Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna
Stan faktyczny
Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. Czy możliwe jest zniesienie przez sąd współwłasności dla lokali mieszkalnych, które hipotecznie nie są obciążone? Jakie należałoby podjąć czynności, aby znieść współwłasność?
Opinia prawna
Współwłasność lokalu i tryb jej zniesienia
Współwłasność przewidziana w polskim prawie cywilnym może mieć dwa oblicza. Przede wszystkim może to być współwłasność łączna (przysługująca na podstawie określonych stosunków prawnych np. małżeńskich, ta w związku ze stanem faktycznym nie będzie dalej poruszana) oraz współwłasność w częściach ułamkowych (wynikająca z faktu przysługiwania niepodzielnie kilku osobom prawa własności). W przedstawionym przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 195 i następnych KC).
Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli odnośnie współwłasności w częściach ułamkowych jest przyznane im prawo do żądania zniesienia tej współwłasności (art. 210 KC). Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwojaki sposób – w drodze umowy lub na drodze postępowania sądowego. W każdym z tych przypadków zniesienie będzie musiało dotyczyć wszystkich współwłaścicieli – polega ono bowiem na likwidacji stosunku prawnego, który tych współwłaścicieli łączy. Nie będzie zatem można znosić współwłasności odnośnie tylko niektórych ze współwłaścicieli czy też przy udziale tylko niektórych z nich (np. wydzielonych na podstawie kryterium posiadania udziału obciążonego hipoteką, bądź wolnego od takiego obciążenia).
Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności jest umowa znosząca współwłasność. Nie jest ona uregulowana szczegółowo przez przepisy Kodeksu cywilnego – a więc pozostawiona jest bardzo szerokiej dyspozycji stron, ograniczonej tylko ogólnymi zastrzeżeniami ustawowymi. Umowa o zniesieniu współwłasności może być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia podmiotowo i przedmiotowo istotne.
A zatem powinna w swej treści zawierać między innymi sposób zniesienia współwłasności. Istnieje kilka tych sposobów, a mianowicie: podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty (art. 210 KC); przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli (art. 211 KC); licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny) (art. 212 KC).
W przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości, konieczne jest, aby strony zachowały formę aktu notarialnego. Jest to związane z faktem, iż każda czynność prawna mająca za przedmiot nieruchomość wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Jak widać przy znoszeniu współwłasności w drodze umowy została zachowana daleko posunięta swoboda stron, jednakże wymaga ona pełnej zgodności wśród współwłaścicieli. Współwłaściciele muszą bowiem udać się do notariusza i tam wspólnie oświadczyć swoją zgodną wolę w jaki sposób znoszą współwłasność.
Jeżeli taka zgoda nie może być wśród współwłaścicieli osiągnięta można wówczas rozwiązać współwłasność w trybie sądowym. Kodeks cywilny w art. 211 przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo żądania sądowego zniesienia współwłasności. Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności jest postępowaniem nieprocesowym i toczy się przed sądem miejsca położenia rzeczy (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego). Szczegółowa regulacja postępowania o zniesienie współwłasności znajduje się w art. 617 i n. KPC. Według tych przepisów postępowanie takie wszczyna się na żądanie zainteresowanego współwłaściciela. Ponieważ zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym, współwłaściciel składa przed właściwym sądem wniosek. We wniosku tym należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W razie zniesienia współwłasności nieruchomości wystarczające jest przedłożenie odpisu z księgi wieczystej, w którym wnioskodawca został wymieniony jako współwłaściciel nieruchomości (jest to księga wieczysta założona dla całej nieruchomości). Wnioskodawca może, ale nie musi określić już we wniosku sposób zniesienia współwłasności.
Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. O sposobie podziału generalnie będzie jednak orzekał sąd, chyba że wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności - sąd wyda wówczas postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 KPC). Wniosek wszystkich współwłaścicieli jest ich czynnością procesową odnośnie sposobu zniesienia współwłasności. Nie jest to zatem ugoda sądowa, ale rozstrzygnięcie orzeczeniem przez sąd.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd będzie nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Jeżeli brak podstaw do wydania takiego postanowienia (np. ze względu na to, że podział sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego, bądź narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
W przedstawionym stanie faktycznym będziemy mieli zapewne do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem, w których są już zapewne w sposób architektoniczny wyodrębnione lokale. Obok przywołanych wcześniej przepisów kodeksu cywilnego będą tutaj miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali pozwalające na wyodrębnienie tzw. samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Samodzielnym lokalem zaś w rozumieniu tej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zniesienie współwłasności sprowadzać się będzie zatem zapewne do ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych. Lokale takie po ich wyodrębnieniu stanowią odrębną nieruchomość. Z własnością takiego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość związany jest zawsze udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można przy tym żądać zniesienia nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokalu.
