Rozliczenie sprzedaży nieruchomości. sygn: ITPB2/415-1117/08/BK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 8 grudnia 2008 r. (data wpływu 11 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 24 sierpnia 2004 r. dokonał Pan wraz z byłą małżonką sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części. Zgodnie z § 4 aktu notarialnego cena sprzedaży wynosiła 60.000 zł. Kwota 5.000 zł przypadająca na poczet części ceny należnej została zapłacona do rąk Pana byłej żony. Reszta ceny w wysokości 55.000 zł została zapłacona bezpośrednio na konta: Wnioskodawcy i jego byłej żony w wysokości po 27.500 zł. Na okoliczność powyższego w dniu 6 września 2004 r. złożył Pan oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w terminie dwóch lat wydatkuje na cele mieszkaniowe. Nadmienił Pan również, że urząd skarbowy wszczął postępowanie mające na celu sprawdzenie wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe, żądając jednocześnie potwierdzenia wydatkowania kwoty 30.000 zł, a nie 27.500 zł jaką otrzymał Pan na konto bankowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Od jakiej kwoty przychodu Wnioskodawca powinien się rozliczać w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek powinien zostać zapłacony od kwoty 27.500 zł, ponieważ kupujący taką kwotę przekazał na jego rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2004 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w okresie dwóch lat przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy (art. 21 ust. 2a).

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy , jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. ? podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży ? w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 24 sierpnia 2004 r. będąc współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w udziale wynoszącym 1/2 części dokonał Pan jego sprzedaży. Cena sprzedaży tego lokalu została ustalona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na kwotę 60.000 zł, tj. w kwocie 30.000 zł przypadającej na Pana. Część sumy stanowiącej cenę sprzedaży w kwocie 5.000 zł otrzymała ?do rąk własnych? Pana była żona, pozostałą część kwoty w wysokości 55.000 zł przekazano po połowie na konta bankowe: Pana i byłej małżonki.

Dokonana w przedstawionym stanie faktycznym czynność prawna polegająca na zawarciu w dniu 24 sierpnia 2004 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe. Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność, niezależnie od tego, czy w wyniku tej umowy sprzedaży Wnioskodawca otrzymał przysługującą jemu część kwoty w całości, czy też pewną część tej kwoty. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, iż część kwoty w wysokości 5.000 zł została przekazana ?do rąk własnych? żony i Wnioskodawca nie mógł tą kwotą rozporządzać. Tak więc na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, natomiast wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym wskazuje wyraźnie, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Wykładnia gramatyczna (językowa) wyżej wskazanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, iż przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10% podatkowi od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Takimi kosztami będą np. wydatki poniesione na uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialnej czy kosztów pośrednictwa, a więc koszty zawarcia samej umowy sprzedaży będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Jak wynika z treści aktu notarialnego, cena sprzedaży lokalu mieszkalnego została określona na kwotę 60.000 zł. Zważywszy, iż sprzedający posiadali w przedmiotowym lokalu udziały wynoszące po #189; części należy uznać, iż cena sprzedaży została określona w kwocie 30.000 zł dla każdego ze sprzedających. Przy czym § 4 tego aktu stwierdzał w jaki sposób kupujący uregulował tę cenę. Kwotę 5.000 zł kupujący zapłacił byłej małżonce do ?rąk własnych?, zaś resztę ceny, tj. 55.000 zł bezpośrednio na rachunki bankowe sprzedających po 27.500 zł.

Wyrażona w cenie wartość (w niniejszej sprawie proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości) jest przychodem i to bez względu na to w jaki sposób cena ta została zapłacona.

Fakt, iż Wnioskodawca wyraził zgodę na przekazanie pewnej kwoty pieniężnej byłej żonie pozostaje bez wpływu na powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego. Powstanie przychodu dla celów podatkowych związane jest ze zbyciem przedmiotu umowy, zaś sposób zadysponowania kwoty, uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, leży w zakresie swobodnego uznania sprzedającego.

Reasumując, po stronie Wnioskodawcy dla celów podatkowych wystąpił przychód ze sprzedaży w postaci wyrażonej w cenie określonej w umowie wartości zbywanego przez Niego udziału w lokalu mieszkalnym, tj. w kwocie 30.000 zł pomniejszonej o koszty tego odpłatnego zbycia.

W sytuacji więc, gdy nie zostały spełnione warunki zastosowania zwolnienia przedmiotowego określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) w podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. należy uznać ww. przychód za przychód podlegający opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.