Nabycie nieruchomości przez NZOZ w drodze bezprzetargowej - opinia prawna

Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej przez Pana w stanie faktycznym stwierdzić należy, iż jeżeli założycielem niepublicznego zakładu opieki zdrowotnej jest Pan, stroną umowy dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym świadczone są usługi medyczne jest Pan, a nie Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej. W związku z powyższym, ewentualne uprawnienie do nabycia w drodze bezprzetargowej tej nieruchomości przysługiwać będzie Panu, a nie Niepublicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej.

Następnie należy rozważyć kwestię dopuszczalności zakupu części nieruchomości, której jest Pan dzierżawcą. Stwierdzić należy, iż nie ma możliwości nabycia części nieruchomości, w tym także ograniczającej się jedynie do części niezabudowanej.

Żadna część nieruchomości nie może być samodzielnym przedmiotem praw rzeczowych i w konsekwencji nie może być przedmiotem obrotu. Do czasu wyodrębnienia wchodzi ona w skład całej nieruchomości i jako całość stanowi rzecz nieruchomą, która może być przedmiotem obrotu prawnego. Tak więc aby część nieruchomości, która obecnie nie jest zabudowana, mogła być samodzielnym przedmiotem obrotu prawnego (mogła być zbyta), musi zostać wyodrębniona z dotychczasowej nieruchomości, w skład której wchodzi i stać się odrębną rzeczą w świetle prawa cywilnego. Wiąże się to z koniecznością przeprowadzenia podziału nieruchomości, a w konsekwencji geodezyjnego wytyczenia granic nieruchomości powstających z podziału dotychczasowej całej nieruchomości (części zabudowanej i niezabudowanej) oraz utworzeniem dla niej nowej księgi wieczystej. Podsumowując, należy stwierdzić, iż do czasu podziału nieruchomości jej niezabudowana część nie może zostać zbyta samodzielnie.

Wskazać natomiast należy na potencjalną możliwość nabycia udziału we współwłasności. Istota współwłasności polega na tym, że własność rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Oznacza to, iż podmiot z chwilą z którą staje się współwłaścicielem uzyskuje prawo do korzystania z całej rzeczy (np. nieruchomości). Jego prawo nie ogranicza się natomiast wyłącznie do części rzeczy odpowiadającej jego udziałowi. Nie staje się on również wyłącznym właścicielem części rzeczy odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności. Z powyższego wynika, iż nawet gdyby nabył Pan udział we współwłasności odpowiadający stosunkowi niezabudowanej części nieruchomości do całości, nie stanie się Pani wyłącznym właścicielem tej niezabudowanej części nieruchomości. W takiej sytuacji byłaby Pani współwłaścicielem całej nieruchomości (także tej zabudowanej części) wespół z gminą.

Rozważając potencjalną możliwość zabudowy na gruncie stanowiącym współwłasność Pani i gminy należałoby stwierdzić, iż do podjęcia tego typu działań musiałaby Pani uzyskać zgodę gminy. Zgodnie bowiem z art. 199 kodeksu cywilnego, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zabudowa na nieruchomości wspólnej lub rozbudowa obiektów budowlanych już istniejących, jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli - w potencjalnej sytuacji wymagałaby również zgody gminy.

Rozpatrując możliwość nabycia udziału we współwłasności stanowiącej własność gminy, powołać należy art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543). Przepis ten wprowadza generalną zasadę, iż nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste wyłącznie w drodze przetargu. Od powyższej zasady ustawa przewiduje jednak szereg wyjątków. I tak w ust. 2 pkt 9 powołanego przepisu, nieruchomość może zostać zbyta w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości. Powyższy przepis wprowadza zatem wyjątek w sytuacji, gdy zbywany jest udział w nieruchomości, ale jedynie jeżeli nabywcą jest inny współwłaściciel lub współwłaściciele. Ponieważ ewentualnym nabywcą udziału we współwłasności byłby dzierżawca, powyższy wyjątek od zasady nie znajdowałby zastosowania.

Rozważając możliwość zakupu części dzierżawionej nieruchomości od gminy, po jej wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości, należy wziąć pod uwagę przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543). Zgodnie z zasadą wyrażoną w at. 37 ust 1, nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego co do zasady są sprzedawane tylko w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady przewidziane są w dalszej części art. 37. Zgodnie z ust. 2, nieruchomości zbywane są w drodze bezprzetargowej, jeżeli zbycie następuje na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34 ustawy. Z kolei przypadki określone w art. 34 nie obejmują przypadku, gdy na podstawie umowy dzierżawy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu. W związku z powyższym dokonując wykładni literalnej należało by dojść do wniosku, iż nie przysługiwałoby Panu, jako dzierżawcy z prawem pierwokupu, uprawnienie do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzi to do wniosku, iż sprzedaż takiej nieruchomości winna być dokonana w drodze przetargowej, z zachowaniem przepisów kodeksu cywilnego traktujących o prawie pierwokupu (art. 596-602). Sprzedaż taka winna być dokonana tylko pod warunkiem, że uprawniony z pierwokupu (czyli w przedmiotowej sytuacji Pan) swego prawa nie wykona.

W tym miejscu należy wspomnieć o wyłączeniu wynikającym z art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za mocy tego przepisu rada lub sejmik - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego może podjąć uchwałę o zwolnieniu ze zbycia w drodze przetargu nieruchomości, jeżeli sprzedaż nieruchomości następowałaby na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o grunt, na którym budynek został już wzniesiony (budowa została zakończona), a nie o grunt, na którym taki budynek ma być wzniesiony (M. KRASSOWSKA, J. SZACHUŁOWICZ, A. ŁUKASZEWSKA, Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 2002, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis). W związku z powyższym, jeżeli rada gminy podjęłaby odpowiednią uchwałę, mógłby Pan nabyć całą nieruchomość (a nie tylko niezabudowaną). Jednak musiałby spełnić Pan jeszcze jeden warunek - dzierżawić nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na lat 10. Istotne w tym przypadku jest to, aby umowa dzierżawy została zawarta na czas co najmniej lat 10. Nie jest natomiast istotne ile lat nieruchomość ta jest już dzierżawiona.

Podsumowując, należy dojść do wniosku, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stwarzają możliwości nabycia części dzierżawionej nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Jedyną możliwość nabycia dzierżawionej, ale całej nieruchomości, w drodze bezprzetargowej daje art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten uzależnia jednak taką możliwość od podjęcia stosownej uchwały przez radę gminy oraz od tego aby dzierżawiona nieruchomość była zabudowana, a umowa dzierżawy została zawarta na co najmniej 10 lat.