Czy nadwyżka należnych zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2007 r. (data wpływu 20 lipca 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dochodów uzyskanych z nadwyżki należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych nad kosztami utrzymania części wspólnych w budynku mieszkalnym oraz mediów do lokali użytkowych - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2007 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dochodów uzyskanych z nadwyżki należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych nad kosztami utrzymania części wspólnych w budynku mieszkalnym oraz mediów do lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W skład nieruchomości wchodzą lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu, a więc właściciele lokali użytkowych w nieruchomości również wchodzą w skład Wspólnoty Mieszkaniowej.Gmina Miejska jest właścicielem lokali mieszkalnych (kwaterunkowych oraz lokali użytkowych), a we Wspólnocie Mieszkaniowej występuje jako jeden właściciel określonej powierzchni w budynku mieszkalnym.Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej wysokości, jaka wynika z planowanych kosztów i ich udziału w nieruchomości.

Wspólnota Mieszkaniowa opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych w takim zakresie, w jakim dla wszystkich właścicieli lokali zakupywane są woda i energia c.o. Po zakończonym roku kalendarzowym Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przedkłada właścicielom lokali rozliczenie z zebranych środków i poniesionych wydatków polegające na wyliczeniu, w jakiej części wydatków Wspólnoty partycypuje każdy z jej członków.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nadwyżka należnych zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali, nad kosztami utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i kosztami mediów do lokali użytkowych (takich jak centralne ogrzewania i woda) w części dotyczącej lokali użytkowych będących własnością Gminy Miejskiej K i indywidualnych właścicieli, stanowi dla Wspólnoty Mieszkaniowej dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o p.d.o.p. jest dochodem zwolnionym...

Zdaniem Wnioskodawcy nadwyżka należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych nad kosztami utrzymania części wspólnych w budynku mieszkalnym (gdzie jest przeważająca liczba lokali mieszkalnych) oraz mediów do lokali użytkowych, nie powinna stanowić dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, gdyż:

• jest to zaliczka, która musi być rozliczana przez Wspólnotę Mieszkaniową z właścicielami do zera,
• właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych tak jak właściciele lokali mieszkalnych, czyli obciążani są takimi samymi stawkami na 1 m#178; powierzchni użytkowej.

Nie płacą czynszu, który przynosiłby Wspólnocie Mieszkaniowej korzyści finansowe.Media do lokali użytkowych również muszą być rozliczane do zera. Gminna Miejska i indywidualni właściciele lokali użytkowych rozliczają się z Urzędami Skarbowymi z tyt. otrzymanych czynszów. Z powodu braku definicji ?zasobów mieszkaniowych? nie wynika jasno z przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o p.d.o.p. zwolnienie, ale opodatkowanie tych dochodów podatkiem dochodowym byłoby bardzo krzywdzące dla właścicieli lokali mieszkalnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własnonści lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która w art. 13 ust. 1 przewiduje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płat?nych z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wynika z art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organinzacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), co wynika z art. 1 ust. 2. W myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy przychodami są w szczególnności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzennia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalnonści gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią, w ro?zumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez człon?ków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nie?ruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykona?ne w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 w/w ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. będą wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Od 1 stycznia 2007 r., zmianą wprowadzoną przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589 ), art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych otrzymał brzmienie: wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych,

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

W określeniu ?zasoby mieszkaniowe? mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do ?zasobów mieszkaniowych? zaliczyć można:

#61485; budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:

o dźwigi osobowe i towarowe,
• aparaty do wymiany ciepła,
• kotłownie i hydrofornie wbudowane,
• klatki schodowe,
• strychy, piwnice, komórki,
• garaże,

#61485; pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

• budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
• kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

#61485; urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

• zbiorniki-doły gnilne; szamba,
• rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
• sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
• budowle inżynieryjne (studnie itp.
  ),
• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią powołana wyżej ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku podatnika należy stwierdzić, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W związku z powyższym dochody uzyskane z lokali użytkowych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Podkreślić także wypada, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że stanowisko podatnika zawarte we wniosku, iż nadwyżka należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych nad kosztami utrzymania części wspólnych w budynku mieszkalnym oraz mediów do lokali użytkowych nie powinna stanowić dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.