Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna

Stan faktyczny

Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. Czy możliwe jest zniesienie przez sąd współwłasności dla lokali mieszkalnych, które hipotecznie nie są obciążone? Jakie należałoby podjąć czynności, aby znieść współwłasność?

Opinia prawna

Współwłasność lokalu i tryb jej zniesienia

Współwłasność przewidziana w polskim prawie cywilnym może mieć dwa oblicza. Przede wszystkim może to być współwłasność łączna (przysługująca na podstawie określonych stosunków prawnych np. małżeńskich, ta w związku ze stanem faktycznym nie będzie dalej poruszana) oraz współwłasność w częściach ułamkowych (wynikająca z faktu przysługiwania niepodzielnie kilku osobom prawa własności). W przedstawionym przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 195 i następnych KC).

Jednym z podstawowych uprawnieÅ„ współwÅ‚aÅ›cicieli odnoÅ›nie współwÅ‚asnoÅ›ci w częściach uÅ‚amkowych jest przyznane im prawo do żądania zniesienia tej współwÅ‚asnoÅ›ci (art. 210 KC). Zniesienie współwÅ‚asnoÅ›ci może nastÄ…pić w dwojaki sposób – w drodze umowy lub na drodze postÄ™powania sÄ…dowego. W każdym z tych przypadków zniesienie bÄ™dzie musiaÅ‚o dotyczyć wszystkich współwÅ‚aÅ›cicieli – polega ono bowiem na likwidacji stosunku prawnego, który tych współwÅ‚aÅ›cicieli Å‚Ä…czy. Nie bÄ™dzie zatem można znosić współwÅ‚asnoÅ›ci odnoÅ›nie tylko niektórych ze współwÅ‚aÅ›cicieli czy też przy udziale tylko niektórych z nich (np. wydzielonych na podstawie kryterium posiadania udziaÅ‚u obciążonego hipotekÄ…, bÄ…dź wolnego od takiego obciążenia).
Pierwszym sposobem zniesienia współwÅ‚asnoÅ›ci jest umowa znoszÄ…ca współwÅ‚asność. Nie jest ona uregulowana szczegółowo przez przepisy Kodeksu cywilnego – a wiÄ™c pozostawiona jest bardzo szerokiej dyspozycji stron, ograniczonej tylko ogólnymi zastrzeżeniami ustawowymi. Umowa o zniesieniu współwÅ‚asnoÅ›ci może być zawarta przez wszystkich współwÅ‚aÅ›cicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia podmiotowo i przedmiotowo istotne.

A zatem powinna w swej treści zawierać między innymi sposób zniesienia współwłasności. Istnieje kilka tych sposobów, a mianowicie: podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty (art. 210 KC); przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli (art. 211 KC); licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny) (art. 212 KC).
W przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości, konieczne jest, aby strony zachowały formę aktu notarialnego. Jest to związane z faktem, iż każda czynność prawna mająca za przedmiot nieruchomość wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Jak widać przy znoszeniu współwłasności w drodze umowy została zachowana daleko posunięta swoboda stron, jednakże wymaga ona pełnej zgodności wśród współwłaścicieli. Współwłaściciele muszą bowiem udać się do notariusza i tam wspólnie oświadczyć swoją zgodną wolę w jaki sposób znoszą współwłasność.

Jeżeli taka zgoda nie może być wśród współwłaścicieli osiągnięta można wówczas rozwiązać współwłasność w trybie sądowym. Kodeks cywilny w art. 211 przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo żądania sądowego zniesienia współwłasności. Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności jest postępowaniem nieprocesowym i toczy się przed sądem miejsca położenia rzeczy (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego). Szczegółowa regulacja postępowania o zniesienie współwłasności znajduje się w art. 617 i n. KPC. Według tych przepisów postępowanie takie wszczyna się na żądanie zainteresowanego współwłaściciela. Ponieważ zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym, współwłaściciel składa przed właściwym sądem wniosek. We wniosku tym należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W razie zniesienia współwłasności nieruchomości wystarczające jest przedłożenie odpisu z księgi wieczystej, w którym wnioskodawca został wymieniony jako współwłaściciel nieruchomości (jest to księga wieczysta założona dla całej nieruchomości). Wnioskodawca może, ale nie musi określić już we wniosku sposób zniesienia współwłasności.

Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. O sposobie podziału generalnie będzie jednak orzekał sąd, chyba że wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności - sąd wyda wówczas postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 KPC). Wniosek wszystkich współwłaścicieli jest ich czynnością procesową odnośnie sposobu zniesienia współwłasności. Nie jest to zatem ugoda sądowa, ale rozstrzygnięcie orzeczeniem przez sąd.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd będzie nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Jeżeli brak podstaw do wydania takiego postanowienia (np. ze względu na to, że podział sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego, bądź narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.

W przedstawionym stanie faktycznym będziemy mieli zapewne do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem, w których są już zapewne w sposób architektoniczny wyodrębnione lokale. Obok przywołanych wcześniej przepisów kodeksu cywilnego będą tutaj miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali pozwalające na wyodrębnienie tzw. samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Samodzielnym lokalem zaś w rozumieniu tej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zniesienie współwłasności sprowadzać się będzie zatem zapewne do ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych. Lokale takie po ich wyodrębnieniu stanowią odrębną nieruchomość. Z własnością takiego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość związany jest zawsze udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można przy tym żądać zniesienia nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokalu.

Nieruchomością wspólną jest zaś grunt oraz te części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatki schodowe, strych). W wypadku wydzielenia samodzielnych lokali zostają dla nich założone odrębne księgi wieczyste, zaś w księdze wieczystej obejmującej dotychczasową nieruchomością przed wydzielaniem lokali wpisuje się stosowne udziały poszczególnych właścicieli samodzielnych lokali w takich stosunkach w jakich powierzchnia ich poszczególnych lokali wyodrębnionych odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali nieruchomości. Odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy (forma aktu notarialnego), w drodze jednostronnej czynności prawnej w wypadku jeżeli własność nieruchomości zabudowanej odrębnymi lokalami przypada jednemu właścicielowi, albo w drodze orzeczenia sądu. W tym ostatnim wypadku będą miały zastosowanie przepisy proceduralne wskazane wcześniej Ustawa o własności lokali przewiduje w art. 8 minimalną treść umowy o ustanowienia odrębnej własności. W szczególności umowa taka musi zawierać:

  • rodzaj, poÅ‚ożenie i powierzchniÄ™ lokalu oraz pomieszczeÅ„ do niego przynależnych,
  • wielkość udziałów przypadajÄ…cych wÅ‚aÅ›cicielowi poszczególnych lokali w nieruchomoÅ›ci wspólnej.

W wypadku, gdy do wyodrębnienia w drodze czynności prawnych poszczególnych lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnienie dalszych lokali.
Na mocy art. 10 i 11 tejże ustawy przepisy powyższe dotyczące minimalnej treści umowy o ustanowienie odrębnej własności znajdują również odpowiednie zastosowanie w do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
Na koniec trzeba dodać, że aby speÅ‚nić wymóg samodzielnoÅ›ci lokalu, trzeba siÄ™ postarać i uzyskać wÅ‚aÅ›ciwe zaÅ›wiadczenie wydane przez organy wÅ‚aÅ›ciwe w sprawach nadzoru architektoniczno – budowlanego.

Obciążenie hipoteczne i jego wpływ na zniesienie współwłasności

Z zadanego w opisie stanu faktycznego pytania wynika, iż nie doszło do sytuacji kiedy współwłaściciele po wydzieleniu samodzielnych lokali obciążali swoje nieruchomości lokalowe hipotekami, lecz obciążyli hipotekami swoje udziały w nieruchomości wspólnej przed wyodrębnieniem z niej samodzielnych lokali stanowiących , o czym była mowa wcześniej, odrębną nieruchomość.

