm.)