Planowane zmiany w zakresie zrzekania się nieruchomości i przedawnienia roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym

Jak właściciel będzie mógł zrzec się nieruchomości?

Państwo prawa nie może pozbawiać obywateli możliwości zrzeczenia się własności. Interes publiczny wymaga natomiast od administracji publicznej, zgodnie z jej zadaniami, uregulowania sytuacji nieruchomości bezpańskiej, opuszczonej przez właściciela z zamiarem faktycznego pozbycia się własności. Aby nie dopuścić do stanu, przy którym nieruchomość pozostaje bez właściciela zobowiązanego do jej należytej eksploatacji, prawo nie zezwala na porzucenie nieruchomości, lecz wprowadza szczególną formę zrzeczenia. Powinno ono być uczynione pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z proponowanymi regulacjami, właściciel nieruchomości, który zamierza zrzec się jej własności, będzie składał zaproszenie do zawarcia umowy przekazania własności nieruchomości gminie właściwej ze względu na położenie nieruchomości na jej obszarze, a odpis zaproszenia doręcza właściwemu staroście - do wiadomości. Jeżeli umowa przekazania własności nieruchomości gminie nie zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zaproszenia do jej zawarcia albo gdy gmina przed upływem tego terminu oświadczy na piśmie, że umowy nie zawrze, właściciel nieruchomości ma mieć możliwość zrzeczenia się jej poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.

Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, stanie się własnością Skarbu Państwa.

Skarb Państwa będzie ponosił odpowiedzialność z nie­rucho­mości za jej obciążenia. Jest to więc odpowiedzialność rzeczowa wskazująca czym odpowiada Skarb Państwa, a nie do jakiej wysokości, i tylko za obciążenia nieruchomości, a nie za innego rodzaju uprawnienia lub roszczenia osób trzecich. Odpowiedzialność ta uregulowana jest więc według ogólnego wzorca, jaki stosowany jest w razie zbycia nieruchomości na podstawie umowy - a więc w postaci nabycia pochodnego. Tym samym konstruuje nabycie pierwotne nieruchomości, które co do zasady prowadzi do uzyskania prawa bez obciążeń. W tym względzie wyjątkowo stosuje się jednak regułę właściwą dla nabycia pochodnego. Chodzi o to, aby odpowiedzialność Skarbu Państwa była tak samo ograniczona, jak nabywcy pochodnego.

Uznano zatem, iż należy przyjąć wyważone rozwiązanie polegające na takim ograniczeniu prawa właściciela, które zapewni mu możliwość zrzeczenia się własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, jeśli gmina nie skorzysta z jego zaproszenia do zawarcia umowy nieodpłatnego przekazania własności nieruchomości w terminie 6 miesięcy od złożenia tego zaproszenia. Przyjęcie konstrukcji oferty wymagałoby formy aktu notarialnego, co nie jest wskazane. Natomiast wspomniane „zaproszenie” nie wiąże podmiotu, w przeciwieństwie do oferty, i nie ma dostatecznych powodów, aby oświadczeniu wyrażającemu tylko gotowość zawarcia umowy przypisywać moc wiążącą, co byłoby niezgodne z ogólnymi zasadami kodeksowymi regulującymi zawieranie umów, a ponadto nie ma żadnych racji merytorycznych, żeby ograniczać w tym względzie swobodę podejmowania ostatecznej decyzji przez właściciela nieruchomości, zwłaszcza, gdy zamierza on nieodpłatnie przekazać ją gminie. Natomiast nie jest wyłączona ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza spowodowana winą kontrahenta.

Przyjęto w projekcie, że właściciel powinien najpierw wystąpić do gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, o zawarcie umowy przekazania nieruchomości na własność gminy, a dopiero w razie niezawarcia umowy w terminie 6 miesięcy lub wcześniejszej odpowiedzi gminy, że nie zamierza zawrzeć umowy, może zrzec się własności na rzecz Skarbu Państwa. Uwzględniono zatem również interes lokalnej jednostki samorządu terytorialnego. Z chwilą zrzeczenia się nieruchomości staje się ona własnością Skarbu Państwa. W związku z tym Skarb Państwa odpowiada za obciążenia nieruchomości tylko z tej nieruchomości.

