Taniej będzie można przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Z dniem 1 stycznia 2008 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 7 września 2007 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Zmiany te powinny spowodować zwiększenie zainteresowania przekształceniem wieczystego użytkowania we własność. 

Na czym polega rezygnacja, w odniesieniu do osób, które mają skorzystać z nieodpłatnego przekształcenia, z ograniczenia w zakresie przeznaczenia nieruchomości gruntowych, których żądanie przekształcenia dotyczy?

Zgodnie z nowym przepisemart. 1 ust. 1a, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 13 października 2005 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały: 

• w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 

• na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (przepis ten stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy).

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi (np. spadkobiercami) ww. osób.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz ww. użytkowników wieczystych albo ich następców prawnych, następuje nieodpłatnie.

Jak wskazywali projektodawcy (poprzedni rząd), istnieją poważne racje społeczno-gospodarcze przemawiające za objęciem procesem przekształceń jak najszerszej grupy użytkowników wieczystych będących osobami fizycznymi, w tym zwłaszcza osób, którym w użytkowanie wieczyste oddano nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub przeznaczono na takie cele. Uzyskanie prawa własności będzie dla tych osób stanowiło istotną zachętę do inwestowania w nieruchomości, co niewątpliwie przyczyni się do szybszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Obecnie taka działalność inwestycyjna bywa hamowana z uwagi na fakt, że z prawem użytkowania wieczystego – pomimo szerokich uprawnień, jakie prawo to zapewnia – wiąże się, jako z prawem przysługującym do rzeczy cudzej i czasowo ograniczonym, pewien stopień niepewności i tymczasowości. Stworzenie takiej dodatkowej zachęty jest niewątpliwie konieczne w stosunku do osób, których dochody nie są wystarczające do poniesienia opłat z tytułu przekształcenia. 

Nowelizacja przewiduje również, iż nie pobiera się opłat sądowych od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności uzyskanego na podstawie przekształcenia, o którym mowa w art. 1 ust. 1a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Jaką opłatę z tytułu tego przekształcenia prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości trzeba zapłacić?

Zgodnie z nowymi przepisami, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest w zasadzie obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W decyzjio przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłatę tę ustala się na podstawie jej wartości. Na poczet opłaty zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia.

Opłatę tę rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej niż określona wyżej, stopy procentowej. 

Wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu. 

Jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich 2 lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. W przypadku, gdy wartość nieruchomości została ustalona w okresie bezpośrednio poprzedzającym przekształcenie, nie istnieje bowiem konieczność sporządzania nowego operatu szacunkowego dla potrzeb samego przekształcenia. 

Jakie bonifikaty będą udzielane?

Organ właściwy do wydania decyzji (tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta) może udzielić bonifikaty od opłaty za przekształcenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 

• Skarbu Państwa - za zgodą wojewody; 

• jednostek samorządu terytorialnego (tzn. gminy, powiatu lub województwa samorządowego) - za zgodą właściwej rady lub sejmiku. 

Nowelizacja wprowadza też, nieznane dotąd, obowiązkowe bonifikaty. Osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji musi udzielić, na jej wniosek, 90 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. 

Osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji misi też udzielić, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie. 

Wedle nowych przepisów w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie obniża się o 50 %. 

Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej, niż określona wyżej obowiązkowa, bonifikaty od opłaty za przekształcenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 

• Skarbu Państwa - za zgodą wojewody; 

• jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku. 

W razie zbiegu praw do bonifikat z ww. tytułów obowiązkowej bądź podwyższonej bonifikaty, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. 

Kiedy trzeba będzie zwrócić udzieloną bonifikatę?

 Zgodnie z nowymi regulacjami, organ, który wydał decyzję o przekształceniu, zażąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Waloryzacji tej, dokonuje się według zasad określonych w art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Wedle nowych przepisów, jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez osobę, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 1, 2 albo ust. 3 ustawy z dnia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, notariusz, który sporządził ten akt, jest obowiązany przesłać z urzędu jego wypis organowi, który wydał decyzję o przekształceniu.

Wjęcej na temat możliwości przekształcenia dowiesz się w porady: Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności?

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 września 2007 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r., Nr 191, poz. 1371, ze zm.);

• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. 2005 r., Nr 175, poz. 1459, ze zm.);

• Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r., Nr 50, poz. 279);
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.);
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. 2002 r., Nr 42, poz. 369, ze zm.);
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 r., Nr 167, poz. 1398, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl