Projekt zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, czyli nowe ograniczone prawo rzeczowe "dług gruntowy"

Na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości znajduje się projekt ustawy zmieniającej ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Jest to o tyle ciekawe, gdyż jak na polskie warunki, to jest to akt prawny stosunkowo rzadko nowelizowany. Celem projektu jest wprowadzenie do Kodeksu cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece nowego ograniczonego prawa rzeczowego o nazwie "dług gruntowy".

Co się zmieni?

Przepisy o długu gruntowym zostałyby ulokowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, co jednak nie zmienia faktu, iż konieczne byłyby zmiany także Kodeksu cywilnego. Koniecznym byłoby uzupełnienie katalogu ograniczonych praw rzeczowych wskazanego w art. 244 Kodeksu. Jednak to ustawa o księgach wieczystych definiowałaby nowe ograniczone prawo rzeczowe.

Porady prawne

Co to jest dług gruntowy?

Wiemy już, że dług gruntowy to projektowane nowe ograniczone prawo rzeczowe. Ma on być prawem obciążającym nieruchomość, ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby, zwanej "uprawnionym". Treścią tego prawa jest możność dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością ona pozostaje oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Dług gruntowy powinien zostać zawsze wpisany w oznaczonej sumie pieniężnej. Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny - zatem prawo to powstanie dopiero wtedy, gdy zostanie wpisane do księgi wieczystej.

Co może być obciążone długiem gruntowym?

Przedmiotem obciążenia długiem gruntowym może być własność nieruchomości, udział współwłaściciela nieruchomości oraz użytkowanie wieczyste. W tym ostatnim przypadku prawo rzeczowe obciąża również przedmioty odrębnej własności (budynki i inne urządzenia). Do długu gruntowego ustanowionego na udziale we współwłasności oraz na użytkowaniu wieczystym stosuje się odpowiednio przepisy o długu gruntowym obciążającym nieruchomość. Zaspokojenie uprawnionego z długu gruntowego następuje co do zasady według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym - inne sposoby zaspokojenia są zatem niedopuszczalne.

W jaki sposób ustanawia się dług gruntowy?

Dług gruntowy zostaje ustanowiony na podstawie zawartej z właścicielem nieruchomości umowy o skutku rozporządzającym (rzeczowym). Jednak, podobnie jak hipoteka, powstaje dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Wpis taki jest również konieczny, zgodnie z zasadami ogólnymi Kodeksu cywilnego, do przeniesienia długu gruntowego na inną osobę.

Formy aktu notarialnego wymaga jedynie oświadczenie właściciela nieruchomości. Wpis do księgi powinien obejmować nie tylko oznaczenie uprawnionego ale również określenie wyrażonej w sumie pieniężnej wartości długu gruntowego, bowiem prawo to powinno być wyrażone w oznaczonej sumie pieniężnej. Umowa o skutku rozporządzającym oraz wpis są koniecznymi przesłankami przeniesienia, zmiany treści długu gruntowego oraz zmiany długu gruntowego na hipotekę, hipoteki na dług gruntowy, bez względu na postać długu (listową czy bez listu) oraz zmiany zwykłego długu gruntowego na listowy i odwrotnie.

Niedopuszczalne jest ograniczenie właściciela nieruchomości w prawie rozporządzania nieruchomością obciążoną długiem gruntowym. Treść prawa rzeczowego może zostać zmieniona w granicach zakreślonych przez przepisy ustawy w umowie zawartej między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dług gruntowy w przeciwieństwie do hipoteki nie wygasa w razie braku wierzytelności, ponieważ jest prawem samoistnym, a zatem nie związanym z istnieniem wierzytelności. Z uwagi na tę szczególną cechę długu gruntowego, inaczej niż ma to miejsce w przypadku hipoteki, prawem tym mogą być w praktyce zabezpieczane do określonej wysokości różne, zmieniające się wierzytelności bez konieczności ustanawiania nowego prawa zabezpieczającego każdą z nich.

Strony umowy o ustanowienie albo przeniesienie długu gruntowego bądź o zmianę jego treści nie mogą wprowadzać powiązania tego prawa z innym stosunkiem prawnym albo wierzytelnością. Wyłączono także możliwość istnienia bądź przeniesienia tego prawa z zastrzeżeniem warunku. Nie ma jednak przeszkód, aby prawo to, podobnie jak wszelkie inne ograniczone prawa rzeczowe, było ustanawiane na czas oznaczony. W praktyce obrotu dług gruntowy służy przede wszystkim celom zabezpieczenia wierzytelności. Powiązanie z wierzytelnością nie wynika zatem z treści prawa rzeczowego, lecz może zostać wskazane przez strony w odrębnej umowie, która kreuje stosunek obligacyjny. Umowę taką określa się jako umowę zabezpieczającą. Projekt zawiera przepisy regulujące dopuszczalność i niektóre skutki związane z zawarciem tego rodzaju umowy. Taka odrębna umowa może określać cel ustanowienia bądź zakres wykonywania długu gruntowego.