Właściciel realizuje prawo własności zgodnie ze swoją wolą, a  w  konsekwencji w swoim interesie. Nie można od niego żądać - inaczej niż w ustroju komunistycznym - aby był wykonawcą interesu ogólnospołecznego, a w szczególności, aby do utrzymania nieruchomości całkowicie mu niepotrzebnej „dopłacał”. Natomiast interes publiczny realizuje art. 179 K.c. nie tylko przez to, że zapewnia ciągłość właściciela, do którego należy troska o utrzymanie nieruchomości w stanie niezagrażającym interesom publicznym. Ponadto własność państwowa łatwiej może uzyskać wartość ekonomiczną i użyteczność społeczną lub gospodarczą, gdyż państwo ma szersze możliwości pozyskania środków finansowych na przywrócenie nieruchomości przydatności gospodarczej. Może także skuteczniej domagać się współdziałania organów państwowych w usuwaniu przeszkód w korzystaniu z nieruchomości (np. wojska w usuwaniu min pozostałych po wojnie). Następnie może przeznaczać uzyskane grunty na użytek publiczny, a więc na cele niegospodarcze, lecz społeczne. Może również dzięki ulgom w świadczeniach publicznych uczynić grunty bardziej atrakcyjne dla ewentualnych nabywców.

Własność jest jedynym prawem majątkowym rzeczywiście wieczystym, podobnie jak trwałą instytucją jest państwo. Z upływem czasu może wzrosnąć popyt na nieruchomości, a w konsekwencji zwiększy się możliwość ich odpłatnego zbycia, zwlaszcza, jak widać, po wejściu Polski do Unii Europejskiej.

W projekcie przewidziano również odpowiednie zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego oraz w Prawie o notariacie. Zgodnie ze zmienianymi przepisami, wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej bedzie mógł złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, osoba, która zrzekła się własności nieruchomości, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ. Jeżeli akt notarialny w swojej treści będzie zawierał zrzeczenie się własności nieruchomości, notariusz, który go sporządził, będzie miał obowiazek niezwłocznie przesłać z urzędu wypis tego aktu staroście właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości, która na skutek zrzeczenia stała się własnością Skarbu Państwa.

Na jakich zasadach będzie mogło nastąpić przekazanie własności nieruchomości gminie?

Proponowanuje się nowy rodzaj umowy cywilnoprawnej. Przez umowę przekazania własności nieruchomości gminie właściciel będzie się zobowiązywał nieodpłatnie przenieść na gminę własność nieruchomości. Jeśli strony nie postanowią inaczej, to właściciel przekazujący własność nieruchomości nie bedzie ponosił odpowiedzialności za jej wady. Natomiast gmina ma ponosić odpowiedzialność z nierucho­mości za jej obciążenia.

Jak wieczysty użytkownik będzie mógł zrzec się użytkowania wieczystego?

Ze względu na podnoszone w piśmiennictwie i judykaturze wątpliwości co do możliwości zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, projekt wprowadza uregulowanie Kodeksu cywilnego, które w sposób wyczerpujący reguluje te kwestie. A mianowicie, według proponowanych przepisów wieczysty użytkownik będzie mógł zrzec się użytkowania wieczystego. Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi nieruchomości w formie aktu notarialnego. Użytkowanie wieczyste, którego użytkownik zrzekł się, ma wygasać z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej. Jeżeli użytkowanie wieczyste będzie obciążone hipoteką, to jego zrzeczenie się będzie wymagało zgody wierzyciela, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka.

Zrzeczenie się własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego będzie więc odbywało się na ogólnych zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, bez względu na podmiot będący właścicielem nieruchomości. Ponieważ w razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego prawo to wygasa, wygasają też ustanowione na nim obciążenia (art. 241 K.c.). Wierzyciele hipoteczni nie pozostają wprawdzie w tej sytuacji bez ochrony (por. art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale ich sytuacja może ulec pogorszeniu. Z tych właśnie względów dla skuteczności zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w sytuacji, gdy prawo to jest obciążone hipoteką, konieczna ma być jest zgoda wierzyciela hipotecznego.

Kiedy przedawni się roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym?

W obecnym stanie prawnym bowiem osoba uzyskująca pełną zdolność do czynności prawnych nie ma praktycznych szans na dochodzenie roszczeń deliktowych od sprawcy szkody, jeżeli od zdarzenia wyrządzającego szkodę upłynęło 10 lat.

