Czy przychody ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od jego nabycia przeznaczone i faktycznie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 31.07.2008 r, (data wpływu 04.08.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie wcześniej zaciągniętego kredytu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04.08.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie wcześniej zaciągniętego kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 03 sierpnia 2006 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny będący jego wyłączną własnością za kwotę 290.000,00 zł. Poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z ww. sprzedażą wyniosły 5.000,00 zł. Na zakup tego lokalu (który miał miejsce 02 września 2005 r.) Wnioskodawca zaciągnął kredyt w banku B. SA Oddział w W. w wysokości 65.853,00 CHF (umowa kredytowa z dn. 21 października 2004 r.). Prowizja banku B. za udzielenie tego kredytu wyniosła 1.053,65 CHF. Ponieważ zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej Wnioskodawca był uprawniony do wcześniejszej spłaty kredytu, chcąc obniżyć wysokość płaconych rat w dniu 13 lutego 2006 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt w B. Bank SA Oddział? kredyt, którego celem - zgodnie z zapisami umowy - było refinansowanie kredytu hipotecznego na zakup przedmiotowego lokalu udzielonego Wnioskodawcy przez bank B. SA Oddział w W. oraz finansowanie opłat okołokredytowych. W tym przypadku również umowa zawarta z M. upoważniała Wnioskodawcę do wcześniejszej spłaty tego kredytu.

Wnioskodawca wiedząc o przysługującym mu prawie do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów ze sprzedaży mieszkania w ustawowym terminie złożył oświadczenie o przeznaczeniu tych przychodów na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit, e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca spłacił kredyt w M. w dniu 07 sierpnia 2006 r. w kwocie 177.305,15 zł, co potwierdza stosowne zaświadczenie wydane przez M. na prośbę Wnioskodawcy. Ponieważ nie wszystkie pozostałe po spłacie kredytu środki ze sprzedaży mieszkania nie zostały przez Wnioskodawcę wydatkowane na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym deklarację PIT-23. Jako kwotę przychodu podlegającego powyższemu zwolnieniu Wnioskodawcy uznano tylko środki przeznaczone na remont własnej nieruchomości położonej przy ul. C.

Natomiast kwota spłaconego przez Wnioskodawcę kredytu w M. refinansującego kredyt hipoteczny zaciągnięty w banku B. na zakup sprzedanej nieruchomości przy ul. S. nie została potraktowana jako objęta zwolnieniem na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W efekcie podstawa opodatkowania została ustalona na kwotę 268.689,00 zł, w związku z czym zryczałtowany 10% podatek wynosi 26.869,00 zł. Dodatkowo zobowiązano Wnioskodawcę do zapłaty odsetek za zwłokę od tej kwoty. Wnioskodawca zaznacza, że w dniu składania niniejszego wniosku termin płatności zryczałtowanego 10% podatku jeszcze nie upłynął.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przychody ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od jego nabycia przeznaczone i faktycznie wydatkowane na spłatę kredytu refinansującego kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup tej nieruchomości podlegają zwolnieniu z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r....

Zdaniem wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że przychody ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od jej nabycia przeznaczone i faktycznie wydatkowane na spłatę kredytu refinansującego kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup tej nieruchomości korzystają ze zwolnienia z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zaciągnięcie kredytu refinansującego kredyt hipoteczny nie zmieniło celu inwestycyjnego, jakim był zakup nieruchomości. Zmiana instytucji kredytowej (banku) w trakcie trwania tej inwestycji - co miało miejsce w przypadku Wnioskodawcy - nie spowodowała w najmniejszym stopniu zmiany tego celu. Nadal spłata poszczególnych rat kredytu w całości dotyczyła zakupionej nieruchomości, a nie innych celów (np. konsumpcyjnych).

Wnioskodawca uważa, że celem ustawodawcy było zwolnienie podatników z obciążeń podatkowych w przypadku wydatków faktycznie poniesionych na cele mieszkaniowe. Dlatego nie zgadza się z narzuconą przy składaniu deklaracji PIT-23 (z której termin płatności podatku jeszcze nie upłynął) interpretacją urzędu skarbowego, w której oparł się na pojęciu ?refinansowanie? pomijając całkowicie ten cel.

Ponadto uważa, że gdyby ustawodawca chciał, by zwolnieniu podlegały jedynie przychody na spłatę kredytu ściśle przeznaczonego na jeden z celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., to posłużyłby się sformułowaniem kredytu ?bezpośrednio? przeznaczonego m.in. na zakup lokalu mieszkalnego. Nie jest zatem uzasadniona zawężająca interpretacja treści tego przepisu, gdyż należy opierać się na wykładni ścisłej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowegoprawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit, a)- c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w 2005 roku nabył Pan lokal mieszkalny finansując zakup w całości kredytem zaciągniętym w Banku w obcej walucie.

W dniu 13 lutego 2006 roku został spłacony w całości w drodze refinansowania kredytem złotowym zaciągniętym w innym banku. Zgodnie z brzmieniem umowy kredytowej, kredyt został udzielony na refinansowanie kredytu hipotecznego na zakup przedmiotowego lokalu oraz finansowanie opłat okołokredytowych.

Kredyt refinansowy spłacił Pan w całości w dniu 07.08.2006 roku, przeznaczając na ten cel przychód ze sprzedaży mieszkania na zakup którego przeznaczony był kredyt zaciągnięty w Banku w obcej walucie.

Katalog zawierający cele, na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby przysługiwało podatnikowi z mocy ustawy zwolnienie przedmiotowe, wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. ma charakter zamknięty. Należy uznać, że zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione, w tym również na spłatę kredytu refinansowego. Bez znaczenia jest w tym wypadku to, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe.

Mając powyższe na uwadze, przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczony na spłatę kredytu złotowego służącego refinansowaniu kredytu wyrażonego w walucie obcej na zakup mieszkania, nie powoduje zwolnienia od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W tej części przychodu należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w trybie art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., o ile do końca okresu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy nie został wydatkowany na cele wymienione w niniejszym artykule.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja nr 10, 09-402 Płock.