Nieruchomością wspólną jest zaś grunt oraz te części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatki schodowe, strych). W wypadku wydzielenia samodzielnych lokali zostają dla nich założone odrębne księgi wieczyste, zaś w księdze wieczystej obejmującej dotychczasową nieruchomością przed wydzielaniem lokali wpisuje się stosowne udziały poszczególnych właścicieli samodzielnych lokali w takich stosunkach w jakich powierzchnia ich poszczególnych lokali wyodrębnionych odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali nieruchomości. Odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy (forma aktu notarialnego), w drodze jednostronnej czynności prawnej w wypadku jeżeli własność nieruchomości zabudowanej odrębnymi lokalami przypada jednemu właścicielowi, albo w drodze orzeczenia sądu. W tym ostatnim wypadku będą miały zastosowanie przepisy proceduralne wskazane wcześniej Ustawa o własności lokali przewiduje w art. 8 minimalną treść umowy o ustanowienia odrębnej własności. W szczególności umowa taka musi zawierać:
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
- wielkość udziałów przypadających właścicielowi poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
W wypadku, gdy do wyodrębnienia w drodze czynności prawnych poszczególnych lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnienie dalszych lokali.
Na mocy art. 10 i 11 tejże ustawy przepisy powyższe dotyczące minimalnej treści umowy o ustanowienie odrębnej własności znajdują również odpowiednie zastosowanie w do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
Na koniec trzeba dodać, że aby spełnić wymóg samodzielności lokalu, trzeba się postarać i uzyskać właściwe zaświadczenie wydane przez organy właściwe w sprawach nadzoru architektoniczno – budowlanego.
Obciążenie hipoteczne i jego wpływ na zniesienie współwłasności
Z zadanego w opisie stanu faktycznego pytania wynika, iż nie doszło do sytuacji kiedy współwłaściciele po wydzieleniu samodzielnych lokali obciążali swoje nieruchomości lokalowe hipotekami, lecz obciążyli hipotekami swoje udziały w nieruchomości wspólnej przed wyodrębnieniem z niej samodzielnych lokali stanowiących , o czym była mowa wcześniej, odrębną nieruchomość.
Przyjmujemy zatem, że obciążenie hipoteczne nastąpiło na udziałach we współwłasności.
Część ułamkowa nieruchomości – jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela – może być obciążona hipoteką (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka musi obciążać zgodnie z zasadą szczegółowości oznaczoną nieruchomość. Wynika z tego, że hipoteka obciążać będzie cały udział współwłaściciela (nie może obciążyć części tego udziału). Z tego prawa zapewne skorzystali współwłaściciele, którzy w opisanym przypadku obciążyli swoje udziały hipoteką. Wpis hipoteki na udziale nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli i dlatego sąd rejonowy nie będzie musiał zawiadamiać o dokonanym wpisie pozostałych współwłaścicieli, którzy według przepisów nie są tutaj osobami zainteresowanymi w postępowaniu o wpis.
W momencie, kiedy ustaje współwłasność i sposobem podziału jest podział fizyczny, rodzi się problem, czy obciążenie powstałe na udziale jednego ze współwłaścicieli, będzie powodowało obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości powstałych po zniesieniu współwłasności. Przepis art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi bowiem, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Sąd Najwyższy wydał w tym temacie dwa odmienne orzeczenia. Pierwsze z nich wydane w dniu 1 grudnia 1969r., III CZP 51/69 (OSNCP 4/70, poz. 59) stwierdzało, że w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości, hipoteka ciążąca do tej pory na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona. Oznaczałoby to, że w momencie zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział, w przypadku gdy udział jednego ze współwłaścicieli był obciążony, na nowo powstałych nieruchomościach ciążyłaby hipoteka. W dniu 4 listopada 1997 r. Sąd Najwyższy wydał orzeczenie odmienne (I CKN 291/97) – skonstatował w nim, że obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej podział w naturze może nastąpić, w świetle art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tylko wtedy, gdy przed podziałem hipoteka obciążała nieruchomość jako całość, a nie tylko część ułamkową nieruchomości stanowiącą udział współwłaściciela.
A zatem, jeżeli hipoteką obciążony był jedynie udział współwłaściciela, to nie będzie ona obciążać nieruchomości nowo powstałych w wyniku podziału fizycznego, będącego skutkiem zniesienia współwłasności. Według tego orzeczenia wspomniany przepis art. 76 odnosi się tylko do sytuacji, gdy cała nieruchomość przed podziałem jest obciążona hipoteką. Wnioskowanie takie uzasadnione jest tym, że w ocenie Sądu Najwyższego współwłaściciel jest względem swego udziału właścicielem wyłącznym, czego dowodzi zbywalność udziału i to że może on [udział] stanowić przedmiot egzekucji. Według tego poglądu obciążenie udziału hipoteką nie będzie zatem skutkowało powstaniem hipoteki łącznej na powstałych w wyniku zniesienia przez fizyczny podział współwłasności nieruchomości.
W ostatnim z orzezczeń, z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/2003, OSNC 1/04, Sąd Najwyższy stwierdził, że po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi.
Podsumowując – aby znieść współwłasność możliwe jest zawarcie umowy ze wszystkimi współwłaścicielami, w formie aktu notarialnego, bądź też wniesienie wniosku do sądu (wydział cywilny, postępowanie nieprocesowe), właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, o zniesienie współwłasności. Jednakże w tym drugim przypadku co trzeba zaznaczyć mając na uwadze praktykę sądową, postępowania takie w wypadku braku zgodnego wniosku stron są długotrwałe ze względu na ich duży stopień skomplikowania.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?