8.4.2020

Joanna Bacior

Radca Prawny

W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie (z wyjątkiem kilkunastu przepisów) ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej zwana: specustawą antykryzysową). Ustawa ta wprowadza istotne zmiany i ograniczenia dotyczące umowy najmu lokalu - zarówno w kontekście najmu na cele mieszkalne, jak i najmu powierzchni handlowych, biurowych, etc.

Umowa najmu co do zasady została uregulowana w art. 659-692 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 k.c.). Zatem umowa najmu jest umową, na podstawie której najemca – w zamian za czynsz – może używać przedmiot najmu oddany mu w tym celu przez wynajmującego. Szczególnym rodzajem umowy najmu jest najem lokalu. Co należy także podkreślić, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, jeśli przedmiotem najmu jest „powierzchnia handlowa" (tj. część powierzchni użytkowej lokalu, który jest ograniczony ścianami, dachem, drzwiami itd.), to najem „podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia” (wyr. SN z 19.10.2006r., sygn. V CSK 230/06).

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jak również może być przez strony w określonych przypadkach wypowiedziana, z uwzględnieniem ograniczeń ustawowych, np. wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To właśnie okres obowiązywania umowy najmu i kwestie dotyczące wypowiedzenia tej umowy są przedmiotem szczególnej regulacji jaka znalazła się w specustawie antykryzysowej.

1. Przedłużenie umowy najmu do 30 czerwca 2020 r.

Przepis art. 31s ust. 1 specustawy antykryzysowej stanowi, że w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to najemca powinien złożyć najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy. Omawiane przepisy znajdują zastosowanie zarówno do umów najmu lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych.

Użyte we wskazanym przepisie pojęcie „oświadczenia woli” zdefiniowane zostało w art. 60 k.c. Oświadczenie woli to uzewnętrznienie podjętej wewnętrznie decyzji wywołania określonych skutków prawnych. Oświadczenie woli ma na celu zakomunikowanie innym osobom wewnętrznej woli osoby składającej to oświadczenie. Należy zwrócić szczególną uwagę, iż oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 zd. 1 k.c.).

Tym samym najemca lokalu, który chce skorzystać z rozwiązania prawnego wprowadzonego specustawą antykryzysową, i przedłużyć najem lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., powinien złożyć wynajmującemu stosowne oświadczenie, pamiętając o tym, iż oświadczenie takie musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy. W oświadczeniu tym należy wskazać, że korzysta on z prawa przedłużenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 r., na dotychczasowych warunkach, na podstawie art. 31s ust. 1 specustawy antykryzysowej. Rzecznik Praw Obywatelskich – Adam Bodnar – podkreśla, że składanie oświadczeń pisemnych i wysyłanie ich przesyłką pocztową może być obecnie utrudnione, a problemy może rodzić też udowodnienie złożenia ich w terminie czy też zachowanie wymaganego terminu na ich złożenie. Dlatego też RPO postuluje, aby uznać za dopuszczalne złożenie ww. oświadczenia w formie pisemnej lub elektronicznej.

Wyjątki wyłączające możliwość skorzystania z prawa przedłużenia najmu lokalu zostały uregulowane w art. 31s ust. 3 specustawy antykryzysowej. Rozwiązania prawnego wprowadzonego specustawą antykryzysową nie stosujemy:

1)      do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy antykryzysowej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ww. ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

a)      czynszu lub

b)      innych niż czynsz opłat za użytkowanie lokalu lub

c)      opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2)      jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3)      jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4)      do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

1. Zakaz wypowiadania umowy najmy lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r.

Zgodnie z art. 31t ust. 1 specustawy antykryzysowej, do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

W przypadku tej regulacji ustawodawca także przewidział wyjątki umożliwiające wynajmującemu wypowiedzenie najemcy umowy najmu lokalu. Wyjątki te podzielone zostały z uwzględnieniem funkcji/celu w jakim najmowany jest dany lokal. Pierwsza kategoria wyjątków dotyczy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wynajmujący może wypowiedzieć najemcy, w terminie do 30 czerwca 2020 r., umowę najmu lokalu mieszkalnego:

1)      na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

2)      lub któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Druga kategoria wyjątków dotyczy możliwości wypowiadania, w terminie do 30 czerwca 2020 r., umowy najmu lokalu niemieszkalnego. Możliwość taka istnieje w związku z:

• naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub
• koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

1. Przedłużenie terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego do 30 czerwca 2020 r.

Art. 31u specustawy antykryzysowej stanowi, iż w przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie specustawy antykryzysowej, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu. W zakresie dotyczącym oświadczenia woli zastosowanie znajdują analogiczne reguły jak wskazane powyżej w rozważaniach dot. lit. A.

Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, iż normy prawne art. 31u specustawy antykryzysowej dotyczą wyłącznie umowy najmu lokalu mieszkalnego, w tym także najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego. Również w tym przypadku od przyjętego przez ustawodawcę rozwiązania ogólnego przewidziano wyjątki. Możliwości przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszalnego nie stosujemy w sytuacji, gdy wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego nastąpiło:

1)      na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie we wskazanym przepisem, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

2)      lub któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

1. Najem i inne podobne umowy dot. powierzchni handlowych

Specustawa antykryzysowa w art. 15ze wprowadza także szczegółowe rozwiązania odnoszące się do umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Zgodnie z przyjętą regulacją prawną (ust. 1), w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Dalej w ust. 2 wprowadzono rozwiązanie, dające uprawnionemu do używania powierzchni handlowej możliwość złożenia udostępniającemu tę powierzchnię bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta ta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Powyższe przestaje wiązać oddającego do używania powierzchnię handlową z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie ww. oferty. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia tego zakazu. Ustawodawca przewidział także, iż postanowienia powyższe nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego, regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. W tym miejscu wskazać można chociażby na klauzulę rebus sic stantibus uregulowaną w art. 357(1) § 1 k.c.

Podsumowanie

Przepisy specustawy antykryzysowej wprowadzają szereg szczegółowych rozwiązań w tematyce najmu lokali, mających wspierać zarówno przedsiębiorców, jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. O ile w kwestii najmu lokali mieszkalnych przyjęte rozwiązania wydają się być czytelne, o tyle w odniesieniu do najmu lokali niemieszkalnych zastrzeżenia budzi w szczególności brak uwzględnienia tych stosunków najmu w regulacji art. 31u specustawy antykryzysowej. Niepewność dotycząca umów najmu lokali niemieszkalnych, które zostały wypowiedziane przed dniem wejścia w życie specustawy, a których termin wypowiedzenia upływa przed dniem 30 czerwca br., może generować konflikty w przyszłości.  Mając na uwadze powyższe, uzasadnionym wydaje się rekomendowanie pilnego uzupełnienia regulacji prawnych w tym zakresie.