Wynika to z kategorycznego brzmienia art. 442 § 1 zd. 2 K.c. oraz z faktu, że dziecko osiągające pełnoletność nie może powoływać się na okoliczność, że przedstawiciel ustawowy nie spełniał należycie obowiązków reprezentacji dziecka. Ponadto w praktyce sądowej na tle szkód na osobie wynikających z czynów niedozwolonych występują bowiem coraz częściej problemy związane z opóźnionym stwierdzaniem szkody w stosunku do zdarzenia ją wywołującego. Z tych względów konieczna okazała się inicjatywa legislacyjna zmierzająca do zapewnienia ochrony interesów osób poszkodowanych w sytuacjach, gdy szkoda ujawnia się po długich okresach od zdarzenia ją wywołującego.

Zgodnie z projektowaną nowelizacją, roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ma ulegać przedawnieniu z upływem lat 3 od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże w każdym wypadku roszczenie przedawni się z upływem lat 10 od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę, a jeżeli szkoda wynikła z uszkodzenia ciała lub wywołania rozstroju zdrowia - z upływem lat 20 od tego dnia.

Jeśli szkoda wynikła ze zbrodni lub występku, roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem lat 20 od dnia popełnienia przestępstwa, bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia.

Przedawnienie zaś roszczeń osoby małoletniej o naprawienie szkody poniesionej wskutek uszkodzenia ciała lub wywołania rozstroju zdrowia nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat 2 od uzyskania przez nią pełnoletności. 

Zaproponowane rozwiązanie polega na przedłużeniu terminu wymienionego w art. 442 § 1 zd. 2 z 10 do 20 lat, jeśli szkoda wynika z uszkodzenia ciała lub wywołania rozstroju zdrowia. Rozwiązanie to wychodzi naprzeciw tendencjom występującym w ustawodawstwach europejskich. Projekt przyjmuje też, iż tak samo przedłużyć termin określony w § 2 art. 442 K.c., który biegnie od chwili zdarzenia wyrządzającego szkodę. Ważąc interesy dłużnika i wierzyciela przychylono się więc do silniejszej ochrony interesów wierzyciela, a to ze względu na kwalifikowaną winę dłużnika. Nie można także pominąć ujemnych konsekwencji ewentualnego przedłużania się postępowania karnego.

Może się oczywiście zdarzyć, że nawet po upływie tych wydłużonych terminów przedawnienia ujawni się szkoda na osobie. Będą to z natury rzeczy zjawiska bardzo rzadkie, ale wymagające jakiegoś uwzględnienia. Otóż drogę do tego wskazuje art. 5 K.c. W myśl tego przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Przedawnienie opiera się na konstrukcji zarzutu o charakterze prawa podmiotowego. Można zatem stosować do niego art. 5 K.c. Poszkodowany żądający odszkodowania może więc wskazywać, że sprawca szkody, powołując się na upływ terminu przedawnienia, postępuje wbrew zasadom współżycia społecznego i dlatego zarzutu tego nie można uwzględnić. Rozważając tę kwestię sąd musi uwzględnić cały zespół okoliczności uzasadniających zastosowanie normy art. 5 K.c.

W sytuacji, gdy małoletni miał przedstawiciela ustawowego, w szczególności w osobach rodziców, ale przedstawiciel ten był nieporadny i zaniedbał dochodzenia roszczenia, to po osiągnięciu pełnoletności będzie miał możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu szkód wyrządzonych mu czynem niedozwolonym przez 2 lata od osiągnięcia pełnoletności. Dzięki temu pozwany nie będzie się mógł powoływać na upływ trzyletniego terminu liczonego od chwili dowiedzenia się o szkodzie i o jej sprawcy, a zatem poszkodowany nie poniesie ujemnych konsekwencji nieporadności swojego byłego przedstawiciela ustawowego, który nie zadbał o dochodzenie roszczeń dziecka we wspomnianym terminie.

Co do przepisów przechodnich proponuje się bardziej korzystne dla wierzycieli rozstrzygnięcie niż wynikałoby to z zastosowania art. XXXIV Przepisów wprowadzających Kodeks cywilny. A mianowicie, do roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym powstałych przed dniem wejścia w życie nowego przepisu, a według przepisów dotychczasowych w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych, ma się stosować przepisy art. 442 Kodeksu cywilnego już w brzmieniu nadanym proponowaną nowelizacją.

Podstawa prawna:

• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy 486)

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zm.);

• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. 2002 r., Nr 42, poz. 369, ze zm.)