27.10.2004
Zespół
e-prawnik.pl
Umowa o roboty budowlane to wyspecjalizowany rodzaj umowy o dzieło. Posiada zresztą podstawowe cechy umowy o dzieło. Na czym polegają więc różnice? Dowiesz się z porady.
Jakie są główne cechy charakterystyczne umowy o roboty budowlane?
Stronami tej umowy są wykonawca i inwestor. Przedmiotem umowy natomiast jest odpowiednie zobowiązanie. Zobowiązuje się oczywiście wykonawca, a czyni to wobec inwestora. Wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu. Wykonanie natomiast ma odpowiadać założeniom projektu i być zgodne z zasadami wiedzy technicznej. Aby wykonawca mógł wykonać powyższe zobowiązania, ze swoich musi wywiązać się także inwestor. Inwestor więc zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Czy wykonawca musi wszystkie czynności wykonywać samodzielnie?
Nie. Już w samej umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Jednak do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
Mało tego, możliwe jest zawarcie umowy o roboty budowlane przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą. Jednak w takim wypadku nie wystarcza już tylko zgoda inwestora. Konieczna jest dodatkowo zgoda wykonawcy. Milczenie obydwu jest tu także traktowane jak zgoda na zawarcie umowy. Umowy z podwykonawcami oraz podwykonawcami podwykonawców powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
A co kiedy wykonawca napotka przeszkody?
W takiej sytuacji ustawodawca narzucił na wykonawcę obowiązek, zgodnie z którym wykonawca robót budowlanych powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora o wszelkich pojawiających się przeszkodach w prawidłowym wykonaniu robót. Ma to więc uczynić bez nieuzasadnionej zwłoki przy zachowaniu normalnej, przyjętej w danych stosunkach staranności. Zaniechanie tego obowiązku może uzasadniać odpowiedzialność wykonawcy za ewentualne szkody, możliwe do uniknięcia staraniem inwestora.
Czy wykonawca ponosi odpowiedzialność za teren budowy?
Tak, jednak po spełnieniu konkretnego warunku. Mianowicie wtedy, gdy wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy. Chodzi tu jednak tylko o sytuację, gdy jednego wykonawcę obciąża obowiązek wykonania wszystkich prac składających się na całość projektowanego obiektu. Jest on wtedy nazywany generalnym wykonawcą. Jeżeli wykonawca ma wykonać tylko określoną część robót sprawa odpowiedzialności wygląda nieco inaczej. Jeżeli bowiem z częściowym wykonawcą umowę zawiera sam inwestor, to pozostaje on gospodarzem placu budowy, a częściowemu wykonawcy powinien udostępnić odpowiednią część samego obiektu i terenu budowy. Gdy wykonawca obiektu zawiera umowę ze swoim podwykonawcą o wykonanie części robót, odpowiedzialnym kontrahentem pozostaje wówczas nadal tylko wykonawca. On też, a nie inwestor, musi wprowadzić podwykonawcę na teren budowy.
Ustawodawca przewidział także sytuację, w której obiekt został uszkodzony. Do czasu oddania obiektu, to wykonawca ponosi ryzyko zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Natomiast od momentu dokonania odbioru obiektu przechodzi ono na inwestora. Jednak gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, a wykonawca uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, to może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części. Wykonawca posiada takie samo uprawnienie w przypadku, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Pamiętaj, że:
- W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), wykonawca (generalny) i inwestor ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców,
- Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę,
- Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez przepisy prawa budowlanego dokumentacja stanowi część składową umowy,
- Jeżeli strony inaczej nie postanowiły, inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia,
- Regulacje dotyczące umów o roboty budowlane mają zastosowanie odpowiednio także do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli,
- Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Potrzebujesz porady prawnej?
Gdy w przepisach jest luka, stosujemy analogię
Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł o rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy w powiększonym składzie zagadnienia, czy art. 629 k.c. i art. 632 § 2 k.c. mają zastosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane, gdy zastrzeżono w jej ramach wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe. W (...)
Zasady odpowiedzialności wykonawcy w umowie o roboty budowlane - opinia prawna
Stan faktyczny Zawarłem z firmą umowę na budowę domu. Inwestycja jest w trakcie wykonywania. Jednak pojawiają się coraz większe problemy z jakością wykonywanych prac, skłaniające mnie do potrącenia pewnej kwoty od przewidzianej umową należności za jeden z etapów budowy. Właściciel firmy, (...)
Przedawnienie roszczeń z umów o roboty budowlane
Jedną z podstawowych reguł prawa cywilnego jest przedawnianie się roszczeń majątkowych. Wyrażona ona została w art. 117 §1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem powyższego przepisu z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. (...)
Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
W dobie intensywnego rozwoju gospodarczego, tworzenia nowoczesnej infrastruktury przemysłowej i drogowej oraz zaplecza mieszkaniowego w Polsce, umowy o roboty budowlane, uregulowane w art. 647 i nast. k.c., nabierają coraz istotniejszego znaczenia zarówno dla inwestorów, wykonawców (...)
Jak dokończyć budowę, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy
Deweloper nie wywiązał się w terminie z umów zawartych z przyszłymi właścicielami lokali (wnioskodawców w postępowaniu przed Sądem Rejonowym). Nie zakończył w umówionym terminie budowy domu mieszkalno-usługowego, nie wyodrębnił odrębnej własności lokali i nie przeniósł tego (...)
SN w kwestii zapłaty za roboty budowlane...
Wyrokiem z 16 lipca 2021 r. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną pozwanej w sprawie o zapłatę wynagrodzenia z tytułu umowy o roboty budowlane. Znaczenie klauzuli integracyjnej (merger clause) dla wykładni umowy o roboty budowlane Odnosząc się do zawartej w kontrakcie (...)
Umowa o roboty budowlane - wynagrodzenie ryczałtowe
Nie ma prawnych podstaw do żądania przez wykonawcę umowy o roboty budowlane podwyższenia wynagrodzenia ustalonego w umowie z inwestorem ryczałtowo. Nie jest w tym wypadku dopuszczalne odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o umowie o dzieło, przewidujących wyjątkowo taką możliwość.To (...)
Gwarancja za roboty budowlane niekonstytucyjna
27 listopada 2006 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący wolności działalności gospodarczej - gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że: - art. 1-3, art. 4 ust. 1-3, art. 5 ust. 3 oraz art. 6-8 ustawy z dnia 9 lipca (...)
Czy generalny wykonawca zawiera z podwykonawcą umowę o roboty budowlane?
Umowy generalnego wykonawcy z podwykonawcami przeważnie nie mają charakteru umów o roboty budowlane, jurydycznie powinny być kwalifikowane jako umowy o dzieło. (...)Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 ustawy do umów o roboty budowlane zawartych przed dniem jej wejścia w życie stosuje się przepisy (...)
Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych
17 marca i 3 lipca 2017 r. 2017 r. i Ministerstwo Finansów objaśniło zasady stosowania mechanizmu odwróconego obciążenia w transakcjach dotyczących świadczenia usług budowlanych od 1 stycznia 2017 r. Dlaczego warto poznać objaśnienia resortu finansów (...)
Możesz żądać zapłaty VAT, tylko gdy umowa to przewidywała
Wykonawca robót budowlanych nie może zwiększyć ceny usługi o VAT i obciążyć nim inwestora, skoro umowa nic o tym podatku nie mówiła. (...)Skoro umowa o tym nic nie mówiła, to nie można było go doliczyć - powiedziała sędzia. - To zaś, czy była to umowa o roboty budowlane, czy o dzieło, (...)
Jak zawrzeć dobry kontrakt budowlany?
Dobry kontrakt z wykonawcą jest podstawą każdej budowy. Ale inwestorzy często zdają sobie z tego sprawę dopiero wtedy, gdy zaczynają się kłopoty. (...)Często się okazuje, że na przykład pozwolenie straciło ważność. Jeśli dokumentacja lub teren nie pozwalają na rozpoczęcie (...)
Nieważność wykonanej umowy - roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia
Jeśli umowa o roboty budowlane okazała się nieważna, ale prace zostały wykonane i druga strona z nich korzysta, podstawą zasądzenia należności na rzecz wykonawcy są przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 7 listopada 2007 r. (sygn. II CSK 344/07). Rzeczpospolita (...)
Infrastruktura dla gminnego budownictwa mieszkaniowego a VAT
Przedsiębiorcy budujący drogi czy instalujący uliczne oświetlenie na potrzeby gminnego budownictwa mieszkaniowego muszą z własnej kieszeni płacić o 15 procent wyższy VAT. Gminy nie godzą się bowiem na podwyżkę ceny Przyczyną tego stanu jest zmiana od 1 stycznia 2008 r. stawki VAT z dotychczasowych (...)
Umowa o dzieło czy o roboty budowlane?
Roboty budowlane mogą być podjęte na podstawie dwóch umów. W przypadku umowy o dzieło wykonawca sam decyduje o sposobie wykonania powierzonego zadania. Jeżeli wykonawca podpisze umowę budowlaną, to ponosi pełną odpowiedzialność za wykonanie zlecenia zgodnie z dokumentacją (...)
Kto ma zadbać o określenie zakresu robót w umowie?
Nawet w kontraktach między przedsiębiorcami to wykonawca jest profesjonalistą i na nim ciążą większe obowiązkiW szczególności jest odpowiedzialny za poprawne (precyzyjne) napisanie umowy. To wniosek ze środowego wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego.Przekonali się o tym Jacek K. i (...)
Podstawowe definicje w zamówieniach publicznych - co powinieneś wiedzieć?
Jakie pojęcia zdefiniowane są w ustawowym słowniku? Artykuł 2 ustawy Prawo zamówień publicznych definiuje pojęcia: robót budowlanych, dostaw, usług, dynamicznego systemu zakupów, zamówień publicznych, zamawiającego, wykonawcy, środków publicznych, najkorzystniejszej (...)
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
Z dniem 16 kwietnia 2010 roku weszła w życie Ustawa o zmianie Kodeksu cywilnego, która w art. 3 uchyliła Ustawę z dnia 9 lipca 2003 roku o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Obecnie zagadnienia będące przedmiotem uchylonej ustawy zostały przeniesione do Kodeksu cywilnego w art. (...)
Oświadczenie wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia publicznego
Oświadczenie, o którym mowa w art. 117 ust. 4 ustawy Pzp, jako podmiotowy środek dowodowy Zgodnie z art. 117 ust. 2 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (dalej jako: „ustawa Pzp”), warunek dotyczący uprawnień do prowadzenia określonej (...)
Jakie procedury budowlane obowiązują? Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Pb). Prawo budowlane zawiera jednak katalog inwestycji, które można realizować na podstawie (...)
