30.4.2006
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
Jak administrator może wyegzekwować projekt budowy bądź projekt powykonawczy od dewelopera? Kilkakrotnie już deweloper był wzywany do wydania w/w projektów. Problem w tym, że dwuletni budynek ma wadliwie wykonane odwodnienia płyt balkonów, a miejscami ich całkowity brak, co powoduje zamakanie balkonów i ich destrukcję, a w perspektywie rychły (i bardzo kosztowny) remont. Deweloper za każdym razem twierdzi, że odwodnienia płyt balkonowych zostały wykonane zgodnie z projektem. Zwracałam się do Wydziału Architektury, ale potrzebna jest zgoda projektanta (prawa autorskie), projektant twierdzi, że sprzedał deweloperowi projekt. Koło zamknięte i czy w takim razie Wspólnota jest bezradna i za 2 lata musi sfinansować remont źle wykonanych balkonów. Czy istnieją sposoby prawne na wgląd do dokumentacji projektowej bądź powykonawczej? Jak Wspólnota może wyegzekwować prawidłowe wykonanie odwodnień balkonów?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami);
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami);
-
Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami);
-
Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zmianami).
W pierwszej kolejności przyjmujemy, iż pytania zadawane są z punktu widzenia Wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu mieszkańców będących współwłaścicielami nieruchomości wraz z budynkiem.
Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (paragraf 317, ustęp 2) „Części ścian zewnętrznych, bezpośrednio nad otaczającym terenem, tarasami, balkonami i dachami, powinny być zabezpieczone przed przenikaniem wody opadowej i z topniejącego śniegu”. Paragraf 320 natomiast stanowi, iż „Balkony, loggie i tarasy powinny mieć posadzki wykonane z materiałów nienasiąkliwych, mrozoodpornych i nieśliskich”.
W tym miejscu należy się zatem odwołać do przepisów prawa budowlanego dotyczących projektu. Zgodnie z jego artykułem 34 ustęp 4 „Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę”.
Jak wynika z treści zacytowanego przepisu nie określono zakresu powyższego zatwierdzenia ani skutków prawnych, jakie powstają względem inwestora i samego organu zatwierdzającego na skutek dokonania tej czynności. A zatem w celu spełnienia wymagań przewidzianych w tym artykule, niezbędne jest przede wszystkim ustalenie zakresu lub problematyki projektu budowlanego podlegającego zatwierdzeniu. Zatwierdzenie projektu oznacza praktycznie przejęcie współodpowiedzialności za ustalenia projektu.
Powyższe wprowadzenie ma znaczenie, dla ustalenia wymogów prawa względem projektu i jego wykonania w praktyce. W pierwszej kolejności należy zająć się ewentualną odpowiedzialnością dewelopera. Najłatwiejszym i zarazem najbardziej adekwatnym sposobem na wyegzekwowanie naprawy nieprawidłowości w Państwa budynku byłoby skorzystanie z uprawnień wynikających z rękojmi. Stanowi o tym artykuł 568 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie”. Z treści przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż ów trzyletni termin jeszcze nie upłynął (pisze Pani o dwuletnim budynku).
Pani (i pozostali współwłaściciele, członkowie wspólnoty mieszkaniowej) występujecie w roli kupujących, a zatem jeżeli przed upływem powyżej wskazanego terminu powiadomicie sprzedawcę (w tej roli deweloper) o wadliwości przedmiotu sprzedaży (czyli konkretnych części, jakimi są balkony), deweloper powinien to uwzględnić. Problem w tym, iż do oceny, czy taki stan rzeczy, czyli brak odwodnienia balkonów, czy też nieprawidłowe jego wykonanie jest z punktu widzenia prawa wadą fizyczną konieczne jest bliższe zaznajomienie się z wykonaną pracą, de facto sami Państwo musicie dokonać tej oceny w oparciu o poniższe informacje. Niezbędne dla tych celów informacje zawarte są w treści przepisu, mianowicie w artykule 556 kodeksu cywilnego: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”. Proszę przy tym pamiętać, iż wada fizyczna może polegać na takiej cesze (lub braku cechy) rzeczy, która wywołuje:
-
zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie - jeśli strony wyraźnie go wskazały,
-
zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający z okoliczności, jeśli celu nie wskazano w umowie,
-
zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy,
-
zmniejszenie użyteczności rzeczy ze względów wymienionych w pkt a-c;
-
niekompletność („stan niezupełny”) rzeczy.