Przyjmujemy zatem, że obciążenie hipoteczne nastąpiło na udziałach we współwłasności.
Część uÅ‚amkowa nieruchomoÅ›ci – jeżeli stanowi ona udziaÅ‚ współwÅ‚aÅ›ciciela – może być obciążona hipotekÄ… (art. 65 ust. 2 ustawy o ksiÄ™gach wieczystych i hipotece). Hipoteka musi obciążać zgodnie z zasadÄ… szczegółowoÅ›ci oznaczonÄ… nieruchomość. Wynika z tego, że hipoteka obciążać bÄ™dzie caÅ‚y udziaÅ‚ współwÅ‚aÅ›ciciela (nie może obciążyć części tego udziaÅ‚u). Z tego prawa zapewne skorzystali współwÅ‚aÅ›ciciele, którzy w opisanym przypadku obciążyli swoje udziaÅ‚y hipotekÄ…. Wpis hipoteki na udziale nie narusza praw pozostaÅ‚ych współwÅ‚aÅ›cicieli i dlatego sÄ…d rejonowy nie bÄ™dzie musiaÅ‚ zawiadamiać o dokonanym wpisie pozostaÅ‚ych współwÅ‚aÅ›cicieli, którzy wedÅ‚ug przepisów nie sÄ… tutaj osobami zainteresowanymi w postÄ™powaniu o wpis.
W momencie, kiedy ustaje współwÅ‚asność i sposobem podziaÅ‚u jest podziaÅ‚ fizyczny, rodzi siÄ™ problem, czy obciążenie powstaÅ‚e na udziale jednego ze współwÅ‚aÅ›cicieli, bÄ™dzie powodowaÅ‚o obciążenie hipotekÄ… Å‚Ä…cznÄ… wszystkich nieruchomoÅ›ci powstaÅ‚ych po zniesieniu współwÅ‚asnoÅ›ci. Przepis art. 76 ustawy o ksiÄ™gach wieczystych i hipotece mówi bowiem, że w razie podziaÅ‚u nieruchomoÅ›ci hipoteka obciążajÄ…ca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomoÅ›ci utworzone przez podziaÅ‚. SÄ…d Najwyższy wydaÅ‚ w tym temacie dwa odmienne orzeczenia. Pierwsze z nich wydane w dniu 1 grudnia 1969r., III CZP 51/69 (OSNCP 4/70, poz. 59) stwierdzaÅ‚o, że w razie zniesienia współwÅ‚asnoÅ›ci przez podziaÅ‚ fizyczny nieruchomoÅ›ci, hipoteka ciążąca do tej pory na udziale współwÅ‚aÅ›ciciela ciąży w dalszym ciÄ…gu na nowo powstaÅ‚ych nieruchomoÅ›ciach w takiej części, w jakiej byÅ‚a obciążona nieruchomość podzielona. OznaczaÅ‚oby to, że w momencie zniesienia współwÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przez podziaÅ‚, w przypadku gdy udziaÅ‚ jednego ze współwÅ‚aÅ›cicieli byÅ‚ obciążony, na nowo powstaÅ‚ych nieruchomoÅ›ciach ciążyÅ‚aby hipoteka. W dniu 4 listopada 1997 r. SÄ…d Najwyższy wydaÅ‚ orzeczenie odmienne (I CKN 291/97) – skonstatowaÅ‚ w nim, że obciążenie hipotekÄ… Å‚Ä…cznÄ… wszystkich nieruchomoÅ›ci powstaÅ‚ych w wyniku zniesienia współwÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przez jej podziaÅ‚ w naturze może nastÄ…pić, w Å›wietle art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiÄ™gach wieczystych i hipotece, tylko wtedy, gdy przed podziaÅ‚em hipoteka obciążaÅ‚a nieruchomość jako caÅ‚ość, a nie tylko część uÅ‚amkowÄ… nieruchomoÅ›ci stanowiÄ…cÄ… udziaÅ‚ współwÅ‚aÅ›ciciela.

