Czy przychodami podlegającymi opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ww. sytuacji są (...)

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest właścicielką kilku nieruchomości mieszkalnych i użytkowych. Nieruchomości te Zainteresowana nabyła z własnych środków poza działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni od kilku lat wynajmuje te nieruchomości, zgłosiła przychody z tytułu ich wynajmu jako tzw. najem prywatny. Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym tych przychodów Zainteresowana wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z tytułu najmu nieruchomości najemca zobowiązuje się dokonywać płatności czynszu. Dodatkowo w umowie znajduje się zapis, że w sposób odrębny od czynszu najemca będzie ponosił, we własnym zakresie i na własny koszt, opłaty związane z eksploatacją lokalu (opłaty za wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości itp.).

Aby mieć kontrolę nad terminowością i kompletnością ww. zapłat, w umowie została zawarta zasada, w myśl której najemca będzie regulował te płatności na konto wynajmującego na podstawie refaktur wystawianych przez wynajmującego, który to z kolei dokonuje ich płatności do dostawców mediów, spółdzielni mieszkaniowej itp.

Refaktury ww. wystawiane są na podstawie rachunków, faktur otrzymywanych od dostawców mediów, spółdzielni mieszkaniowej, decyzji w podatku od nieruchomości itp. Refaktury wystawiane przez wynajmującego nie zawierają żadnej marży, są dokładnym odzwierciedleniem kwot netto, vat i brutto, określonych na fakturach otrzymanych od dostawców mediów, spółdzielni mieszkaniowej itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychodami podlegającymi opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ww. sytuacji są wyłącznie otrzymane płatności czynszu najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmujące go, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości) nie stanowią takiego przychodu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wynajmującego przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wynajmującego za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Podobny pogląd był wielokrotnie wyrażany w interpretacjach organów skarbowych m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 3 listopada 2011 r. nr ITPB1/415-916/11/AK, Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 września 2010 r., nr IBPBII/2/415-759/10/MM, Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 r., nr IPTPB2/415-16/11-2/AK, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2011 r. nr IPPB1/415-762/11-3/MS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy - z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, w sposób odrębny od czynszu najemca będzie ponosił, we własnym zakresie i na własny koszt, opłaty związane z eksploatacją lokalu (opłaty za wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości itp.).

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej jak i opłat do dostawców mediów itp., do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni.

W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Reasumując, przychodami podlegającymi opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ww. sytuacji są wyłącznie otrzymane przez Wnioskodawczynię płatności czynszu najmu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.