Potrzebujesz porady prawnej?
Forma dokumentacji pracowniczej od 2019 r.
1 stycznia 2019 r. wejdą w życie przepisy, które wprowadzą wiele ułatwień dotyczących akt pracowniczych. Przewidziano m.in. elektroniczną postać przechowywania dokumentów, skrócenie z 50 do 10 lat okresu przechowywania dokumentacji pracowniczej oraz zmiany w dokumentach ubezpieczeniowych. e-Akta – przechowywanie (...)
Terminy przechowywania akt pracowniczych od 2019 r.
10 lat zamiast 50-ciu - od 2019 roku krótszy obowiązek przechowywania akt pracowniczych Jeśli pracodawca zatrudnia pracowników, to ma obowiązek przechowywania dokumentacji pracowniczej po zakończeniu przez nich pracy. Do tej pory obowiązkowy okres przechowywania dokumentacji wynosił (...)
W protokole odbioru robót budowlanych inwestor ma prawo wskazania wykonawcy wszelkich ewentualnych wad w sposobie ich wykonania przez wykonawcę i określenia terminu na ich usunięcie lub wyboru innego rozwiązania spośród przysługujących mu wobec wykonawcy, który ponosi odpowiedzialność (...)
Dokumentacja przetwarzania danych osobowych według RODO
Od 25 maja 2018 r. ze względu na wejście do stosowania nowych przepisów regulujących zagadnienia ochrony danych osobowych oraz wejście w życie nowej ustawy o ochronie danych osobowych straciły moc wcześniej obowiązujące wymagania dotyczące dokumentacji przetwarzania danych (...)
Jak zawrzeć umowę z deweloperem?
Umowa z deweloperem - podstawowe zasady Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)
Jak sprawdzić dewelopera - odpis z Krajowego Rejestru Sądowego
Czym zajmuje się deweloper? Działalność dewelopera polega na realizacji inwestycji budowlanej. Deweloper pilotuje budowę mieszkań od samego początku – od analizy potrzeb rynku, potencjalnych klientów, wyboru miejsca pod lokalizację inwestycji, przez rozpoznanie stanu (...)
RODO w pracy - przetwarzanie danych w miejscu pracy.
Niniejszy artykuł uwzględnia zmiany wynikające z postanowień ogólnego rozporządzenia o ochronie danych (RODO) oraz nowelizacji Kodeksu pracy wprowadzonej ustawą z 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych. Rozporządzenie 2016/679 dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony (...)
Warunki techniczne jakie musi spełniać projekt budowlany
Pozwolenie na budowę Aby uzyskać pozwolenie na budowę konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Składa się go do organu architektonieczno-budowlanego, którym jest starostwo powiatowe lub gmina. Wniosek powinien zawierać następujące dokumenty: akt (...)
Przetwarzanie danych przy rekrutacji pracowników a RODO
Jak potencjalni pracodawcy powinni przetwarzać dane osobowe kandydatów do pracy zgodnie z RODO, czyli ogólnym rozporządzeniem o ochronie danych? Jakie dane kandydatów mogą pozyskiwać i jak długo mogą je przetwarzać? Rekrutacja po nowemu 25 maja 2018 roku we wszystkich (...)
Obowiązki wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
Obowiązek wniesienia w całości wkładu Podstawową powinnością majątkową wspólnika jest wniesienie w całości wkładu przewidzianego umową spółki. Wypełnienie tego obowiązku w całości przez wszystkich wspólników jest warunkiem wpisu spółki (...)
