Rozporządzanie nieruchomością obciążoną prawem dożywocia - opinia prawna

Stan faktyczny

Rodzice w zamian za ustanowienie na ich rzecz prawa dożywocia obejmującego część domu (parter oraz lokal handlowy) przekazali mi własność nieruchomości. Aktualnie wspólnie chcemy wynająć pawilon handlowy, co do którego ustanowione jest prawo dożywocia. W akcie notarialnym i KW zapisane jest następujące prawo cytuję: przysługuje nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania polegająca na prawie korzystania przez uprawnionych (czyli moich rodziców) z parteru domu oraz z całego pawilonu handlowego z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. Prawo to jest wpisane w dziale III KW. Kto spośród nas powinien być stroną umowy najmu (Wynajmującym); rodzice - jako dożywotnicy, czy ja - jako właścicielka? Czy są jakieś ograniczenia co do najmu obciążonej dożywociem nieruchomości lub jej części? Czy rodzice powinni wyrazić w jakiejś formie zgodę na wynajęcie obciążonego prawem dożywocia fragmentu nieruchomości? Czy gdyby zaistniała taka potrzeba, mogłabym sprzedać tą nieruchomość wraz z ustanowionym dożywociem? Co się stanie z ustanowionym prawem dożywocia w przypadku sprzedaży nieruchomości - kto będzie ponosił odpowiedzialność z tego tytułu i na kim będą spoczywały obowiązki związane z dożywociem?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) - dalej kc

Umowa dożywocia

Zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Prawo dożywocia jest niezbywalne

Jak więc wynika z powyższego, rodzice z momentem podpisania umowy dożywocia przenieśli własność, wskazanej w przedmiotowej umowie nieruchomości, na Pani rzecz. Od tego momentu jest Pani pełnoprawnym właścicielem tych nieruchomości i może Pani wykonywać wszelkie prawa związane z własnością. Jednakże z przedstawionego stanu faktycznego, wynika iż nabywca nieruchomości (Pani) zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy (Pani rodziców) dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości służebnością mieszkania z ograniczeniem jej wykonywania do części nieruchomości. Jak więc wynika z powyższego część nieruchomości jest obciążona prawem służebności osobistej mieszkania.

Na podstawie art. 908 § 2 kc jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Rozporządzanie nieruchomością obciążoną prawem dożywocia

Na przedmiotowej nieruchomości została więc, ustanowiona służebność osobista mieszkania na rzecz Pani rodziców. W tej sytuacji w przypadku umowy najmu części nieruchomości objętej służebnością, stosunek najmu zawrzeć powinna Pani jako właściciel nieruchomości. Jednakże dla zabezpieczenie interesów Pani i najemcy, wskazane byłoby uzyskanie (najlepiej na piśmie) zgody Pani rodziców na dokonanie niniejszej czynności prawnej. Należy jednak wskazać, iż dla ważności stosunku obligacyjnego (najmu) nie ma znaczenia czy wynajmującym jest właściciel czy inna osoba. Kwestia ta jest przedmiotem ewentualnych roszczeń najemcy z tytułu nienależytego wykonywania bądź niewykonywania umowy najmu w razie zgłoszenia przez właściciela żądania wydania rzeczy. Z drugiej strony w przedmiotowej sprawie prawo własności jest ograniczone innym prawem rzeczowym - służebnością osobistą. Dlatego należałoby dążyć co najmniej do zgody ze strony rodziców, by uniknąć ewentualnych zarzutów z ich strony co do naruszenia ich ograniczonego prawa rzeczowego.

Co do zasady przepisy prawa wprost nie przewidują żadnych ograniczeń co do najmu (czy rozporządzania rzeczą obciążoną dożywociem) nieruchomości obciążonej służebnością osobistą - dożywociem, jednakże dla bezpieczeństwa należałoby uzyskać zgodę osób, na których rzecz ta służebność została ustanowiona; należy bowiem pamiętać, że korzystający ze służebności rodzice mają określone prawa.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia

Zgodnie z art. 910 § 2 kc, w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Z przepisu tego wynika, iż obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie wyłącza, a tym bardziej nie ogranicza możliwości rozporządzania nią przez jej aktualnego właściciela, i to zarówno za pomocą odpłatnego świadczenia, jak i świadczenia nieodpłatnego - np. w drodze umowy darowizny. Zgoda dożywotnika, na dokonanie w/w czynności prawnych, nie jest potrzebna. Stanowisko to zostało potwierdzone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 r., (III CRN 194/73), zgodnie z którym, dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości.

Należy również wskazać na przepis art. 914 kc, zgodnie z którym jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Jak więc wynika z w/w przepisów, sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem, nie powoduje rozwiązania umowy dożywocia - jest to wręcz niedopuszczalne. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. (II CK 91/2003), zgodnie z którym rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 914 w związku z art. 913 § 2 kc).

Kto ponosi odpowiedzialność w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia?

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca ponosi odpowiedzialność rzeczową (wynikającą z samej nieruchomości) oraz osobistą (wynikającą ze świadczeń objętych prawem dożywocia). Nabywca odpowiada więc za wszystkie zobowiązania zbywcy (związane ze zbytą nieruchomością) chociażby nie wiedział o jej obciążeniu.

Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia ponosi odpowiedzialność zarówno rzeczową (z nieruchomości), jak i osobistą za świadczenia objęte tym prawem, a więc za wszystkie zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o jej obciążeniu.

W związku z powyższym, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, będzie odpowiadał:

• rzeczowo - za całość wierzytelności powstałych na skutek niewywiązania się zbywcy z obowiązku świadczeń, niezależnie od tego, kiedy - przed, czy po zawarciu umowy - roszczenie stało się wymagalne;

• osobiście - tylko za świadczenia, które stały się wymagalne po nabyciu własności nieruchomości.

Odpowiedzialność zbywcy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, ustaje z momentem zawarcia umowy przenoszącej własność. Zbywca, jednak, będzie odpowiadał (będzie ponosił odpowiedzialność osobistą) za zobowiązania, które stały się wymagalne jeszcze przed zbyciem nieruchomości. Stanowisko powyższe zostało podzielone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

20 czerwca 1968 r., II CR 236/68, zgodnie z którym, w wypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje z mocy samego prawa w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika.

Na podstawie w/w przepisów może Pani (jako właściciel) bez przeszkód wynająć pawilon handlowy, jednakże dla zabezpieczenia swoich praw, jak i praw najemcy, wskazane byłoby nie uzyskiwanie zgody dożywotników (Pani rodziców) na dokonanie przedmiotowej czynności prawnej. Stronami umowy będzie więc tylko Pani jako wynajmujący oraz osoba trzecia jako najemca.

Jak też wynika z w/w przepisów, może Pani również sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia.

Zespół
e-prawnik.pl