Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości w zamian za zwolnienie ze zobowiązań wynikających (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 14 grudnia 2006r. wnioskodawca zaciągnął wspólnie z Panią H. (z którą nie był w związku małżeńskim) kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości ? lokalu mieszkalnego. Kredyt zaciągnięto na kwotę 143.390 zł.

Z uwagi na brak porozumienia pomiędzy wnioskodawcą a Panią H. w dniu 17 października 2007r. wnioskodawca sprzedał Pani H. za cenę 72.500 zł udział wynoszący #189; części w prawie własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

W dniu 23 października 2007r. został zawarty aneks do umowy kredytu z dnia 14 grudnia 2006r. Bank zwolnił wnioskodawcę z długu kredytu udzielonego na ww. nieruchomość, natomiast Pani H. oświadczyła, iż wyraża zgodę na zwolnienie wnioskodawcy z długu i przejęła całość zobowiązań wynikających z udzielonego kredytu.

Wnioskodawca zaznacza, że umowa sprzedaży odbyła się na potrzeby banku, aby prawnie przekazać nieruchomość Pani H. Pieniędzy z tego tytułu wnioskodawca nie otrzymał, a jedynie został zwolniony z kredytu i całość zobowiązań (całkowitą spłatę kredytu) przejęła Pani H.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od kwoty 72.500 zł...

Zdaniem wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku z uwagi na fakt, iż pieniędzy ze sprzedaży nie otrzymał a jedynie przekazał Pani H. swoje udziały we wspomnianej nieruchomości, która w całości była kredytowana.

Wnioskodawca czuje się poszkodowany z uwagi na fakt, iż prawo podatkowe nie przewidziało, że mogą zaistnieć takie sytuacje i w przepisach sprzedaż jest czytana dosłownie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w dniu 14 grudnia 2006r. zaciągnął wspólnie z Panią H. (z którą nie był w związku małżeńskim) kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości ? lokalu mieszkalnego. Kredyt zaciągnięto na kwotę 143.390 zł. W dniu 17 października 2007r. wnioskodawca sprzedał Pani H. za cenę 72.500 zł udział wynoszący #189; części w prawie własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Wnioskodawca nie otrzymał z tego tytułu pieniędzy, natomiast został zwolniony przez bank z całości zobowiązań wynikających z umowy kredytu.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wnioskodawca decydując się na sprzedaż swojego udziału w lokalu mieszkalnym na rzecz drugiego współwłaściciela w zamian za co drugi współwłaściciel przejął na siebie obowiązek spłaty całości kredytu, dokonał odpłatnego zbycia swojego udziału i ta czynność prawna dla wnioskodawcy stanowiła będzie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

Jeżeli zatem w istocie nabycie przedmiotowego udziału w nieruchomości miało miejsce w 2006r., to dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia tego udziału należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 7 ww. ustawy zmieniającej, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek z odpłatnego zbycia m. in. udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu jest więc cena określona w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży, opłatę notarialną, opłatę sądową.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż dokonana przez wnioskodawcę sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym stanowić będzie dla niego źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie cytowanych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy pozostaje fakt, iż rozliczenie przedmiotowej transakcji nie nastąpiło w formie pieniężnej. Wnioskodawca uzyskał bowiem korzyść w postaci zwolnienia go przez bank z całości zobowiązań wynikających z zawartej przez niego uprzednio umowy kredytu. Gdyby nie to zwolnienie wnioskodawca byłby solidarnie z drugim współwłaścicielem zobowiązany do spłaty zaciągniętego kredytu. Bezwzględnie należy zatem uznać, że przeniesienie własności udziału w nieruchomości na drugiego współwłaściciela miało charakter odpłatny, co potwierdza zresztą zawarcie umowy ?sprzedaży?.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.