Terminy zapłaty podatków w związku z COVID-19
Przesunięcia terminów na złożenie różnych podatków i informacji to odpowiedź na oczekiwania podatników, które wynikają m.in. z utrudnień w prowadzeniu działalności gospodarczej w związku z pandemią COVID-19. Sprawdź, na jakie ułatwienia mogą liczyć podatnicy (...)
Zasada pisemności w zamówieniach publicznych (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)
Pisemność dotyczy zarówno oświadczeń woli jak i oświadczeń wiedzy składanych w toku postępowania. Chodzi tu na przykład o oświadczenie wykonawcy o uprawnieniu do występowania w obrocie prawnym, o posiadaniu uprawnień niezbędnych do wykonania określonych w zamówieniu prac lub czynności, (...)
Kupujemy mieszkanie - u notariusza
Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne. Jakie dokumenty trzeba ze sobą wziąć oraz co powinien przedłożyć deweloper? Kupujący (...)
Kiedy choroba pracownika jest chorobą zawodową?
Co to są choroby zawodowe? Choroba może zostać uznana za chorobę zawodową, jeżeli jest wysoce prawdopodobne, że została spowodowana działaniem czynników szkodliwych dla zdrowia, występujących w środowisku pracy lub sposobem wykonywania pracy i określona jest w wykazie chorób zawodowych, (...)
Emerytura dla twórców i artystów
Emerytura dla osób wykonujących działalność twórczą lub artystyczną Twórcy i artyści mogą przejść na emeryturę przed ukończeniem powszechnego wieku emerytalnego wynoszącego 60 lat dla kobiet lub 65 lat dla mężczyzn. Sprawdź, czy spełniasz warunki, aby otrzymać (...)
Jak uzyskać zaświadczenie od organu podatkowego?
Gdzie szukać przepisów o zaświadczeniach? Zasady wydawania zaświadczeń zostały określone przede wszystkim w dziale VIIIa ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Ponadto Minister Finansów wydał rozporządzenie w sprawie zaświadczeń wydawanych przez (...)
Efektywność energetyczna budynków - obowiązki i uprawnienia...
Co to jest efektywność energetyczna budynku? Efektywność energetyczna budynku, czyli jego sprawność energetyczna, to stopień przygotowania budynku do zapewnienia komfortu jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem przy jednoczesnym możliwie najniższym zużyciu energii przez ten budynek. Ocena (...)
Obowiązki związane z naruszeniami ochrony danych osobowych
Co to jest naruszenie danych osobowych? Przez pojęcie „naruszenia ochrony danych” należy rozumieć „naruszenie bezpieczeństwa prowadzące do przypadkowego lub niezgodnego z prawem zniszczenia, utracenia, zmodyfikowania, nieuprawnionego ujawnienia lub nieuprawnionego dostępu (...)
Jak osoba niepełnosprawna może ubiegać się o środki na podjęcie działalności?
Zgodnie z ustawą, osoba niepełnosprawna, zarejestrowana w powiatowym urzędzie pracy jako bezrobotna albo poszukująca pracy niepozostająca w zatrudnieniu, może otrzymać ze środków PFRON jednorazowo środki na podjęcie działalności gospodarczej, rolniczej albo na wniesienie (...)
Jak wyjechać na leczenie do uzdrowiska?
Dowiedz się, jak pacjent może załatwić sobie wyjazd na leczenie do uzdrowiska. Najważniejsze skierowanie Skierowanie na leczenie uzdrowiskowe lub rehabilitację uzdrowiskową wystawia lekarz ubezpieczenia zdrowotnego. Jest ono konieczne. Dzieci w wieku od 3 do 6 lat mogą być kierowane (...)
Czemu mają służyć nowe regulacje?Z dniem z dniem 1 lutego 2008 r. wejdzie w życie większość przepisów ustawy z dnia 15 czerwca 2007 r. o lekarzu sądowym. Czynności procesowe dokonane przed wejściem w życie ustawy na podstawie przepisów dotychczasowych są skuteczne. Nowa (...)