A zatem, jeżeli hipoteką obciążony był jedynie udział współwłaściciela, to nie będzie ona obciążać nieruchomości nowo powstałych w wyniku podziału fizycznego, będącego skutkiem zniesienia współwłasności. Według tego orzeczenia wspomniany przepis art. 76 odnosi się tylko do sytuacji, gdy cała nieruchomość przed podziałem jest obciążona hipoteką. Wnioskowanie takie uzasadnione jest tym, że w ocenie Sądu Najwyższego współwłaściciel jest względem swego udziału właścicielem wyłącznym, czego dowodzi zbywalność udziału i to że może on [udział] stanowić przedmiot egzekucji. Według tego poglądu obciążenie udziału hipoteką nie będzie zatem skutkowało powstaniem hipoteki łącznej na powstałych w wyniku zniesienia przez fizyczny podział współwłasności nieruchomości.

W ostatnim z orzezczeÅ„, z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/2003, OSNC 1/04, SÄ…d Najwyższy stwierdziÅ‚, że po zniesieniu współwÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przez umowny podziaÅ‚ fizyczny hipoteka na udziale współwÅ‚aÅ›ciciela obciąża nowo powstaÅ‚e nieruchomoÅ›ci w części odpowiadajÄ…cej pierwotnie obciążonemu udziaÅ‚owi.

PodsumowujÄ…c – aby znieść współwÅ‚asność możliwe jest zawarcie umowy ze wszystkimi współwÅ‚aÅ›cicielami, w formie aktu notarialnego, bÄ…dź też wniesienie wniosku do sÄ…du (wydziaÅ‚ cywilny, postÄ™powanie nieprocesowe), wÅ‚aÅ›ciwego ze wzglÄ™du na miejsce poÅ‚ożenia nieruchomoÅ›ci, o zniesienie współwÅ‚asnoÅ›ci. Jednakże w tym drugim przypadku co trzeba zaznaczyć majÄ…c na uwadze praktykÄ™ sÄ…dowÄ…, postÄ™powania takie w wypadku braku zgodnego wniosku stron sÄ… dÅ‚ugotrwaÅ‚e ze wzglÄ™du na ich duży stopieÅ„ skomplikowania.


Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Roman 2011-12-22 11:27:31

    Man współwłasność do budynku i lokalu i terenu Mój udział wynosi 45 %.także udział do części wspólnych . Współwłaściciel który ma udział 55% nie zgadza się na rozbudowę przez ze Mnie budynku .Pomieszczenia są pomieszane w budynku ,nie zgadza się na zamianę i na ugodowy podział budynku .Jak znieść współwłasność .Chcę mieć osobne wejście do budynku a współwłaściciel nie wyraża zgody na wykonanie osobnego wejścia. Jak znieść współwłasność

  • Barbara 2011-11-04 13:47:26

    Dla Mnie niejasna jest jedna sprawa. Jeżeli np. Wspólnota Mieszkaniopwa podzieliła nieruchomość zabudowaną na 2 działki: jedna na której stoi budynek wielorodzinny i druga zabudowana inną nieruchomością, to czy ta druga wydzielona działka może być sprzedana na podstawie Ustawy o Własności Lokali? Czyli podejmujemy na zebraniu w obecności notariusza uchwałę o sprzedaży i udzielamy pełnomocnictwa zarzadowi Wspólnoty do podpisania aktu notarialnego z nabywcą. Czy też na podstawie art. 199 K.C. wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości? W przypadku Wspólnoty powyżej 7 lokali podstawą wszelkich działań powinna być Ustawa o Własności Lokali.Jednak sądy róznie interpretują Ustawę o Wł. Lok.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika