Czy transakcja sprzedaży budynku wraz z gruntem ma być opodatkowana podatkiem VAT?

18.7.2012

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2012 r. (data wpływu 25 kwietnia 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2012 r. (data wpływu 10 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 lipca 2012 r. (data wpływu 10 lipca 2012 r.), w których doprecyzowano opis zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka cywilna zakupiła w 1996 r. budynek wraz z gruntem na firmę (akt notarialny umowy sprzedaży). Cena zakupu nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka cywilna z mocy prawa została przekształcona w Spółkę Jawną, która jest teraz właścicielem nieruchomości (nr księgi: xxx).

Do dnia dzisiejszego Spółka nie czerpała korzyści z użytkowania budynku, ponieważ nie został on wykończony, a wszelkie naprawy finansowane były z prywatnych pieniędzy wspólników.

Jedynymi kosztami, które Spółka ponosiła z tytułu utrzymania budynku był koszt energii elektrycznej w budynku oraz podatek od nieruchomości

Obecnie Spółka zamierza sprzedać ww. nieruchomość zabudowaną.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż:

nieruchomość (budynek wraz z gruntem) została nabyta przez Spółkę od osoby fizycznej,
dostawa przedmiotowej nieruchomości w 1996 r. nie została udokumentowana przez sprzedawcę fakturą VAT,
transakcja sprzedaży ww. nieruchomości w 1996 r. nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,
Spółka nie ponosiła nakładów (wydatków) na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, które przekraczały 30% jej wartości początkowej,
Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków na ulepszenie,
ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy cena budynku wraz z gruntem ma być opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości (budynek wraz z gruntem) powinna być zwolniona od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Przez towary ? na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?).

W art. 15 ust. 1 ustawy wskazano, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza ? na mocy art. 15 ust. 2 ustawy ? obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu ? rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę czy najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata, a ponadto, gdy przysługiwało podatnikowi w trakcie realizacji inwestycji prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
planowaną datę zwarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom ? po spełnieniu określonych warunków ? możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, iż Spółka cywilna zakupiła w 1996 r. budynek wraz z gruntem na firmę. Spółka cywilna z mocy prawa została przekształcona w Spółkę Jawną, która jest obecnie właścicielem nieruchomości. Do dnia dzisiejszego Spółka nie czerpała korzyści z użytkowania budynku, ponieważ nie został on wykończony, a wszelkie naprawy finansowane były z prywatnych pieniędzy wspólników. Jedynymi kosztami, które Spółka ponosiła z tytułu utrzymania budynku był koszt energii elektrycznej w budynku oraz podatek od nieruchomości. Spółka wskazała, iż cena zakupu nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość (budynek wraz z gruntem) została nabyta przez Spółkę od osoby fizycznej, dostawa przedmiotowej nieruchomości w 1996 r. nie została udokumentowana przez sprzedawcę fakturą VAT.

Spółka podkreśliła, iż nie ponosiła nakładów (wydatków) na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej. Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków na ulepszenie. Ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych.

Odnosząc powołane wyżej przepisy do opisu sprawy stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (tj. budynku wraz z gruntem) nastąpi w momencie oddania jej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. w momencie jej sprzedaży przez Wnioskodawcę (Spółkę). Zatem w przedmiotowej sprawie zachodzą wyłączenia ze zwolnienia od podatku VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże dostawa ww. nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na fakt, iż Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia tej nieruchomości oraz Spółka nie poniosła nakładów na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości (tj. budynku wraz z gruntem) uznano za prawidłowe, jednakże na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a, a nie jak wskazał Wnioskodawca art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.