Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na którym ta nieruchomość (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2007r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na którym ta nieruchomość jest usytuowana.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2002r. Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej budynek o przeznaczeniu biurowo-hotelowym oraz prawo do dzierżawy wieczystej gruntu na którym budynek został usytuowany (przy zakupie nie był naliczony podatek od towarów i usług). Budynek został wybudowany w 1979r. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest to budynek mieszczący się w klasie 1211 i 1220. Łączne nakłady na remonty obiektu poniesione przez Spółkę do chwili obecnej, wynoszą poniżej 2% ceny zakupu nieruchomości. Decyzją z dnia 09.08.2007r. Nr 91/U/2007 o warunkach zabudowy, Prezydent Miasta Stołecznego X zmienił przeznaczenie budynku z biurowo-hotelowego na budynek mieszkalny wielorodzinny z funkcją usługową w parterze. Obiekt nie został dotychczas w żaden sposób przebudowany czy też zmodernizowany.

Spółka zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość wraz z prawem dzierżawy wieczystej gruntu na którym budynek jest usytuowany bez wprowadzenia żadnych fizycznych zmian budynku, dlatego też nieruchomość ta w przypadku sprzedaży powinna być nadal klasyfikowana w klasie 1211 i 1220).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy do ceny sprzedaży należy doliczyć podatek od towarów i usług...

Jeżeli należy doliczyć podatek, to w jakiej wysokości należy go naliczyć przy sprzedaży budynku...

Jeżeli należy doliczyć podatek, to w jakiej wysokości należy go naliczyć przy sprzedaży prawa do dzierżawy wieczystej...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawą z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż budynku jak i prawa do dzierżawy wieczystej są zwolnione z obowiązku naliczania VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Stosownie do zapisu zawartego w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady dla dostawy budynków o charakterze użytkowym przewidziana jest podstawowa stawka podatku w wysokości 22%, określona w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie jednak z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (?).

Art. 43 ust. 2 pkt 1 stanowi, iż przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części ? jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 6 przewiduje jednak wyłączenia ze zwolnień, o których wyżej mowa. Zgodnie z tym przepisem zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
   
   

Należy zaznaczyć, że powyższy przepis ma zastosowanie tylko wówczas, gdy wszystkie warunki w nim zawarte zostaną spełnione jednocześnie.

W analizowanym zdarzeniu, warunkiem zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług jest właściwe zaklasyfikowanie budynku zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Organy podatkowe nie mają jednak umocowania prawnego do dokonywania takiej klasyfikacji - powyższe należy do obowiązków podatnika, który w przypadku wątpliwości co do prawidłowości dokonanej klasyfikacji może zwrócić się o pomoc do Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowy budynek został sklasyfikowany w dziale 12 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie 1211 budynki hoteli (klasa obejmuje: - Hotele, motele, gospody, pensjonaty i podobne budynki oferujące zakwaterowanie, z restauracjami lub bez - Samodzielne restauracje i bary Kasa nie obejmuje: - Restauracji w budynkach mieszkalnych -1122 - Schronisk młodzieżowych, schronisk górskich, domków kempingowych, domów wypoczynkowych /1212/ - Restauracji w centrach handlowych /1230/) oraz w klasie 1220 budynki biurowe (klasa obejmuje: - Budynki wykorzystywane jako miejsce pracy dla działalności biura, sekretariatu lub innych o charakterze administracyjnym, np.: budynki banków, urzędów pocztowych, urzędów miejskich, gminnych, ministerstw, itp. lokali administracyjnych; - Budynki centrów konferencyjnych i kongresów, sądów i parlamentów Klasa nie obejmuje: - Biur w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów) i klasyfikacja ta nie uległa dotychczas zmianie.

Odnosząc się ściśle do opisanego przez Podatnika zdarzenia będącego przedmiotem interpretacji, w tym także do dokonanej przez niego klasyfikacji budynku, należy stwierdzić, że w/w obiekt spełnia definicję towaru używanego, a tym samym jego dostawa podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jednakże, w opinii tutejszego organu podatkowego, przedstawiona klasyfikacja budzi duże wątpliwości. Należy bowiem zauważyć, że przedmiotowy budynek na mocy decyzji Prezydenta Miasta Stołecznego X w 2007r. zmienił swoje przeznaczenie z budynku użytkowego na obiekt budownictwa mieszkaniowego (budynek mieszkalny wielorodzinny), a co za tym idzie zmianie powinien ulec także symbol PKOB właściwy dla tego budynku (nie ma tutaj znaczenia fakt, że budynek nie został dotychczas w żaden sposób przebudowany czy też zmodernizowany)

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się z podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 2 pkt 12 ustawy przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Przepis art. 2 pkt 14 definiuje pierwsze zasiedlenie jako wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Mając na uwadze powołane wyżej normy prawne, należy stwierdzić, że sprzedaż obiektu budownictwa mieszkaniowego podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że chodzi o lokal, który został wcześniej zasiedlony lub zamieszkały. Trzeba jednak podkreślić, iż w analizowanym zdarzeniu przepis ten nie znajduje zastosowania, gdyż występuje tu pierwsze zasiedlenie ? dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy podlega opodatkowaniu według stawki podatku 7% zgodnie z § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr. 97, poz. 970 z późn. zm.)

Reasumując zatem, jeżeli opisany we wniosku obiekt jest budynkiem użytkowym mieszczącym się w dziale 12 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych ?Budynki niemieszkalne?, to jego dostawa podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast jeżeli jest to obiekt sklasyfikowany w dziale 11 ? Budynki mieszkalne? , to dostawa takiego budynku opodatkowana jest stawką VAT 7%.

Kwestię dostawy gruntu, na którym położony jest budynek rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 w/w ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli więc sprzedaż budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również sprzedaż gruntu (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym znajduje się obiekt, natomiast jeżeli sprzedaż budynku jest opodatkowana to taką samą stawką opodatkowana jest sprzedaż gruntu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10,09-402 Płock.