Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca - na siebie czy na firmę - opinia prawna

Stan faktyczny 

Jestem Amerykaninem, który ma na terenie RP spółkę z o.o. (100 % udziałów). Ponieważ często podróżuję pomiędzy USA a Polską zastanawiam się nad kupnem domu wraz z działką w Polsce. Oprócz pomieszczeń mieszkalnych planuję część budynku przystosować do potrzeb firmy (biura). Co jest dla mnie bardziej korzystne - zakup działki i postawienie budynku jako osoba prywatna czy na firmę? Co stanie się z ww. majątkiem, jeśli z czasem zlikwiduję firmę? 

Opinia prawna 

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. 2004, nr 167, poz. 1758 ze zmianami). 

Ogólne zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: ustawa n.n.c.) uzależnia możliwość nabycia nieruchomości przez określone podmioty (cudzoziemców) od uzyskania zgody na dokonanie takiej czynności. Zgodnie z art. 1a ust. 1 tej ustawy, zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców jest wydawane, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względu polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz jeżeli cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.  

Przepis ten wyraża jednocześnie przyczynę, dla której nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców obostrzone jest warunkiem uzyskania stosownego zezwolenia. Ma to na celu generalnie ochronę bezpieczeństwa państwa, porządku publicznego, a także względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Zgoda na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ma charakter decyzji administracyjnej i stanowi warunek skutecznego nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. 

Zakres podmiotowy ustawy

Ustawa n.n.c. reguluje nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wskazując jednocześnie definicję cudzoziemca. Definicja ta zawarta jest w art. 1 ust. 2 i 3 ustawy, zgodnie z którym cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w punktach 1, 2 i 3.

Za spółkę kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych. Zgodnie z art. 4 § 1 pkt 4 lit. b, c i e, spółką dominującą jest spółka handlowa:

• uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub

• uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub

• dysponująca bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami. 

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia

Ustawa n.n.c. zawiera także szereg zwolnień z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Zwolnienia te mają charakter zarówno przedmiotowy (zwolnione jest nabycie m.in. samodzielnego lokalu mieszkalnego, w rozumieniu ustawy o własności lokali) jak i charakter podmiotowy (zwolnienia dotyczące osób i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego). W analizowanym przypadku najistotniejsze jest zwolnienie przedmiotowe, dotyczące przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. 

Europejski Obszar Gospodarczy to strefa wolnego handlu obejmująca kraje członkowskie Unii Europejskiej a także Islandię, Lichtenstein i Norwegię.

Z dniem przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, tj. z dniem 1 maja 2004 roku Polska powinna stać się stroną Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Wymaga to jednak ratyfikowania stosownych umów z każdym z państw członkowskich EOG. Decyzją Rady Unii Europejskiej z dnia 30 kwietnia 2004 roku (Nr 2004/368/WE) rozszerzono stosowanie na m.in. Polskę (począwszy od 1 maja 2004 roku) umowy o rozszerzeniu EOG. Tym samym każdy przedsiębiorca posiadający siedzibę na terytorium RP (tu: spółka z ograniczona odpowiedzialnością) jest przedsiębiorcą EOG, a więc takim, którego obejmuje zwolnienie wynikające z ustawy n.n.c. Nie ma przy tym znaczenia, że jedynym wspólnikiem tej spółki jest cudzoziemiec – obywatel USA. 

Zaznaczyć przy tym należy, że nie jest istotną kwestią skąd pochodzi kapitał takiego przedsiębiorcy. Przykładowo, jeżeli całość kapitału zakładowego pochodziłaby np. ze Stanów Zjednoczonych (czyli państwa niebędącego członkiem ani UE ani EOG), a siedziba przedsiębiorcy byłaby w Polsce, to podmiot taki korzysta ze zwolnienia określonego w ustawie n.n.c. pomimo tego, iż co do zasady jest cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy (podmiotem kontrolowanym). 

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że nabycie nieruchomości przez obywatela USA zawsze wymagałoby uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jeżeli jednak obywatel taki założyłby w Polsce przykładowo spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, nabycie przez tą spółkę nieruchomości nie wymagałoby uzyskania stosownej zgody. 

Oczywiście istotną kwestią jest także przedmiot nabycia, a ściślej mówiąc charakter nieruchomości. Zwolnieniem objęte są tzw. nieruchomości inwestycyjne, natomiast objęte wymogiem uzyskania zezwolenia nadal jest nabycie nieruchomości rolnych i leśnych. Charakter nieruchomości wynika z przeznaczenia tej nieruchomości wskazanego z miejscowym planie zagospodarowania terenu, a gdy takiego planu w danej gminie brak, z charakteru nieruchomości wskazanego z wypisie z ewidencji gruntów.

Podsumowując należy wskazać, że wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w analizowanym wypadku wystąpi wówczas, gdy:

• nabywcą będzie obywatel USA działający jako osoba prywatna, tj. nie przedsiębiorca,

• nabywcą będzie przedsiębiorca EOG (bez względu na pochodzenie kapitału) – gdy przedmiotem nabycia będzie nieruchomość rolna.

W analizowanym przypadku sugerowane jest nabycie nieruchomości przez firmę – przedsiębiorcę  EOG.

Likwidacja przedsiębiorcy EOG – właściciela nieruchomości

Zgodnie z art. 1 ust. 4 ustawy n.n.c., nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Takim zdarzeniem prawnym prowadzącym do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca będzie także likwidacja spółki z o.o., posiadającej siedzibę na terytorium RP, której wspólnikiem jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy n.n.c., nie korzystający ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Co do zasady likwidacja majątku spółki z o.o. polega na upłynnieniu jej majątku, tj. spieniężeniu go poprzez sprzedaż. Nie jest natomiast wykluczona likwidacja majątku sp. z o.o. poprzez przyznanie nieruchomości wspólnikowi spółki, której właścicielem jest likwidowana spółka. W takim przypadku wspólnik tej spółki, który jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy n.n.c. nie korzystającym ze zwolnienia, musi uzyskać zgodę na nabycie tej nieruchomości. Wniosek o wydanie takiej zgody powinien być złożony przed ostatecznym podziałem majątku likwidowanej spółki. 

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy n.n.c., nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Zespół
e-prawnik.pl