Spadek wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej

22 maja 2019 r. Trybunał Konstytucyjny ogłosił orzeczenie (sygn. SK 22/16) w sprawie skargi konstytucyjnej J. W. dotyczącej obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej.

Orzeczenie TK dot. obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.

Orzeczenie zapadło jednogłośnie.

Czego dotyczyła sprawa?

Skarżąca kwestionowała zgodność z Konstytucją art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu nakazującego określać obniżenie wartości nieruchomości w oparciu o kryterium faktycznego jej wykorzystywania w okresie tzw. luki planistycznej. Zdaniem skarżącej, zadość wymaganiom stawianym przez Konstytucję czyniłaby regulacja zrównująca pozycję prawną mieszkańców gmin, w których nie powstała tzw. luka planistyczna oraz mieszkańców tych gmin, w których luka wystąpiła.

Trybunał Konstytucyjny zaznaczył, że problem konstytucyjny w niniejszej sprawie dotyczy sposobu ustalania wartości nieruchomości zanim uległa ona zmianie na skutek działalności planistycznej gminy. Przekłada się to bezpośrednio na wysokość należnego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Ustalenie wartości nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w nowym lub zmienionym planie, nie nastręcza trudności. Również w sytuacji zmiany obowiązującego planu lub zastąpienia starego planu nowym, obliczenie różnicy w wartości nieruchomości nie tworzy problemów. Pojawiają się one natomiast w przypadku zaistnienia tzw. luki planistycznej.

Jak TK uzasadnił swoje orzeczenie?

Trybunał Konstytucyjny uznał, że kontrola zgodności zaskarżonego przepisu z art. 64 ust. 2 Konstytucji wymaga udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1. czy podmiotom przysługują prawa majątkowe należące do jednej kategorii, a więc prawa majątkowe podobne;
2. czy doszło do zróżnicowania ochrony majątkowej praw podobnych; 
3. czy zróżnicowanie to jest uzasadnione ze względu na obiektywnie istotne i dające się stwierdzić okoliczności o charakterze przedmiotowym.

Odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca. Prawa własności nieruchomości objętej tzw. luką planistyczną oraz nieruchomości objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego, bez tzw. luki planistycznej, należą do tej samej kategorii praw podmiotowych.

Odnosząc się do drugiego zagadnienia, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zaskarżony przepis różnicuje sytuację prawną i faktyczną właścicieli nieruchomości w dochodzeniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek działań planistycznych gminy. W gminach, które zachowały ciągłość planistyczną, dla ustalenia wysokości należnego odszkodowania wystarczy porównać wartość nieruchomości według jej przeznaczenia przed zmianą planu zagospodarowania, z wartością uwzględniającą jej obecne przeznaczenie. W przypadku przerwania ciągłości planistycznej gminy, wartość nieruchomości, której przeznaczenie było określone w planie zagospodarowania uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest obliczana na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Obowiązujące przepisy prowadzą zatem do sytuacji, w której przy obliczaniu wysokości obniżenia wartości nieruchomości na skutek działań planistycznych gminy, stosuje się dwa kryteria. W przypadku właścicieli nieruchomości leżących w gminach, które zachowały ciągłość planistyczną, jest to kryterium przeznaczenia terenu, wynikające z planu obowiązującego przed jego zmianą; w przypadku właścicieli nieruchomości leżących w gminach, które dopuściły do tzw. luki planistycznej, jest to kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Wreszcie, jeżeli chodzi o trzecią kwestię, Trybunał Konstytucyjny uznał, że istniejące zróżnicowanie pozycji prawnej właścicieli nieruchomości, wynikające z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu, nie jest dostatecznie uzasadnione. Po pierwsze, nie ma racjonalnego celu, nie służy realizacji czy ochrony określonego, założonego wyraźnie przez ustawodawcę interesu jednostki lub interesu publicznego. Po drugie, ponieważ brakuje nawet ratio analizowanego zróżnicowania, trudno ocenić zachowanie proporcji między wartością uzyskaną i wartością utraconą (poświęconą) wskutek zróżnicowania pozycji prawnej właścicieli. Po trzecie, oceniane zróżnicowanie nie pozostaje w związku z zasadami i wartościami konstytucyjnymi uzasadniającymi odmienne traktowanie podmiotów podobnych. Konieczność stosowania kryterium  faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości może prowadzić, jak w przypadku skarżącej, do uniemożliwienia uzyskania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które nastąpiło na skutek działań planistycznych gminy.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził więc, że zaskarżony przepis prowadzi do bezzasadnego na tle konstytucyjnej zasady równej ochrony praw majątkowych zróżnicowania ochrony praw majątkowych należących do jednej kategorii, dlatego stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 Konstytucji.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału, jeżeli zaskarżony przepis jest niezgodny przynajmniej z jednym wzorcem kontroli, orzekanie co do zgodności z pozostałymi wzorcami jest zbędne. Mając to na uwadze, TK umorzył postępowanie w zakresie pozostałych zarzutów niezgodności z Konstytucją.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl