1) Czy zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych budynku oraz funduszu remontowego wpłacane (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ? Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2009 r. (data wpływu 2 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego ? uzupełnionym pismem z dnia 18 stycznia 2010 r. (data wpływu 21 stycznia 2010 r.) ? dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

• zwolnienia z podatku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na poczet utrzymania części wspólnych budynku oraz funduszu remontowego ? jest prawidłowe;
• zwolnienia z podatku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na poczet mediów ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 listopada 2009 r. do tut. organu wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego ? uzupełniony pismem z dnia 18 stycznia 2010 r. (data wpływu 21 stycznia 2010 r.) ? dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych od podatku.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota mieszkaniowa składa się z lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych. Właściciele lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych uiszczają co miesiąc zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych budynku, funduszu remontowego oraz mediów. Zaliczki na poczet mediów są rozliczane w następujący sposób: zaliczki na centralne ogrzewanie ? raz do roku na dzień 30 kwietnia. Zaliczki na wywóz śmieci i gabarytów ? raz do roku na dzień 31 grudnia, zaliczki na poczet dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków ? dwa razy do roku na dzień 30 czerwca oraz 31 grudnia, po dokonaniu rozliczenia ww. mediów.

Występujące niedopłaty pokrywane są przez właścicieli, natomiast nadpłaty są im zwracane. Wspólnota może powierzyć rozliczanie mediów firmie zewnętrznej i nie pobierać zaliczek na media.

W związku z powyższym, zadano następujące pytania.

1. Czy zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych budynku oraz funduszu remontowego wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych...
2. Czy zaliczki na poczet mediów (woda, śmieci, centralne ogrzewanie) wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych są zaliczane do dochodów opodatkowanych Wspólnoty...

W zakresie pytania pierwszego Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody (...) wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów (...). W piśmie Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r. Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, w którym sprecyzowano pojęcie 'zasobów mieszkaniowych', lokale użytkowe nie zostały do nich zaliczone. W związku z czym dochody z ich tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W zakresie pytania drugiego Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Media dostarczane właścicielom lokali nie wiążą się więc z utrzymaniem części wspólnych Wspólnoty mieszkaniowej i podlegają indywidualnemu rozliczeniu. W związku z powyższym zaliczki na poczet zużycia mediów wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie mogą być traktowane jako dochód podlegający opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

1. zwolnienia z podatku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na poczet utrzymania części wspólnych budynku oraz funduszu remontowego uznaje się za prawidłowe;
2. zwolnienia z podatku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na poczet mediów uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej stosownie do postanowień art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków Wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Z kolei kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku Wspólnoty będą to wszelkie wydatki ponoszone przez Wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl zaś art. 7 ust. 2 omawianej ustawy, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a także
2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Wskazać jednak należy, że w języku potocznym pojęcie ?gospodarka? oznacza m.in. dysponowanie i zarządzanie czymś, natomiast ?zasób? to pewna ilość czegoś. Pojęcie ?mieszkanie? oznacza pomieszczenie, w którym się mieszka, zatem przymiotnik ?mieszkaniowe? oznacza rzeczy związane z mieszkaniem. W określeniu ?zasoby mieszkaniowe? mieszczą się zatem zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do ?zasobów mieszkaniowych? zaliczyć można:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:



1. - dźwigi osobowe i towarowe,
2. - aparaty do wymiany ciepła,
3. - kotłownie i hydrofornie wbudowane,
4. - klatki schodowe,
5. - strychy, piwnice, komórki,
6. - garaże,


2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:



1. - budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
2. - kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
3. - osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,


3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:



1. - zbiorniki - doły gnilne; szamba,
2. - rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
3. - sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
4. - budowle inżynieryjne (studnie itp.),
5. - budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
6. - inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc powyższe uwarunkowania do stanu faktycznego ujętego we wniosku należy stwierdzić, iż lokale użytkowe z racji swego przeznaczenia nie są lokalami mieszkalnymi. Nie należą także do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Nie mogą więc być zaliczone do ?zasobów mieszkaniowych?. W związku z powyższym ewentualne dochody uzyskane z gospodarki lokalami użytkowymi bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że tylko wpłaty uiszczane przez właścicieli lokali mieszkalnych na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej oraz własnych lokali mieszkalnych mogą być zaliczane do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Natomiast przychody pochodzące z wpłat dotyczących lokali użytkowych nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji uzyskane z tego przychodu dochody bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W konsekwencji stanowisko Wspólnoty w zakresie pytania pierwszego należało uznać za prawidłowe natomiast w zakresie pytania drugiego nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu; ul. Św. Jakuba 20; 87-100 Toruń.