Rozwiązanie umowy najmu (stan prawny do 10.07.2001)

W jaki sposób może być rozwiązana umowa najmu?

Umowa najmu może być rozwiązana:

• na mocy zgodnego porozumienia stron,
• przez jedną ze stron umowy - czyli przez wynajmującego lub najemcę.

Możliwość jednostronnego rozwiązania najmu występuje w dwóch postaciach:

• bez zachowania terminów wypowiedzenia,
• z zachowaniem umownych lub ustawowych terminów wypowiedzenia.

Strony w umowie najmu mogą określić długość terminu wypowiedzenia. Jeśli tego nie uczynią to stosuje się terminy ustawowe, których długość jest uzależniona od terminów płatności czynszu:

1. trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż jeden miesiąc,
2. miesiąc naprzód na koniec m-ca kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie,
3. trzy dni naprzód, jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,
4. jeden dzień naprzód, jeśli czynsz jest płatny codziennie.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych jeśli umowa najmu została zawarta na czas nie oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. (np. Umowę najmu wypowiedziano 28 sierpnia i ulegnie ona rozwiązaniu 30 listopada).

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia?

Najem bez zachowania terminów wypowiedzenia może być przez najemcę wypowiedziany w następujących wypadkach:

• jeżeli rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiały jej używanie zgodnie z umową (jeżeli najemca w chwili zawierania umowy wiedział o wadach uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu mu nie przysługuje),
• jeżeli wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później tj. w czasie trwania najmu, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął.
• jeśli wad nie można usunąć.

Takie wypowiedzenie jest dopuszczalne niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nie oznaczony. Jeżeli zawarłeś umowę na czas nieoznaczony to takie wypowiedzenie powinno nastąpić na piśmie.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia gdy wady najętego lokalu zagrażają jego zdrowiu lub zdrowiu jego rodziny, albo osób które u niego pracują (np. ulatniający się gaz, zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu).

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia?

W przypadku najmu lokali użytkowych wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy:

• najemca zachowuje się w sposób nienależyty, zakłóca porządek domowy tj. urządza głośne przyjęcia, zaniedbuje ustalonych porządków.
• zalega z zapłatą czynszu za dwa okresy płatności. Wynajmujący powinien najpierw powiadomić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia oraz udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

W przypadku wypowiadania umów najmu w lokali mieszkalnych wynajmujący może wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal:
   1. używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
   2. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
3. podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego.

Pamiętaj że:

• Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego wyłącznie z ważnej przyczyny,
• Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi nastąpić na piśmie, w przeciwnym razie jest pozbawione skutków prawnych.
• Wypowiedzenie najmu lub rozwiązanie bez wypowiedzenia powoduje utratę tytułu prawnego do dalszego zajmowania lokalu. Najemca jest zatem obowiązany do opróżnienia lokalu. Jeśli tego nie czyni możesz wytoczyć mu powództwo o eksmisję. Jeśli wytoczysz powództwo przed ustaniem stosunku najmu, zostanie ono oddalone jako przedwczesne.

Podstawy prawne:

Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. Nr 16, poz. 93),
Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 roku
(Dz. U. z 1998r. Nr 120)

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.