Ustalenia takie będą istotne szczególnie wówczas, gdy wysokość zabezpieczanej wierzytelności będzie niższa niż wartość długu gruntowego. Projekt nie przesądza jednak w sposób szczegółowy treści takiej umowy, bowiem w praktyce postanowienia co do zakresu zabezpieczenia oraz możliwości realizacji długu gruntowego mogą być bardzo zróżnicowane. Definicja umowy została zatem ograniczona do wskazania najistotniejszych elementów, które zgodnie z dalszymi unormowaniami projektu mają bezpośredni wpływ na losy długu gruntowego. W razie wykonania zobowiązań wynikających z takiej umowy, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać przeniesienia prawa rzeczowego zabezpieczającego dotychczas wskazaną w umowie wierzytelność na siebie albo wskazaną osobę trzecią (albo wierzytelności) bądź jego wykreślenia z księgi wieczystej. Wprowadzono możliwość wykupienia długu gruntowego przez właściciela nieruchomości obciążonej po upływie trzydziestu lat od jego powstania, jeżeli co innego nie jest uzasadnione celem wskazanym w umowie. W wypadku wykupienia właściciel nabywa dług gruntowy jako dług właściciela albo prawo to podlega wykreśleniu z księgi wieczystej. Umowa ograniczająca zakres realizacji uprawnień z długu gruntowego z uwagi na konieczność zapewnienia bezpieczeństwa obrotu powinna być skuteczna wobec nabywcy tego prawa rzeczowego w sytuacji, gdy wiedział on albo z łatwością mógł się dowiedzieć o istnieniu tego rodzaju ograniczeń.
 
Z możliwością istnienia długu gruntowego właściciela wiąże się konieczność uzależnienia wykreślenia długu gruntowego od złożenia oświadczenia przez uprawnionego i zgody właściciela nieruchomości. W przypadku długu gruntowego terminowego, podstawę wykreślenia prawa stanowi wniosek właściciela nieruchomości. Z tego samego powodu wymagana jest zgoda właściciela na zrzeczenie się długu przez uprawnionego. W takim przypadku właściciel może żądać przeniesienia tego prawa na siebie.

Do długu gruntowego mają zastosowanie przepisy o zakresie obciążenia hipoteką i jej zaspokojenia, jak również o ochronie hipoteki. Przepisy te stosuje się odpowiednio. Wykluczono możliwość ustanowienia łącznego długu gruntowego. Dług gruntowy może być zmieniony na hipotekę, a hipoteka na dług gruntowy - w tych wypadkach stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu długu gruntowego albo o ustanowieniu hipoteki.

Możliwa jest też zmiana długu gruntowego bez listu na dług listowy i odwrotnie. Zmiany te wymagają zgody uprawnionych wpisanych do księgi wieczystej w tej samej lub niższej kolejności tylko wtedy, gdy prawo powstające w wyniku zmiany miałoby być wpisane w szerszym zakresie, niż to wynika z zastrzeżenia pierwszeństwa. Projekt nie dopuszcza możliwości zmiany na dług gruntowy hipotek istniejących w dniu wejścia jej w życie.

W jakich postaciach może być ustanawiany dług gruntowy?

Projekt wprowadza możliwość ustanowienia długu gruntowego w tzw. postaci listowej. List długu gruntowego jest dokumentem inkorporującym to prawo. Ustanowienie listowego długu gruntowego podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Powstanie listowego długu gruntowego wymaga wskazania w umowie o ustanowieniu długu gruntowego zastrzeżenia, iż do powstania tego prawa potrzebne jest wydanie dokumentu listu. Jeżeli chodzi o treść listu długu gruntowego, to powinien być sporządzony na urzędowym formularzu, którego wzór oraz parametry techniczne określać będzie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. W rozporządzeniu tym wskazane również będą szczegółowe unormowania dotyczące sposobu i miejsca zamieszczania na liście długu gruntowego oświadczeń o przeniesieniu prawa oraz zawierających zgodę na wykreślenie listowego długu gruntowego z księgi wieczystej. Dla przeniesienia listu długu gruntowego konieczne jest wydanie dokumentu oraz oświadczenie zbywcy o przeniesieniu listu umieszczonego na odwrotnej stronie listu z podpisem notarialnie poświadczonym. Wówczas, inaczej niż przy ustanowieniu listowego długu gruntowego, wpis nie ma charakteru konstytutywnego.

Listy długu gruntowego mają być wydawane przez sądy rejonowe prowadzące księgę wieczystą, jednak sporządzane są przez notariusza sporządzającego akt notarialny o ustanowieniu listowego długu gruntowego albo zmianie długu gruntowego bez listu na dług gruntowy listowy. Rozszerzono tym samym katalog czynności notarialnych o sporządzanie listów długu gruntowego oraz wprowadzenie szczegółowej regulacji w tym. Po sporządzeniu listu długu gruntowego (również nowego w miejsce pozbawionego mocy albo zastępczego) notariusz ma obowiązek z urzędu przesłać wraz z aktem notarialnym dokument do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości, aby sąd ten mógł ujawnić listowy dług gruntowy w księdze wieczystej.

