Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 maja 2011 r. (data wpływu 6 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości ? jest:

• prawidłowe ? w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2,
• nieprawidłowe ? w odniesieniu do pytań nr 3 i nr 4.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 9 lutego 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił nieruchomość (dom z działką) za kwotę 570.663 zł. Część tej kwoty stanowił kredyt, tj. 458.025 zł (zaciągnięty we frankach szwajcarskich, stąd dalsze zmiany w wysokości kredytu), reszta, tj. 112.638 zł, to wpłata własna.

W dniu 8 grudnia 2008 r. nastąpił rozwód. W dniu 16 lipca 2009 r. została podpisana przed sądem ugoda. Jedynym majątkiem wspólnym była ww. nieruchomość. Wartość majątku w dniu podziału wynosiła 580.000 zł (w tym kredyt 556.152 zł). Na mocy tej ugody przyznano Zainteresowanemu prawo własności nieruchomości, a Wnioskodawca zobowiązał się płacić kredyt. Zainteresowany został również zobowiązany zapłacić byłej żonie kwotę 43.000 zł ?tytułem wyrównania udziałów w majątku wspólnym?.

W dniu 24 września 2010 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość za kwotę 585.000 zł. Kredyt wynosił wtedy 585.500 zł. Zainteresowany wskazał, iż nigdy nie byli z żoną zameldowani w tym domu, jak również, że w trakcie trwania małżeństwa obowiązywała wspólnota majątkowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Kiedy w przedmiotowym stanie faktycznym nastąpił moment nabycia nieruchomości ? w 2007 r. (zakup wspólny), czy w 2009 r. (ugoda) albo zarówno w 2007 r. i w 2009 r....
2. W jaki sposób naliczyć podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości tj. policzyć od 1/2 kwoty otrzymanej ze sprzedaży, czy podatek w 2009 r. od kwoty wyrównania udziałów czyli kwoty 43.000 zł a w 2007 r. od pozostałej kwoty uzyskanej ze sprzedaży...
3. Czy kosztem nabycia jest cała kwota wydatkowana na zakup nieruchomości, czy tylko część przypadająca proporcjonalnie na każdego z małżonków...
4. Czy kwota zasądzona podczas ugody stanowi koszt uzyskania przychodu... Jeśli tak, to w jakim roku i w jakiej kwocie...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, moment nabycia nastąpił zarówno w 2007 r. i w 2009 r. W odniesieniu do pytania nr 2, Zainteresowany uważa, że przyjmując powyższy sposób, opodatkowaniu podlega w 2007 r. połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży, a w 2009 r. pozostała część.

Zdaniem Zainteresowanego ? w odniesieniu do pytania nr 3 ? kosztem nabycia w 2007 r. i 2009 r. jest cała kwota nabycia nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do pytania nr 4, Wnioskodawca wskazał, że kwota spłaty stanowi koszt uzyskania przychodu zarówno w 2007 r. i 2009 r., i powinna być obliczona proporcjonalnie do poszczególnych momentów nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe ? w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2,
• nieprawidłowe ? w odniesieniu do pytań nr 3 i nr 4.
  
  

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Na skutek wyroku sądowego orzekającego rozwód, wspólność majątkowa małżeńska ustaje, a do majątku, który był nią objęty stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 501 Kodeksu, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału, mieści się w udziale, jaki przysługuje byłemu małżonkowi w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień dokonania podziału majątku wspólnego.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że Wnioskodawca prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabył w następujący sposób:

• w dniu 9 lutego 2007 r., kiedy to przedmiotowa nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, czyli w części odpowiadającej Jego udziałowi w majątku wspólnym,
• w dniu 16 lipca 2009 r., tj. w dniu zawarcia ugody ? w części przekraczającej Jego udział w majątku wspólnym.
  
  

Do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części, odpowiadającej udziałowi nabytemu do majątku wspólnego w dniu 9 lutego 2007 r., mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Należy wskazać, że koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, odrębnie będą ustalane dla udziału nabytego w 2007 r. a odrębnie dla udziału nabytego w 2009 r. Kosztem uzyskania przychodu bez wątpienia będzie wydatek poniesiony na nabycie każdego z udziałów. Przy tym błędem jest łączenie przez Wnioskodawcę zysku ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Niego w 2007 r. ze spłatą byłej żonie udziału nabytego w 2009 r. Jest bowiem rzeczą oczywistą, że wydatek na ową spłatę Wnioskodawca poniósł w związku z nabyciem ? w drodze podziału majątku dorobkowego ? udziału jaki przysługiwał Jego byłej żonie w majątku wspólnym. To oznacza, że Wnioskodawca nie ma prawa kwoty spłaty na rzecz byłej żony odliczać od przychodu ze sprzedaży, przypadającego na udział nabyty przez Niego w 2007 r.

Jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży podlegające odliczeniu od przychodu przypadającego na udział nabyty w 2007 r., to należy je ustalić analizując wydatki poniesione na nabycie tego udziału. Chodzi przy tym o rzeczywiste wydatki, jakie zostały poniesione przez Zainteresowanego na to nabycie; innymi słowy, chodzi o przypadającą na Wnioskodawcę kwotę, jaką małżonkowie zapłacili, aby lokal nabyć. Nabycie miało miejsce do majątku wspólnego małżonków, a więc wydatek jaki ponieśli oboje na to nabycie będzie w takim samym stopniu obciążał Wnioskodawcę jak i Jego żonę, gdyż z wniosku nie wynika, aby wydatek na nabycie nieruchomości w 2007 r.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż przychód z przedmiotowej sprzedaży domu wraz z działką ? odpowiadający udziałowi nabytemu do majątku wspólnego w dniu 9 lutego 2007 r. ? podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przychód ze zbycia tegoż udziału w nieruchomości może być pomniejszony o połowę poniesionych przez byłych małżonków, a więc zapłaconych i udokumentowanych, wydatków na nabycie nieruchomości w 2007 r., czyli o połowę ceny nabycia. Kosztem uzyskania rzeczonego przychodu nie jest natomiast spłata dokonana na rzecz byłej żony Zainteresowanego, gdyż dotyczy ona udziału w nieruchomości nabytego przez Wnioskodawcę w 2007 r.

Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w wyniku podziału majątku, należy stwierdzić, iż do opodatkowania tej części zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, stosownie do art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy podatkowej).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż sprzedaż domu wraz z działką ? w części przekraczającej udział, jaki przypadał Wnioskodawcy we współwłasności małżeńskiej ? podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ? w części nabytej przez Zainteresowanego w 2009 r. ? jest wartość spłaty faktycznie wypłaconej byłej małżonce z tytułu podziału majątku wspólnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.