Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

11.8.2005

Jak uczy historia, Państwo zawsze starało się utrudniać obywatelom życie poprzez wprowadzanie wszelkiego rodzaju ograniczeń, koncesji, wprowadzając wymóg uzyskania zezwoleń i uzależniając dokonanie przez nas określonej czynności od szeregu elementów. Czasem było to podyktowane racjonalnymi przesłankami, czasem zaś z powodów zrozumiałych tylko dla Ustawodawcy. Obrót nieruchomościami od zawsze podlegał ograniczeniom i kontroli. Początkowo ziemię posiadać mogła tylko pewna uprzywilejowana grupa społeczeństwa, z czasem przepisy podlegały liberalizacji, niemniej jednak do dzisiaj istnieją pewne ograniczenia. Obecnie dotyczą one dwóch zagadnień:

kwestii obrotu nieruchomościami rolnymi,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemców.

Co to jest nieruchomość rolna i gospodarstwo rolne?

Polskie prawo zna szereg nieco różnych definicji nieruchomości rolnej, jednak na potrzeby tego artykułu oraz zagadnień w nim poruszanych, posłużymy się regulacją znajdującą się w kodeksie cywilnym:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Jak widać ustawodawca zalicza do nieruchomości rolnych nie tylko grunty, na których faktycznie prowadzona jest działalność rolnicza, lecz wystarcza sama możliwość jej prowadzenia.

Gospodarstwem rolnym są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Sama definicja jest o tyle istotna, iż ograniczenia obrotu dotyczą właśnie nieruchomości rolnych. To co do nich zaliczymy – podlega ograniczeniom, to co nieruchomością rolną nie będzie – może zostać zbyte na zasadach ogólnych.

Co to jest prawo pierwokupu i komu przysługuje?

Chcąc sprzedać nieruchomość rolną, musimy liczyć się z faktem, iż zamiast wybranego przez nas nabywcy, stroną umowy będzie podmiot zupełnie inny. Wynika to z tzw. prawa pierwokupu. O skutkach prawa pierwokupu w ogólności, możesz przeczytać w artykule:

Prawo pierwokupu

Ustawa przewiduje, iż w razie sprzedaży przez osobę fizyczną, bądź też prawną (inną niż ANR) nieruchomości rolnej, dotychczasowemu dzierżawcy tejże nieruchomości będzie przysługiwało prawo pierwokupu.

Dzierżawca będzie mógł skorzystać z tego prawa, jeżeli:

umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Jeżeli nieruchomość rolna nie była dzierżawiona, bądź też uprawniony ze swego prawa nie skorzystał, wówczas prawo pierwokupu przechodzi na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zbycie nieruchomości niekoniecznie musi polegać na jej sprzedaży. Zamiast niej, możemy dokonać np.: darowizny. Ale nawet wtedy nie możemy się czuć bezpiecznie, ponieważ Agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości, za zapłatą równowartości pieniężnej.

Kiedy prawo pierwokupu nie przysługuje?

Prawo pierwokupu w żadnym wypadku nie będzie przysługiwało ani dzierżawcy, ani Agencji, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej będzie:

spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni, lub
osoba bliska zbywcy - zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu

Agencja Nieruchomości Rolnych nie będzie mogła skorzystać ze swojego uprawnienia, jeżeli nabywca nieruchomości zamierza powiększyć swoje własne gospodarstwo rodzinne, jednakże powierzchnia takiego gospodarstwa nie może przekroczyć 300 ha. Jeżeli powierzchnia takiego gospodarstwa byłaby większa – wówczas prawo pierwokupu lub złożenia oświadczenia o zakupie będzie przysługiwać.

Co to jest gospodarstwo rodzinne?

Jak łatwo zauważyć, ustawodawca co chwilę posługuje się coraz to nowymi pojęciami – raz chodzi o gospodarstwo rolne, innym razem o rodzinne, a jeszcze innym o nieruchomość rolną. W tym chaosie nie trudno się pogubić, jednak używane nazewnictwo należy wytłumaczyć.

Gospodarstwem rodzinnym jest:

gospodarstwo rolne (którego definicja znajduje się na początku artykułu),
o powierzchni powyżej 1 ha użytków rolnych (czyli gruntów ornych, sadów, łąk trwałych, pastwisk trwałych, gruntów rolnych zabudowanych, gruntów pod stawami i gruntów pod rowami),
prowadzone przez rolnika indywidualnego,
w którym łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha.

Pojawia się kolejny problem. Kim jest rolnik indywidualny? Otóż jest to:

osoba fizyczna,
będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych - istotnym jest fakt, iż nie trzeba być właścicielem nieruchomości, by prowadzić gospodarstwo rodzinne. Jest to o tyle ważne, iż ta forma władania gruntem jest w Polsce niezwykle popularna.
których powierzchnia nie przekracza 300 ha,
prowadząca osobiście gospodarstwo rolne - czyli podejmująca wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie,
posiadająca kwalifikacje rolnicze - posiada odpowiednie wykształcenie, bądź osobiście prowadziła gospodarstwo lub w nim pracowała przez okres 5 lat,
zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Co ryzykuję sprzedając nieruchomość ANR?

Jeżeli chcemy po prostu pozbyć się nieruchomości rolnej i nie zależy nam na tym, kto tak naprawdę będzie nabywcą, wówczas dla nas nie ma znaczenia czy nieruchomość kupi osoba trzecia, czy też Agencja. Problem może powstać wtedy, gdy chcemy sprzedać nieruchomość konkretnej osobie, jak i wówczas gdy ANR ma wątpliwości co do zasadności proponowanej przez nas ceny. Jeżeli Agencja twierdziłaby, iż cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od cen rynkowych, wówczas w terminie 14 dni może zwrócić się do sądu o jej wyznaczenie.

Dziedziczenie gospodarstw rolnych

Podobnie jak obrót nieruchomościami rolnymi, również i ich dziedziczenie podlega ograniczeniom. Ustawodawca wprowadził szczególne rygory dla dziedziczenia ustawowego. Spadkobranie testamentowe nie podlega obecnie żadnym ograniczeniom i następuje na zasadach ogólnych.

Warto zaznaczyć, iż uregulowania dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych zostały uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Ustawą Zasadniczą. Aby jednak nie wprowadzać zamętu, Trybunał orzekł, iż przepisy te są niezgodne od dnia 14 lutego 2001 r. lecz wcześniej - w drodze fikcji prawnej - Trybunał uznał je za zgodne. W przeciwnym wypadku nastałby stan niepewności odnośnie spadków już otwartych, wyrok Trybunału stanowiłby podstawę do wzruszenia orzeczenia sądu prowadzącego dział takiego spadku.

Kto może dziedziczyć gospodarstwo rolne?

Jeżeli spadek został otwarty przed 14 lutego 2001 r. oraz dochodzi do dziedziczenia ustawowego, spadkobiercy dziedziczą gospodarstwo rolne, jeżeli w chwili otwarcia spadku:

Stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej, albo
Mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo
Są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo
Są trwale niezdolni do pracy

Aby wnuk spadkodawcy mógł dziedziczyć gospodarstwo rolne, musi on spełniać któryś z warunków:

Stale pracuje bezpośrednio przy produkcji rolnej, albo
Ma przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej

Rodzeństwo spadkodawcy może dziedziczyć gospodarstwo rolne, po spełnieniu identycznych warunków, jakie muszą spełnić wnuki. Warunkiem dziedziczenia jest brak uprawnionych zstępnych spadkodawcy. Podobne warunki muszą spełnić dzieci rodzeństwa spadkodawcy.

Jeżeli brak jest osób spełniających warunki przewidziane przez ustawę, lub jedynymi uprawnionymi są osoby trwale do pracy niezdolne – wówczas do dziedziczenia dochodzi na zasadach ogólnych.

Odnośnie nabycia nieruchomości przez cudzoziemców, po szczegółowe informacje zapraszamy do lektury artykułu:

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. O kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592 ze zmianami),
Ustawa lny z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).