Sąd obowiązany jest oddalić wniosek o wpis w razie niezgodności dokumentu z umową o ustanowienie listowego długu gruntowego. Listowy dług gruntowy powstaje zgodnie z projektem dopiero z chwilą wydania dokumentu, który do tego czasu powinien być przechowywany w aktach księgi wieczystej. W wypadku zaginięcia listu długu gruntowego odstąpiono od ogólnej reguły wydawania dokumentu zastępczego. Wówczas wypis prawomocnego postanowienia o umorzeniu listu oraz wniosek będącego nowym uprawnionym podmiotu wpisanego do księgi wieczystej stanowią podstawę wpisu zmiany długu listowego na dług bez listu.

Projekt wprowadza przede wszystkim domniemanie, iż uprawnionym jest posiadacz dokumentu legitymujący się nieprzerwanym szeregiem oświadczeń o przeniesieniu listowego długu gruntowego. W razie niezgodności między treścią listu i księgi wieczystej co do osoby uprawnionego, treść dokumentu rozstrzyga na korzyść nabywcy długu gruntowego przez czynność prawną od osoby legitymowanej według treści listu. Do nabycia konieczne jest wydanie listu oraz dobra wiara nabywcy.

Co się zmieni w innych ustawach?

Wprowadzenie do polskiego systemu prawnego długu gruntowego wymaga szeregu zmian w Kodeksie postępowania cywilnego oraz w ustawie - Prawo upadłościowe i naprawcze. W przepisach k.p.c. regulujących postępowanie rozpoznawcze wprowadzono dwie zmiany. Pierwsza z nich dotyczy określenia wartości przedmiotu sporu, którą w przypadku długu gruntowego stanowi suma pieniężna, w której wyrażono dług gruntowy. Druga istotna zmiana w Kodeksie postępowania cywilnego polega na dodaniu w art. 319 nowego paragrafu drugiego, który przesądza, iż wydając orzeczenie w sprawach o zastaw, hipotekę oraz dług gruntowy sąd w razie uwzględnienia powództwa nakazuje pozwanemu właścicielowi rzeczy obciążonej prawem rzeczowym znoszenie zaspokojenia z tej rzeczy.


Dalsze zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego dotyczą norm z zakresu postępowania egzekucyjnego. Obejmują one przepisy o egzekucji z praw majątkowych oraz z nieruchomości. W pierwszym rzędzie projekt wprowadza dwa nowe tytuły egzekucyjne do katalogu wskazanego w art. 777 § 1 k.p.c., którymi są list długu gruntowego oraz wypis prawomocnego orzeczenia o wpisie długu gruntowego. Projektowane zmiany mają na celu usprawnienie dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości.
W art. 788 k.p.c. dodano nowy § 3, zgodnie z którym sąd nadaje klauzulę wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości wpisanemu w księdze wieczystej na podstawie tytułu egzekucyjnego dotyczącego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką albo długu gruntowego, przy czym egzekucję można kierować wyłącznie do tej nieruchomości.

Spośród zmian w przepisach o egzekucji z nieruchomości istotne znaczenie mają te, które wprowadzają szczególne mechanizmy dotyczące zaspokajania długu gruntowego. Uprawniony z długu listowego powinien do wniosku o dokonanie opisu i oszacowania złożyć list długu gruntowego. Ogłaszając o licytacji komornik powinien zamieścić wyjaśnienie, że listy długu gruntowego nie będą uwzględniane w dalszym toku egzekucji, jeżeli uprawnieni nie złożą tych dokumentów najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji. W przeciwnym razie dług gruntowy wygaśnie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Listowe długi gruntowe zostają wówczas wykreślone z księgi wieczystej.

Projekt wychodzi z założenia, iż mimo że do zasady dług gruntowy powinien być postrzegany jako samoistne prawo majątkowe podlegające spieniężeniu, jednak w sytuacji istnienia umowy zawężającej zakres wykonywania tego prawa albo wskazującej cel jego ustanowienia, prawo to należy traktować tak, jak inne prawa przeniesione powierniczo na wierzyciela. Z uwagi na specyfikę postępowania upadłościowego istnienie powiązania umownego między długiem gruntowym a zabezpieczaną wierzytelnością nie może bowiem pozostawać bez wpływu na sytuację prawną oraz zakres zaspokojenia uprawnionego. Dotyczy to sytuacji zaspokojenia z przedmiotu obciążonego długiem gruntowym odsetek od wierzytelności zabezpieczonej długiem gruntowym oraz zaspokojenia z sumy uzyskanej ze zbycia rzeczy obciążonej długiem gruntowym.

Zmiany miałyby wejść w życie po upływie roku od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Źródło:


- Projekt ustawy zamieszczony na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika